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內容簡介

　　本書理論與實操相結閤，內容全麵，是有關房地産項目開發流程的報批報建實操指南，從七個部分——公司注冊及土地獲取、施工前政府相關流程辦理、預售許可證取得及銷售管理、項目過程驗收及竣工備案、物業移交及産權管理、建築麵積計算及地方房産測量、房地産開發各相關政府部門簡介——對房地産開發過程中與政府管理活動相關事項進行過篩式梳理、係統性整理，並形成所有環節的傻瓜式工作指引，實現“運籌帷幄，一切皆在預控中”的管理奇效，最大限度提高報批報建效率和擺脫對具體人員的依賴，以化解房地産公司的經營風險。

作者簡介

　　趙毅，1964年齣生，屬龍，個性剛強，性格堅毅，善於用運籌帷幄的方式，係統性籌劃復雜的工作，並屢獲成功。1985年自湖南大學工民建專業畢業後，憑藉堅實的專業功底，在設計、房地産和文化旅遊項目開發中留下瞭多項令同行欽佩的記錄。雅居樂清水灣、沿海東莞麗水佳園、廈門湖裏萬達廣場、萬達武漢楚河漢街、天津億利國際生態島等多個項目都留下其深深的個人烙印。

　　作者文筆深厚，秉承傳播正能量的理念，通過其個人博客（搜房博客“理想萬歲”）、QQ空間（1963611）和“箴言真語”公眾號嚮社會分享管理心得和職場乾貨，傳播正能量。在業內享有“學者型總裁”的雅號。

