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内容简介

　　本书理论与实操相结合，内容全面，是有关房地产项目开发流程的报批报建实操指南，从七个部分——公司注册及土地获取、施工前政府相关流程办理、预售许可证取得及销售管理、项目过程验收及竣工备案、物业移交及产权管理、建筑面积计算及地方房产测量、房地产开发各相关政府部门简介——对房地产开发过程中与政府管理活动相关事项进行过筛式梳理、系统性整理，并形成所有环节的傻瓜式工作指引，实现“运筹帷幄，一切皆在预控中”的管理奇效，最大限度提高报批报建效率和摆脱对具体人员的依赖，以化解房地产公司的经营风险。

作者简介

　　赵毅，1964年出生，属龙，个性刚强，性格坚毅，善于用运筹帷幄的方式，系统性筹划复杂的工作，并屡获成功。1985年自湖南大学工民建专业毕业后，凭借坚实的专业功底，在设计、房地产和文化旅游项目开发中留下了多项令同行钦佩的记录。雅居乐清水湾、沿海东莞丽水佳园、厦门湖里万达广场、万达武汉楚河汉街、天津亿利国际生态岛等多个项目都留下其深深的个人烙印。

　　作者文笔深厚，秉承传播正能量的理念，通过其个人博客（搜房博客“理想万岁”）、QQ空间（1963611）和“箴言真语”公众号向社会分享管理心得和职场干货，传播正能量。在业内享有“学者型总裁”的雅号。

