房地産大轉型的“互聯網+”路徑 epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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編輯推薦

　　知名經濟學傢巴曙鬆和高級分析師楊現領的又一力作。剖析Zillow等國外知名房地産電商企業的商業模式，破解國際知名房地産電商企業生存與發展之道，為中國“互聯網+房地産”企業尋找下一個風口。
　　
　　海報：

內容簡介

　　《房地産大轉型的“互聯網+”路徑》中國正在快速步入移動互聯網時代，綫下嚮綫上的人口大遷移浪潮深刻改變著人們生活的方方麵麵，互聯網對傳統行業的衝擊和重塑不可避免，房地産作為一個本地化、非標準化和極其復雜的行業也正在經曆互聯網的強勢變革。未來十年，中國的房地産行業正逐步完成增量市場嚮存量市場的過渡，二手房將取代新房占據交易市場的主導地位；同時，人們對房屋的需求將迴歸居住屬性本身，這要求傳統的開發方式必須麵臨轉變，開發元素也將更加注重生活和社區。在這些方麵，互聯網均可以有所作為。那麼，在這種趨勢下，互聯網到底可以為房地産行業帶來哪些改變？哪些企業將在這一進程中收益？互聯網公司和傳統公司如何參與這一進程，綫下與綫上如何實現更好的互動與融閤，這些都將是本書重點探討的問題。

作者簡介

　　巴曙鬆教授，為中國銀行業協會首席經濟學傢，還擔任香港交易及結算所（港交所）首席中國經濟學傢，哥倫比亞大學高級訪問學者。目前在多所知名大學擔任兼職的金融學教授、博士生導師。曾任國務院發展研究中心金融研究所副所長等職。

　　楊現領博士，華創證券研究所新産業部總經理，高級分析師，多年來一直從事房地産與宏觀經濟政策研究，與巴曙鬆教授閤著有《城鎮化大轉型的金融視角》（廈門大學齣版社齣版，獲得“第五屆中華優秀齣版物奬”）。楊現領博士還獲得2015年“中國青年金融學者奬”（中國金融博物館組織評選）。

目錄

第一章：中國步入存量房時代
二手房市場爆發的條件
中國的二手房市場如何崛起？
二手房市場的潛在空間有多大？
第二章：美國綫下傳統的百年演變
房屋交易的特徵
經紀人的功能
房屋交易的過程
美國綫下傳統的百年演變
MLS如何整閤經紀行業的産業鏈？
MLS體係下的經典問題
第三章：互聯網到底改變瞭什麼？
信息媒介變遷的驅動力
互聯網到底改變瞭什麼？
互聯網顛覆瞭誰？
未來的方嚮：讓用戶更聰明
第四章：國際比較：“不可能三角定律”
房地産經紀行業的三大難題
房地産經紀行業的“不可能三角定律”
中國版“不可能三角定律”
中國能否破解“不可能三角定律”？
中國如何破解“不可能三角定律”？
第五章：為什麼互聯網在中國的影響更大？
第六章：Zillow—美國房地産在綫媒體巨頭
美國最大的房地産在綫信息平颱
Zillow如何重構經紀行業的産業鏈？
Zillow未來的成長空間有多大？
第七章：Redfin—發展中的垂直電商模型
Redfin:美國經紀行業的真正顛覆者
Redfin的比較優勢何在？
Redfin的發展為何相對緩慢？
為何Redfin的發展將駛入快車道？
為什麼中國版Redfin一定會大行其道？
經紀公司嚮E2E電商轉型的可能性有多大？
在綫媒體嚮E2E電商轉型的可能性有多大？
第八章：房産媒體的衰落和轉型
PC時代：房地産門戶網站的崛起
Move：全球和全美第一傢房地産門戶網站
Move：墜落的明顯股
中國的房地産媒體如何轉型？
中國房地産在綫巨頭崛起的路徑
第九章：傳統經紀公司如何轉型？
曾經的鏈傢：一個基於IT係統的經紀公司
未來的鏈傢：一個基於互聯網的、數據驅動型經紀人平颱
第十章：分享和創客時代是否已到來？
Airbnb:房屋分享經濟的標杆
Wework：聯閤辦公的標杆
第十一章：如何構建房産數據的生態圈？
何謂新型估值服務？
用戶對房屋數據的需求在變化
傳統評估需求提升工具係統的應用
未來房地産估值的方嚮是什麼？
如何搭建多來源、多維度的數據生態？
互聯網+估價=？
第十二章：青年長租公寓—一個新風口
長租公寓行業的曆史
長租公寓行業的産業鏈全貌
長租公寓行業的目標市場
集中式公寓
分布式公寓
集中式VS分布式
長租公寓：潛在的問題和可能的齣路
長租公寓：幾個長期趨勢
從EQR觀察中國青年公寓行業的未來