目錄

第一篇公司注冊及土地獲取

第一章公司注冊1

第一節公司核名1

第二節工商注冊12

第三節刻章34

第四節組織機構代碼證34

第二章資質辦理38

第三章土地一級開發39

第四章二級市場土地獲取66

第一節關於土地招拍掛66

第二節通過資本運作的方式獲取土地72

第五章土地獲取相關的一些名詞解釋74

第二篇施工前政府相關流程辦理

第一章項目立項78

第一節項目環境評估報告的批復78

第二節城鄉規劃行政主管部門齣具的有效規劃意見84

第三節立項報告的申請90

第四節建設項目用地預審92

第二章方案批復94

第一節建設項目修建人民防空工程標準審查94

第二節方案批復102

第三章建設用地規劃許可證辦理104

第四章國有土地使用證的辦理107

第五章工程規劃許可證的辦理114

第一節建設工程消防設計審核114

第二節建設工程消防設計備案124

第三節人民防空工程建設標準審查（初步設計審查）126

第四節人民防空工程建設標準審查（易地建設審查）130

第五節建設工程園林綠化專業審查133

第六節防雷裝置設計審核138

第七節申請列入年度開發計劃145

第八節建設工程規劃許可證辦理146

第九節建設工程檔案登記149

第六章施工許可證辦理152

第一節牆體材料專項基金徵收與使用管理152

第二節散裝水泥專項基金繳納168

第三節樹木砍伐、移植許可171

第四節安全監督178

第五節質量監督189

第六節人民防空工程施工圖設計專項技術審查193

第七節施工圖設計專項技術審查辦理流程198

第八節招標備案208

第九節超限高層建築工程抗震設防審批232

第十節危險性較大的分部分項工程安全動態管理249

第十一節建築工程施工許可證辦理269

第十二節臨時占用城市道路批準320

第十三節臨時用水指標審批326

第三篇預售許可證取得及銷售管理

第一章預售許可證辦理329

第一節商品房銷售機構備案329

第二節建築物名稱核準批復333

第三節前期物業管理招投標備案337

第四節房屋預售測繪成果備案338

第五節商品房預售許可、變更及延期342

第二章銷售管理362

第一節商品房預售閤同登記備案、解除備案及變更備案362

第二節網上簽約操作指南（單套）369

第三節網上簽約操作指南（多套）383

第四篇項目過程驗收及竣工備案

第一章工程過程驗收401

第一節規劃核驗（城鎮建築工程驗綫）401

第二節驗槽監督406

第三節結構驗收監督411

第二章項目竣工驗收418

第一節房屋登記測繪成果備案418

第二節規劃驗收423

第三節防雷裝置竣工驗收424

第四節建設工程消防竣工驗收及備案429

第五節建設項目環保設施驗收434

第六節建築節能專項驗收備案443

第七節人民防空工程建設質量監督、竣工認可448

第八節人防工程竣工驗收備案450

第九節建設工程竣工質量驗收456

第十節檔案預驗收457

第十一節電梯、鍋爐等驗收462

第十二節生活飲用水衛生許可證468

第十三節建設工程竣工驗收備案469

第三章關於項目評選專題481

第一節中國建設工程魯班奬（國傢優質工程）評選辦法481

第二節北京市建築工程長城杯評審490

第四章市政專題506

第一節市政工程報建流程指南506

第二節城市排水許可證核發507

第三節供水業務報裝(民用/商用)514

第四節北京市通信工程竣工驗收備案管理暫行規定515

第五節燃氣報裝與驗收516

第六節集中供熱用戶報裝須知517

第七節人民防空工程易地建設審查辦理流程518

第八節綠化規定520

第五篇物業移交及産權管理

第一章物業管理權移交523

第二章産權辦理541

第三章業主大會和業主委員會指導規則609

第六篇建築麵積計算及地方房産測量

第一章各口徑麵積測量617

第一節各口徑房屋麵積測量617

第二節各口徑測量麵積存在差異的原因分析與預防措施618

第二章房産測量規範620

第三章國傢建築麵積計算規範652

第四章北京市房産測量相關政策法規664

第七篇房地産開發各相關政府部門簡介

第一節北京市國土資源局685

第二節北京市規劃委員會688

第三節北京市發展和改革委員會693

第四節北京市民防局696

第五節北京市建設工程質量監督總站人防工程監督站699

第六節北京市住房和城鄉建設委員會702

第七節北京市園林綠化局706

第八節北京市水務局710

第九節北京市公安局消防局712

第十節北京排水集團713

第十一節北京燃氣集團有限責任公司713

第十二節北京市熱力集團有限責任公司714

精彩書摘

　　公司核名

　　一、名稱

　　名稱一般由四部分依次組成：行政區劃＋字號＋行業特點＋組織形式。

　　二、受理審核時限

　　直接到工商行政管理機關申請名稱預先核準登記，凡材料齊全，符閤法定形式，工商行政管理機關當場予以核準。（申請人以非固定形式提交行政許可申請的，受理審核時限按國傢工商行政管理總局《企業登記程序性規定》執行。）

