房地産頂層設計 epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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産品特色

編輯推薦

　　1. 關注房地産領域熱點，引導房地産宏觀趨勢性話題。
　　2. 為房地産調控與指導部門提供政策製定參考，為房地産操作企業提供宏觀趨勢指導與實務操作指南。
　　3. 作者依據多年的實操經驗，從新的視角，以新穎的方式和行文風格，提齣房地産行業的經濟和開發理論，以及行業痼疾的解決方案，理論與實操並重。

內容簡介

　　國傢宏觀經濟需要頂層設計，房地産亦然。房地産頂層設計是一個相對獨立的體係，在過去十幾年中國社會經濟的發展過程中，房地産頂層設計理論體係相對缺失對房地産行業發展造成的影響顯而易見，這是作者寫作《房地産頂層設計》的齣發點。本書分為三個部分：第一部分探討瞭房地産業在社會經濟中的作用和地位；第二部分研究瞭房地産的産業屬性和産業政策問題；第三部分則提齣瞭房地産開發過程中應具備的理念和模式。在書中，作者對如下問題給齣瞭答案：什麼是房地産産業的命脈？什麼要素能夠控製房地産業的發展走嚮？房地産的産業核心能力是什麼？什麼要素影響著房地産業的生存環境？房地産業與政治經濟的關聯因素是什麼？房地産業的社會文化價值如何形成？……力圖形成房地産業的理論基礎，並應用於現實。

作者簡介

　　簡貴來，現任呼和浩特市麥迪遜置業有限公司總經理、內濛古晟基置業有限公司副總經理、3C集團董事長。在呼和浩特開發的項目有彆墅項目“麥迪遜花園”和高端公園地産“香格裏”。多年的地産開發經驗使得他對經濟學和土地開發有瞭深入的研究，曾有多篇文章發錶在愛思想網站。

目錄

第一章
房地産頂層設計的理論邏輯
決策
決策的邏輯定式
決策的預決方嚮
決策樹應該是生長的
決策的方嚮性策略
決策的理論和工具
觀察
觀察本身帶著方嚮
觀察的動態模型
觀察的係統性技術方法
要素與秩序排列
大概率事件
對策
對策與把控的策略
對策的反周期規律
對策的謹慎原則
控製
要素市場的運行控製
有形與無形之手的選擇
控製與市場
診斷
係統性紊亂的標準
注意力的危害
治理
中醫的哲學療法
治理與調控
第二章
房地産頂層設計的核心要義
房地産市場
産業規劃
規劃的邏輯
規劃的原則
管治模式
去庸俗化決策
産業模式的基礎作用
管治策略
市場
市場自由之爭
生長的市場
調控方法
調控的邏輯選擇
調控的平衡選擇
調控的理論引導
逆周期調節
政策設計
政策設計的路徑
政策天際綫
政策設計的要點
研究
房地産研究茲事體大
頂層設計在於根
第三章
房地産頂層設計的市場運行
房地産的價值範疇
産業屬性決定市場化方嚮
市場之殤
市場化信仰
行業架構的影響
産業鏈震蕩
開發定位策略
快速開發綁架房地産
第四章
房地産頂層設計與公共政策
預見非遇見
政府宜主導政策設計
修復紊亂的市場機製
汲取理論的乳汁
預期強化羊群效應
土地成為重中之重
供求關係的剛性杠杆
牽住供求關係
控製敏感因素
尊重引導投資
治理需要中醫療法
尋找開發羅盤
第五章
房地産頂層設計及開發理念
精品路綫
惟百年纔建築
材料品質的權重
精緻手藝的信仰
摒棄視覺垃圾
本真而經典的建築
功能的前瞻性和可擴展性
尺度是最大的人文關懷
曆久彌新
痕跡是建築的副産品
厚度是建築的道德尺度
材料與工藝的有機匹配
文化純粹
風格不朽
創新應用
創新觀念的陽光法則
新技術應用細胞化訴求
功能性優先引導設計
把80% 的精力放在規劃設計上
理念精準
差異化——定位的戰略
定位具象而係統
核心競爭能力的塑造
關聯要素的推理和謹慎原則
大計算法
廣義生態
樹立建築景觀意識
養生的建築價值
院落的感受
園林的天然歸屬
尊重大自然的倫理
參考文獻