目录

第一篇公司注册及土地获取

第一章公司注册1

第一节公司核名1

第二节工商注册12

第三节刻章34

第四节组织机构代码证34

第二章资质办理38

第三章土地一级开发39

第四章二级市场土地获取66

第一节关于土地招拍挂66

第二节通过资本运作的方式获取土地72

第五章土地获取相关的一些名词解释74

第二篇施工前政府相关流程办理

第一章项目立项78

第一节项目环境评估报告的批复78

第二节城乡规划行政主管部门出具的有效规划意见84

第三节立项报告的申请90

第四节建设项目用地预审92

第二章方案批复94

第一节建设项目修建人民防空工程标准审查94

第二节方案批复102

第三章建设用地规划许可证办理104

第四章国有土地使用证的办理107

第五章工程规划许可证的办理114

第一节建设工程消防设计审核114

第二节建设工程消防设计备案124

第三节人民防空工程建设标准审查（初步设计审查）126

第四节人民防空工程建设标准审查（易地建设审查）130

第五节建设工程园林绿化专业审查133

第六节防雷装置设计审核138

第七节申请列入年度开发计划145

第八节建设工程规划许可证办理146

第九节建设工程档案登记149

第六章施工许可证办理152

第一节墙体材料专项基金征收与使用管理152

第二节散装水泥专项基金缴纳168

第三节树木砍伐、移植许可171

第四节安全监督178

第五节质量监督189

第六节人民防空工程施工图设计专项技术审查193

第七节施工图设计专项技术审查办理流程198

第八节招标备案208

第九节超限高层建筑工程抗震设防审批232

第十节危险性较大的分部分项工程安全动态管理249

第十一节建筑工程施工许可证办理269

第十二节临时占用城市道路批准320

第十三节临时用水指标审批326

第三篇预售许可证取得及销售管理

第一章预售许可证办理329

第一节商品房销售机构备案329

第二节建筑物名称核准批复333

第三节前期物业管理招投标备案337

第四节房屋预售测绘成果备案338

第五节商品房预售许可、变更及延期342

第二章销售管理362

第一节商品房预售合同登记备案、解除备案及变更备案362

第二节网上签约操作指南（单套）369

第三节网上签约操作指南（多套）383

第四篇项目过程验收及竣工备案

第一章工程过程验收401

第一节规划核验（城镇建筑工程验线）401

第二节验槽监督406

第三节结构验收监督411

第二章项目竣工验收418

第一节房屋登记测绘成果备案418

第二节规划验收423

第三节防雷装置竣工验收424

第四节建设工程消防竣工验收及备案429

第五节建设项目环保设施验收434

第六节建筑节能专项验收备案443

第七节人民防空工程建设质量监督、竣工认可448

第八节人防工程竣工验收备案450

第九节建设工程竣工质量验收456

第十节档案预验收457

第十一节电梯、锅炉等验收462

第十二节生活饮用水卫生许可证468

第十三节建设工程竣工验收备案469

第三章关于项目评选专题481

第一节中国建设工程鲁班奖（国家优质工程）评选办法481

第二节北京市建筑工程长城杯评审490

第四章市政专题506

第一节市政工程报建流程指南506

第二节城市排水许可证核发507

第三节供水业务报装(民用/商用)514

第四节北京市通信工程竣工验收备案管理暂行规定515

第五节燃气报装与验收516

第六节集中供热用户报装须知517

第七节人民防空工程易地建设审查办理流程518

第八节绿化规定520

第五篇物业移交及产权管理

第一章物业管理权移交523

第二章产权办理541

第三章业主大会和业主委员会指导规则609

第六篇建筑面积计算及地方房产测量

第一章各口径面积测量617

第一节各口径房屋面积测量617

第二节各口径测量面积存在差异的原因分析与预防措施618

第二章房产测量规范620

第三章国家建筑面积计算规范652

第四章北京市房产测量相关政策法规664

第七篇房地产开发各相关政府部门简介

第一节北京市国土资源局685

第二节北京市规划委员会688

第三节北京市发展和改革委员会693

第四节北京市民防局696

第五节北京市建设工程质量监督总站人防工程监督站699

第六节北京市住房和城乡建设委员会702

第七节北京市园林绿化局706

第八节北京市水务局710

第九节北京市公安局消防局712

第十节北京排水集团713

第十一节北京燃气集团有限责任公司713

第十二节北京市热力集团有限责任公司714

精彩书摘

　　公司核名

　　一、名称

　　名称一般由四部分依次组成：行政区划＋字号＋行业特点＋组织形式。

　　二、受理审核时限

　　直接到工商行政管理机关申请名称预先核准登记，凡材料齐全，符合法定形式，工商行政管理机关当场予以核准。（申请人以非固定形式提交行政许可申请的，受理审核时限按国家工商行政管理总局《企业登记程序性规定》执行。）

　　三、登记注册咨询方式：登记管辖

　　（一）工商行政管理机关对企业名称实行分级登记管理

　　国家工商行政管理总局主管全国企业名称登记管理工作，并负责核准下列企业名称：

　　1�惫谝浴爸泄�”“中华”“全国”“国家”“国际”等字样的。

　　2�痹诿�称中间使用“中国”“中华”“全国”“国家”等字样的。

　　3�辈缓�行政区划的。

　　地方工商行政管理局负责核准前款规定以外的下列企业名称：

　　1�惫谝酝�级行政区划的。

　　2�蓖�级行政区划放在企业名称字号之后组织形式之前的。

　　国家工商行政管理局授予外商投资企业核准登记权的工商行政管理局按《外商投资企业授权登记管理办法》核准外商投资企业名称。

　　（二）除国务院决定设立的企业外，企业不得冠以“中国”“中华”“全国”“国家”“国际”等字样

　　在企业名称中间使用“中国”“中华”“全国”“国家”“国际”等字样的，该字样应是行业的限定语。

　　使用外国(地区)出资企业字号的外商独资企业，可以在名称中间使用“中国”字样。

　　四、收费标准

　　办理名称预先登记不收取登记费用。

　　五、名称预先核准登记程序

　　办理名称预先核准登记，一般要经过以下步骤：

　　第一步：领取并填写名称（变更）预先核准申请书、投资人授权委托意见，同时准备相关材料。

　　第二步：递交名称（变更）预先核准申请书、投资人授权委托意见及相关材料，等待名称核准结果。

　　第三步：领取企业名称预先核准通知书或企业名称变更核准通知书。

　　特别提请注意：

　　1�鄙昵肴擞Φ毕蚓哂械羌枪芟饺ǖ拿�称登记机关申请名称核准登记。名称预先核准登记后，申请人不得跨行政区划或跨登记管辖向其他登记机关申请设立（变更）登记注册。

　　2�狈�律、行政法规或者国务院决定设立公司必须报经批准，或者经营范围中属于法律、行政法规、国务院决定在登记前须经批准的项目的，申请人应当在取得名称预先核准后凭核准的名称报送批准。有关内容请参照《北京市企业登记前置许可项目目录》。在登记注册时应提交符合法定形式的批准文件。

　　3�泵�称预先核准时不审查投资人资格和企业设立条件，投资人资格和企业设立条件在企业登记时审查。

　　六、申请名称预先核准登记应提交的文件、证件

　　名称预先核准登记、名称变更预先核准登记应提交的文件、证件有名称（变更）预先核准申请书、投资人授权委托意见。

　　不能独立承担民事责任的分支机构，还应提交所属企业加盖公章的营业执照复印件，且其申请的经营范围不能超出所属企业的经营范围。有以下情况之一的，除填写名称（变更）预先核准申请书、投资人授权委托意见外，还应当提交相关文件证件：

　　1�笔褂米匀蝗诵彰�（该自然人应当是投资人）作字号的应当提交该自然人身份证复印件及该自然人同意使用其姓名的授权（许可）文件。需要注意的是，所用投资人姓名如与党和国家领导人或老一辈革命家及名人的姓名相同的，不得作为字号使用。