　　三、登記注冊谘詢方式：登記管轄

　　（一）工商行政管理機關對企業名稱實行分級登記管理

　　國傢工商行政管理總局主管全國企業名稱登記管理工作，並負責核準下列企業名稱：

　　1�憊諞浴爸泄�”“中華”“全國”“國傢”“國際”等字樣的。

　　2�痹諉�稱中間使用“中國”“中華”“全國”“國傢”等字樣的。

　　3�輩緩�行政區劃的。

　　地方工商行政管理局負責核準前款規定以外的下列企業名稱：

　　1�憊諞醞�級行政區劃的。

　　2�蓖�級行政區劃放在企業名稱字號之後組織形式之前的。

　　國傢工商行政管理局授予外商投資企業核準登記權的工商行政管理局按《外商投資企業授權登記管理辦法》核準外商投資企業名稱。

　　（二）除國務院決定設立的企業外，企業不得冠以“中國”“中華”“全國”“國傢”“國際”等字樣

　　在企業名稱中間使用“中國”“中華”“全國”“國傢”“國際”等字樣的，該字樣應是行業的限定語。

　　使用外國(地區)齣資企業字號的外商獨資企業，可以在名稱中間使用“中國”字樣。

　　四、收費標準

　　辦理名稱預先登記不收取登記費用。

　　五、名稱預先核準登記程序

　　辦理名稱預先核準登記，一般要經過以下步驟：

　　第一步：領取並填寫名稱（變更）預先核準申請書、投資人授權委托意見，同時準備相關材料。

　　第二步：遞交名稱（變更）預先核準申請書、投資人授權委托意見及相關材料，等待名稱核準結果。

　　第三步：領取企業名稱預先核準通知書或企業名稱變更核準通知書。

　　特彆提請注意：

　　1�鄙昵肴擻Φ畢蚓哂械羌槍芟餃ǖ拿�稱登記機關申請名稱核準登記。名稱預先核準登記後，申請人不得跨行政區劃或跨登記管轄嚮其他登記機關申請設立（變更）登記注冊。

　　2�狽�律、行政法規或者國務院決定設立公司必須報經批準，或者經營範圍中屬於法律、行政法規、國務院決定在登記前須經批準的項目的，申請人應當在取得名稱預先核準後憑核準的名稱報送批準。有關內容請參照《北京市企業登記前置許可項目目錄》。在登記注冊時應提交符閤法定形式的批準文件。

　　3�泵�稱預先核準時不審查投資人資格和企業設立條件，投資人資格和企業設立條件在企業登記時審查。

　　六、申請名稱預先核準登記應提交的文件、證件

　　名稱預先核準登記、名稱變更預先核準登記應提交的文件、證件有名稱（變更）預先核準申請書、投資人授權委托意見。

　　不能獨立承擔民事責任的分支機構，還應提交所屬企業加蓋公章的營業執照復印件，且其申請的經營範圍不能超齣所屬企業的經營範圍。有以下情況之一的，除填寫名稱（變更）預先核準申請書、投資人授權委托意見外，還應當提交相關文件證件：

　　1�筆褂米勻蝗誦彰�（該自然人應當是投資人）作字號的應當提交該自然人身份證復印件及該自然人同意使用其姓名的授權（許可）文件。需要注意的是，所用投資人姓名如與黨和國傢領導人或老一輩革命傢及名人的姓名相同的，不得作為字號使用。

　　2�痹諭�一行業內申請使用相同字號的應當由字號所有權人齣具授權（許可）文件以及加蓋其印章的執照復印件。授權（許可）的名稱不得對公眾造成欺騙或引起誤解。

　　3�鄙癱曜⒉崛聳褂沒蚴諶ㄋ�人使用其注冊商標中的文字作為名稱字號的應當提交商標所有權人齣具的授權（許可）文件、商標注冊證書（不能提交原件的，可以提交加蓋商標注冊權人印章的復印件）以及商標所有權人的資格證明（商標所有權人為經濟組織的，需在資格證明上加蓋經濟組織公章；商標所有權人為自然人的，提交該自然人身份證復印件）。

　　4�蓖饃掏蹲勢笠翟諉�稱中使用與外國（地區）投資人相同字號（英文字母）的應當提交該外國（地區）投資人的資格證明文件。

　　5�鄙昵朐諉�稱中冠以企業集團名稱或者集團簡稱的，集團母公司應作為該企業的股東（齣資人），提交加蓋集團母公司公章的企業集團登記證復印件。

　　6�筆褂猛饢囊胍餱髯趾擰⒆趾龐釁淥�含義或者使用新興行業錶述用語的應當在申請書“備注說明”欄目中作齣解釋說明並提交全體投資人簽署的其他有關證明材料。

　　7�泵�稱中使用“中關村”字詞的，應當齣具“中關村國傢自主創新示範區領導小組辦公室”的意見。

　　8�泵�稱中使用“北京商務中心區”字詞的，應當取得“北京商務中心區管理委員會”的批準。

　　七、名稱（變更）預先核準申請書的填寫方法及提示

　　（一）名稱（變更）預先核準申請書的填寫方法

　　企業名稱應當由行政區劃、字號、行業、組織形式依次組成，法律法規另有規定的除外。例如：北京安泰新世紀信息技術有限公司，“北京”為行政區劃；“安泰新世紀”為字號；“信息技術”為行業；“有限公司”為組織形式。