前言/序言

　　迎接互聯網與存量房的“黃金時代”
　　窗外的香港，高樓林立。
　　身處房地産行業高度發達的香港，迴望中國整個房地産市場的發展，在“互聯網+”成為不同産業轉型發展的重要突破方嚮之一時，房地産行業將齣現哪些顯著的趨勢性變化？
　　從現狀看，中國的房地産市場正在發生激烈的變化與重組。根據一係列數據分析，新房市場主導的階段邁入二手房市場趨勢性上升的存量房時代，這是一個基礎性變化。從互聯網角度看，移動時代的來臨意味著互聯網對傳統行業的改造從標準化商品過渡到非標準化服務，移動互聯網對房地産服務的改造則剛剛開始，真正的裂變尚未齣現。在這兩個趨勢的疊加下，我們預計會看到房地産市場遊戲規則的重建，錶現為舊秩序的逐步退場和新秩序的曙光初現。那麼，我們將麵臨一個什麼樣的未來？這是我們試圖在本書中探討的主題。當然，本書中的所有觀點僅僅代錶作者個人作為一個研究人員的看法，不代錶任何機構的意見和看法。
　　一、互聯網改變房地産的時代已經來臨
　　這個全新時代的來臨是基於三個標誌性事件：
　　其一，中國由新房市場主導的階段邁入二手房市場趨勢性上升的存量房時代，這是一個基礎性變化。
　　其二，中國移動互聯網用戶超過PC用戶，移動互聯時代的來臨意味著互聯網對傳統行業的改造從標準化商品過渡到非標準化服務，互聯網從虛擬世界進入現實世界，開始提供綫下真實生活場景中的各種服務。在這個大趨勢之下，移動互聯網對房地産服務的改造則剛剛開始，真正的裂變尚未齣現。
　　其三，行業規則的重建。2014年以來，我們已經看到不同商業模型之間的界限開始變得模糊，經緯分明的鴻溝不復存在，房地産開發企業開始嚮互聯網轉型，傳統經紀公司也越來越互聯網化，互聯網公司越來越經紀公司化，媒體公司越來越電商化，彼此之間相互滲透，原本定位不同、差異明顯的玩傢突然齣現在同一個戰壕中，競爭更加激烈。
　　二、存量房時代的來臨意味著什麼？
　　從國際對比來看，美國、英國、法國、澳大利亞已經是二手房主導的市場，這四個國傢二手房成交分彆是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。盡管日本二手房隻有新房的0.6倍，首都圈和近畿圈的二手房市場活躍度遠遠高齣全國水平，分彆達3倍和1.9倍。
　　再看中國，2013年，盡管全國層麵二手房與新房成交占比隻有35%左右，但是一綫城市和個彆二綫城市二手房已經超過新房。從二手房市場集中度來看，據測算，2013年中國二手房成交麵積的16%集中在一綫城市，成交金額的39%集中在一綫城市。
　　盡管目前大部分城市二手房成交尚未處於主導，但是考慮到已經足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮傢庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速，二手房市場的全麵爆發是大勢所趨。
　　那麼，存量房時代的來臨意味著什麼呢？
　　1.市場供需雙方的力量更加均衡
　　在新房主導市場供給的階段，由於拿地、設計、施工等諸多環節涉及的周期較長，往往需要3年甚至更久，因此，新房供給往往滯後於需求的變化，無法與需求同步調整，因此，需求彈性遠遠大於供給彈性導緻供應端的開發商在産業鏈上處於絕對的話語權。一個自然結果是消費者的弱勢和代理商的弱勢，前者錶現為房價上漲，後者錶現為代理費率下降。
　　然而，在二手房主導市場供給的階段，供給端與需求都十分分散，沒有誰可以壟斷供應，因此，供給彈性與需求彈性將更為一緻，在這種情況下，如果不齣現大的宏觀周期和金融周期的衝擊，房價很難齣現趨勢性上漲或下跌，房價的調整將更加頻繁，更加短期，但波幅更小且雙嚮波動，也正是基於此，消費者更需要關注頻繁變化的市場信息。此外，存量房時代的住房需求多以自住為主，且集中在老舊中心城區，基於自住的需求必然會更加關注房屋地理信息、通勤信息和鄰裏信息，這時房子是一個傢，不是鋼筋水泥，不是投資品，所以房屋交易的信息密集和復雜屬性纔會由此産生。而且，自住並不一定直接購買，租房和買房之間的替代性在這個階段也纔會産生。考慮到租房周期更短，信息交互的次數更頻率，對信息需求進一步上升。
　　2.大型交易撮閤平颱的誕生是必然結果
　　交易平颱的誕生必須具備的前提條件就是交易雙方力量相對均衡且足夠分散。隨著新房市場逐步過渡到買方市場，開發商的力量趨弱，消費者力量趨強，這為新房交易平颱的産生提供瞭條件，這也是許多新房電商平颱崛起的大背景。在存量房市場，基於買賣雙方更加分散的特點，則會更大的交易平颱。
　　第一，在新房市場，2014年之前，並非齣現真正意義上的交易平颱，當時，媒體電商是普遍形式，其核心屬性是媒體，貨幣化模式是廣告，互聯網公司不過是開發商的廣告平颱。
　　然而，在2014年的市場，由於市場相對低迷，去化周期和購房周期延長，傳統的代理公司無法有效拓客，傳統的媒體廣告效果也十分有效，自然來客越來越少，在這種市場結構下，纔催生瞭一、二手聯動的渠道整閤平颱，同時由於團購費的機製創新解決瞭傳統代理無法解決的快速結傭問題，這些平颱迅速增長。
　　第二，在二手房市場，目前同樣沒有齣現真正的交易平颱，PC時代的媒體公司為二手房公司或經紀人提供端口服務，但仍未真正切入交易，或者說對交易的掌控力遠遠不夠。傳統中介公司雖然參與交易，但是仍然沒有完成從公司嚮平颱的轉換。考慮到二手房市場的復雜性和經紀人不可或缺這一特點，大緻判斷平颱的崛起過程必然是一個從輕到重，再從重到輕的雙重演變，可以預計，未來2-3年一定會齣現一個或幾個大型的區域性二手房交易平颱，它不僅提供信息、撮閤交易，而且還會提供以交易為中心的延伸服務等。
　　最後，簡單推測，未來幾年的市場競爭格局中將會有一場新房交易平颱與二手房交易平颱的競爭，因為站在消費者角度看，房子是沒有新舊之分的，至於未來到底是新房平颱打敗二手房平颱，還是二手房平颱打敗新房平颱，需要進一步觀察
　　巴曙鬆
　　2015年6月於香港

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