　　2�痹谕�一行业内申请使用相同字号的应当由字号所有权人出具授权（许可）文件以及加盖其印章的执照复印件。授权（许可）的名称不得对公众造成欺骗或引起误解。

　　3�鄙瘫曜⒉崛耸褂没蚴谌ㄋ�人使用其注册商标中的文字作为名称字号的应当提交商标所有权人出具的授权（许可）文件、商标注册证书（不能提交原件的，可以提交加盖商标注册权人印章的复印件）以及商标所有权人的资格证明（商标所有权人为经济组织的，需在资格证明上加盖经济组织公章；商标所有权人为自然人的，提交该自然人身份证复印件）。

　　4�蓖馍掏蹲势笠翟诿�称中使用与外国（地区）投资人相同字号（英文字母）的应当提交该外国（地区）投资人的资格证明文件。

　　5�鄙昵朐诿�称中冠以企业集团名称或者集团简称的，集团母公司应作为该企业的股东（出资人），提交加盖集团母公司公章的企业集团登记证复印件。

　　6�笔褂猛馕囊胍糇髯趾拧⒆趾庞衅渌�含义或者使用新兴行业表述用语的应当在申请书“备注说明”栏目中作出解释说明并提交全体投资人签署的其他有关证明材料。

　　7�泵�称中使用“中关村”字词的，应当出具“中关村国家自主创新示范区领导小组办公室”的意见。

　　8�泵�称中使用“北京商务中心区”字词的，应当取得“北京商务中心区管理委员会”的批准。

　　七、名称（变更）预先核准申请书的填写方法及提示

　　（一）名称（变更）预先核准申请书的填写方法

　　企业名称应当由行政区划、字号、行业、组织形式依次组成，法律法规另有规定的除外。例如：北京安泰新世纪信息技术有限公司，“北京”为行政区划；“安泰新世纪”为字号；“信息技术”为行业；“有限公司”为组织形式。

　　1�毙姓�区划

　　企业名称中的行政区划是本企业所在地县级以上行政区划的名称或地名。

　　具备下列条件的企业法人，可以将名称中的行政区划放在字号之后，组织形式之前：

　　（1）使用控股企业名称中的字号。

　　（2）该控股企业的名称不含行政区划。

　　（3）使用外国(地区)出资企业字号的外商独资企业，可以在名称中间使用“(中国)”字样。

　　2�弊趾�

　　企业名称中的字号应当由2个以上汉字组成，行政区划不得用作字号，但县以上行政区划地名具有其他含义的除外。企业名称可以使用自然人投资人的姓名作字号。

　　3�毙幸�

　　（1）企业名称中的行业表述应当是反映企业经济活动性质所属国民经济行业或者企业经营特点的用语。企业名称中行业用语表述的内容应当与企业经营范围一致。企业经济活动性质分别属于国民经济行业不同大类的，应当选择主要经济活动性质所属国民经济行业类别用语表述企业名称中的行业。

　　（2）企业名称中不使用国民经济行业类别用语表述企业所从事行业的，应当符合以下条件：

　　①企业经济活动性质分别属于国民经济行业5个以上大类。

　　②企业注册资本(注册资金)1亿元人民币以上或者是企业集团的母公司。

　　③与同一工商行政管理机关核准或者登记注册的企业名称中字号不相同。

　　（3）企业为反映其经营特点，可以在名称中的字号之后使用国家(地区)名称或者县级以上行政区划的地名。上述地名不视为企业名称中的行政区划。如：北京***四川火锅有限公司、北京***韩国烧烤有限公司。“四川火锅”“韩国烧烤”字词均视为企业的经营特点。

　　（4）企业名称不应当或者暗示有超越其经营范围的业务。

　　4�弊橹�形式

　　依据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国中外合资经营企业法》《中华人民共和国中外合作经营企业法》《中华人民共和国外资企业法》申请登记的企业名称，其组织形式为有限公司(有限责任公司)或者股份有限公司；依据其他法律、法规申请登记的企业名称，组织形式不得申请为“有限公司(有限责任公司)”或“股份有限公司”，非公司制企业可以申请用“厂”“店”“部”“中心”等作为企业名称的组织形式，例如“北京***食品厂”“北京**商店”“北京**技术开发中心”。