　　1�斃姓�區劃

　　企業名稱中的行政區劃是本企業所在地縣級以上行政區劃的名稱或地名。

　　具備下列條件的企業法人，可以將名稱中的行政區劃放在字號之後，組織形式之前：

　　（1）使用控股企業名稱中的字號。

　　（2）該控股企業的名稱不含行政區劃。

　　（3）使用外國(地區)齣資企業字號的外商獨資企業，可以在名稱中間使用“(中國)”字樣。

　　2�弊趾�

　　企業名稱中的字號應當由2個以上漢字組成，行政區劃不得用作字號，但縣以上行政區劃地名具有其他含義的除外。企業名稱可以使用自然人投資人的姓名作字號。

　　3�斃幸�

　　（1）企業名稱中的行業錶述應當是反映企業經濟活動性質所屬國民經濟行業或者企業經營特點的用語。企業名稱中行業用語錶述的內容應當與企業經營範圍一緻。企業經濟活動性質分彆屬於國民經濟行業不同大類的，應當選擇主要經濟活動性質所屬國民經濟行業類彆用語錶述企業名稱中的行業。

　　（2）企業名稱中不使用國民經濟行業類彆用語錶述企業所從事行業的，應當符閤以下條件：

　　①企業經濟活動性質分彆屬於國民經濟行業5個以上大類。

　　②企業注冊資本(注冊資金)1億元人民幣以上或者是企業集團的母公司。

　　③與同一工商行政管理機關核準或者登記注冊的企業名稱中字號不相同。

　　（3）企業為反映其經營特點，可以在名稱中的字號之後使用國傢(地區)名稱或者縣級以上行政區劃的地名。上述地名不視為企業名稱中的行政區劃。如：北京***四川火鍋有限公司、北京***韓國燒烤有限公司。“四川火鍋”“韓國燒烤”字詞均視為企業的經營特點。

　　（4）企業名稱不應當或者暗示有超越其經營範圍的業務。

　　4�弊櫓�形式

　　依據《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國中外閤資經營企業法》《中華人民共和國中外閤作經營企業法》《中華人民共和國外資企業法》申請登記的企業名稱，其組織形式為有限公司(有限責任公司)或者股份有限公司；依據其他法律、法規申請登記的企業名稱，組織形式不得申請為“有限公司(有限責任公司)”或“股份有限公司”，非公司製企業可以申請用“廠”“店”“部”“中心”等作為企業名稱的組織形式，例如“北京***食品廠”“北京**商店”“北京**技術開發中心”。

　　（二）投資人授權委托意見的填寫方法

　　投資人授權委托意見應當明確被授權委托的代錶或代理人、授權權限及授權期限，並由全體投資人簽名蓋章（注：投資人為自然人的由自然人簽名，投資人為單位的加蓋公章）。

　　投資人授權委托意見應粘貼代錶人或代理人身份證明復印件。身份證明包括：居民身份證、護照、長期居留證、港澳颱永久性居民身份證、軍官退休證等錶明申請人身份的證明文件。

　　（三）提示

　　1�泵�稱有效期

　　預先核準的名稱有效期為6個月，有效期屆滿，預先核準的名稱失效。

　　預先核準的名稱在有效期內，不得用於從事經營活動，也不得進行轉讓。

　　2�泵�稱延期

　　預先核準的名稱有效期屆滿前30日內，申請人可以持企業名稱預先核準通知書或企業名稱變更預先核準通知書嚮名稱登記機關提齣名稱延期申請。

　　申請名稱延期應由全體投資人簽署預先核準名稱信息調整申請錶，有效期延長6個月，期滿後不再延長。

　　3�泵�稱注銷

　　（1）申請人可以在名稱有效期內嚮名稱登記機關申請注銷原預先核準名稱。申請注銷名稱時應當提交由全體投資人簽署的《預先核準名稱信息調整申請錶》，並同時繳迴《企業名稱預先核準通知書》或《企業名稱變更核準通知書》。

　　（2）名稱預先核準後，登記管轄機關因申請人改變擬設企業登記事項而發生變化的，申請人應當嚮原名稱登記機關申請注銷預先核準的名稱，名稱注銷程序依照前款規定。名稱注銷後，申請人應嚮變更後有登記管轄權的登記機關重新申請名稱預先核準。

　　4�輩狗⒚�稱核準通知書

　　企業名稱預先核準通知書或企業名稱變更核準通知書丟失的應當嚮名稱登記機關申請補發。申請時應當提交由全體投資人簽署的預先核準名稱信息調整申請錶。

　　5�北涓�投資人

　　申請設立（變更）登記的投資人與名稱預先核準登記的投資人有變化的，按以下規定辦理：

　　（1）投資人部分變化的，應當提交由全體投資人（包括變更前和變更後的投資人）簽署的《預先核準名稱信息調整申請錶》，同時繳迴《企業名稱預先核準通知書》或《企業名稱變更核準通知書》。

　　提請注意：

　　全體投資人發生變更的應當重新申請名稱預先核準。

　　（2）投資人不具備投資資格的，應當退齣或更換投資人。

　　（3）使用投資人姓名作為企業名稱字號的，該投資人退齣投資的，應當重新申請名稱預先核準登記。

　　6�痹は群俗濟�稱信息調整

　　企業名稱預先核準登記後，預核名稱的主營業務、投資人或字號許可方式等信息發生變化的，申請人可嚮名稱登記機關申請企業名稱信息調整。申請企業名稱信息調整的，申請人應當嚮名稱登記機關提交由全體投資人簽署的預先核準名稱信息調整申請錶。字號許可方式改變的還應重新提交授權（許可）文件。

　　特彆提請注意：

　　全體投資人發生變化的，或因前述信息調整導緻企業名稱構成發生變化的或導緻同行業內企業名稱相同或者近似，登記機關不予調整企業名稱信息，申請人應當重新申請名稱預先核準。

　　7�逼笠得�稱的一般性規定

　　（1）企業名稱不得含有下列內容和文字：有損於國傢、社會公共利益的；可能對公眾造成欺騙或者誤解的；外國國傢（地區）名稱、國際組織名稱；政黨名稱、黨政軍機關名稱、群眾組織名稱、社會團體名稱及部隊番號；其他法律、行政法規規定禁止的。

　　（2）企業名稱應當使用符閤國傢規範的漢字，不得使用漢語拼音字母、阿拉伯數字，法律法規另有規定的除外。

　　（3）在名稱中間使用“國際”字樣的，“國際”不能作字號或經營特點，隻能作為經營特點的修飾語，並應符閤行業用語的習慣，如國際貿易、國際貨運代理等。

前言/序言

　　屈指算來，自本人1992年開始踏入房地産行業，至今已經在這個以粗放管理為特徵的行業內，浸淫瞭25年，完整經曆瞭中國房地産行業從零開始，到成為中國經濟支柱産業的全過程。由於行業自身特點，我有幸接受所服務企業的安排，作為核心骨乾成員，在全國8個省、14個城市落地操盤房地産和文旅地産項目。應該說經曆瞭常人難以想象的痛苦和磨難，由解決棘手問題的“消防隊員”一步一個腳印，逐步成長為“能打硬仗、不講條件、招之即來、來無不勝”的“消防隊長”。在自己的職業生涯中，不但留下瞭不少傳奇故事和經典案例，而且個人的綜閤能力和實戰經驗也有瞭較深厚的積纍，並受用至今。

　　尤其是自2008年開始，本人作為房地産上市公司的地方諸侯，全麵承擔操盤責任以來，市場壓力、股東壓力、團隊業績壓力、傢庭責任壓力等，一股腦兒壓在自己肩上，逼使自己想盡一切招數完成企業交付的使命。經過或成功、或失敗的實踐錘煉與摸索，總結齣瞭不少有價值的管理思路與具體實操方法，應用在管理活動中，屢屢受益，越戰越勇。

　　本書是為瞭解決本人在20多年房地産開發過程中作為房地産高層管理人員感受到的兩大管理痛點——第一，項目報批、報建計劃可控性差，影響開發節奏

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