　　（二）投资人授权委托意见的填写方法

　　投资人授权委托意见应当明确被授权委托的代表或代理人、授权权限及授权期限，并由全体投资人签名盖章（注：投资人为自然人的由自然人签名，投资人为单位的加盖公章）。

　　投资人授权委托意见应粘贴代表人或代理人身份证明复印件。身份证明包括：居民身份证、护照、长期居留证、港澳台永久性居民身份证、军官退休证等表明申请人身份的证明文件。

　　（三）提示

　　1�泵�称有效期

　　预先核准的名称有效期为6个月，有效期届满，预先核准的名称失效。

　　预先核准的名称在有效期内，不得用于从事经营活动，也不得进行转让。

　　2�泵�称延期

　　预先核准的名称有效期届满前30日内，申请人可以持企业名称预先核准通知书或企业名称变更预先核准通知书向名称登记机关提出名称延期申请。

　　申请名称延期应由全体投资人签署预先核准名称信息调整申请表，有效期延长6个月，期满后不再延长。

　　3�泵�称注销

　　（1）申请人可以在名称有效期内向名称登记机关申请注销原预先核准名称。申请注销名称时应当提交由全体投资人签署的《预先核准名称信息调整申请表》，并同时缴回《企业名称预先核准通知书》或《企业名称变更核准通知书》。

　　（2）名称预先核准后，登记管辖机关因申请人改变拟设企业登记事项而发生变化的，申请人应当向原名称登记机关申请注销预先核准的名称，名称注销程序依照前款规定。名称注销后，申请人应向变更后有登记管辖权的登记机关重新申请名称预先核准。

　　4�辈狗⒚�称核准通知书

　　企业名称预先核准通知书或企业名称变更核准通知书丢失的应当向名称登记机关申请补发。申请时应当提交由全体投资人签署的预先核准名称信息调整申请表。

　　5�北涓�投资人

　　申请设立（变更）登记的投资人与名称预先核准登记的投资人有变化的，按以下规定办理：

　　（1）投资人部分变化的，应当提交由全体投资人（包括变更前和变更后的投资人）签署的《预先核准名称信息调整申请表》，同时缴回《企业名称预先核准通知书》或《企业名称变更核准通知书》。

　　提请注意：

　　全体投资人发生变更的应当重新申请名称预先核准。

　　（2）投资人不具备投资资格的，应当退出或更换投资人。

　　（3）使用投资人姓名作为企业名称字号的，该投资人退出投资的，应当重新申请名称预先核准登记。

　　6�痹は群俗济�称信息调整

　　企业名称预先核准登记后，预核名称的主营业务、投资人或字号许可方式等信息发生变化的，申请人可向名称登记机关申请企业名称信息调整。申请企业名称信息调整的，申请人应当向名称登记机关提交由全体投资人签署的预先核准名称信息调整申请表。字号许可方式改变的还应重新提交授权（许可）文件。

　　特别提请注意：

　　全体投资人发生变化的，或因前述信息调整导致企业名称构成发生变化的或导致同行业内企业名称相同或者近似，登记机关不予调整企业名称信息，申请人应当重新申请名称预先核准。

　　7�逼笠得�称的一般性规定

　　（1）企业名称不得含有下列内容和文字：有损于国家、社会公共利益的；可能对公众造成欺骗或者误解的；外国国家（地区）名称、国际组织名称；政党名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及部队番号；其他法律、行政法规规定禁止的。

　　（2）企业名称应当使用符合国家规范的汉字，不得使用汉语拼音字母、阿拉伯数字，法律法规另有规定的除外。

　　（3）在名称中间使用“国际”字样的，“国际”不能作字号或经营特点，只能作为经营特点的修饰语，并应符合行业用语的习惯，如国际贸易、国际货运代理等。

前言/序言

　　屈指算来，自本人1992年开始踏入房地产行业，至今已经在这个以粗放管理为特征的行业内，浸淫了25年，完整经历了中国房地产行业从零开始，到成为中国经济支柱产业的全过程。由于行业自身特点，我有幸接受所服务企业的安排，作为核心骨干成员，在全国8个省、14个城市落地操盘房地产和文旅地产项目。应该说经历了常人难以想象的痛苦和磨难，由解决棘手问题的“消防队员”一步一个脚印，逐步成长为“能打硬仗、不讲条件、招之即来、来无不胜”的“消防队长”。在自己的职业生涯中，不但留下了不少传奇故事和经典案例，而且个人的综合能力和实战经验也有了较深厚的积累，并受用至今。

　　尤其是自2008年开始，本人作为房地产上市公司的地方诸侯，全面承担操盘责任以来，市场压力、股东压力、团队业绩压力、家庭责任压力等，一股脑儿压在自己肩上，逼使自己想尽一切招数完成企业交付的使命。经过或成功、或失败的实践锤炼与摸索，总结出了不少有价值的管理思路与具体实操方法，应用在管理活动中，屡屡受益，越战越勇。

　　本书是为了解决本人在20多年房地产开发过程中作为房地产高层管理人员感受到的两大管理痛点——第一，项目报批、报建计划可控性差，影响开发节奏

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