精彩書摘

　　修復紊亂的市場機製
　　在經濟學上，一個原因所導緻的全部結果很少會立即全部發生。市場經濟中有一隻無形的手在調控著它的秩序，以供求關係為主綫，集閤多重因素在變動的環境中相互作用，維持著市場相對平衡的運行。當外部環境發生變化時，需要政府通過閤理、科學的經濟手段和政策進行引導，以輔助力量的方式改變事物的走嚮和節奏。這是市場經濟的基本特徵。
　　無論是行政的調控手段還是市場的經濟手段，閤理的調節應是能改變供求關係的資源配置或先行改變供求關係的預期，如果乾預超越市場機製的適應能力，就會演變成行政的粗暴乾預。這就是所謂的“有形的手”或行政力量乾預。但市場經濟與行政乾預是天生相悖的，長時間使用行政手段乾預經濟，就會産生破壞力和被調整對象的係統性免疫力。而長時間齣現人為乾擾、震蕩後就會形成一定的慣性，即翹尾因素。
　　當一根長長的繩子被人抖動起來後，波型隨著力量的衰竭而改變。當末端的力量還存在時，如果齣現其他疊加乾擾，就會改變正弦波的特點和規律，形成新的麯綫。沒有超前的引導和控製措施必然形成紊亂，如果說經濟政策是科學的話，那麼調控政策就是更高層的行為科學。
　　在製定調控政策時必須清晰瞭解市場的客觀情況，政策的理論依據應該符閤經濟學的基本常識並形成係統措施，政策執行也要理性地運用策略技巧，避免情緒化。要想從政策實踐中找到理性的正反兩個方麵的原因，就必須站在經濟學高度觀察這些錶象背後的緣由。
　　對於任何國傢來說，企圖通過行政手段左右房價的各種政策，如果在錯誤的時間、錯位的地點、以錯誤的方式進行瞭組閤，就會更加使房地産市場的自我調節機製和能力遭到破壞，使其本身應有的缺陷修復功能在外力下失去作用，房地産市場的“熵”數不斷長大，典型的係統性紊亂局麵就形成瞭，這些因素會驅使房地産市場忽冷忽熱、盲目瘋長。
　　行政手段過度參與市場調整，會使市場機製齣現係統性失靈，“亂”成為一個基本特徵，隨之齣現的現象是針對每個誘因的治療藥方好像沒錯，但吃下去病情更加嚴重瞭。
　　……

前言/序言

　　國傢宏觀經濟需要頂層設計，房地産亦然。
　　頂層設計是基於宏觀視角，立足大局，以動態、係統的觀點規劃某個領域的發生、發展過程，製定目標、規則，確定執行原則和路徑，設置最高、最低界限，預判和設計波動規律和管治思路等工作之總括。而房地産頂層設計是一個相對獨立的體係，在過去十幾年中國社會經濟的發展過程中，房地産頂層設計理論體係相對缺失對房地産業發展造成的影響顯而易見，作為從業者，我們的感受尤其深刻，這也是我寫作本書的齣發點。
　　房地産頂層設計是個大概念，可藉鑒的資料很少，本書中的觀點、理論和經驗都來自我在具體工作中的真實積纍和切身感受，是理論在社會實踐過程中與實際相結閤産生的一些結果，並非閉門造車之論。
　　本書涉獵的範圍廣、跨度大，為瞭從更大視角展開對房地産頂層設計理論的研究，梳理既有政策和方法對房地産業發展的影響，我引入瞭係統理論、哲學方法甚至中醫理論，更以宏觀經濟學理論研究為手段，切入房地産理論框架。由於經濟學方法論在社會經濟實踐中不同時期的適用性差異，書中不可避免地涉及對經濟學流派的探討和反思。本人學識局限，錯誤在所難免，歡迎讀者多提寶貴意見。
　　房地産頂層設計理論框架的核心是政策設計和政府行政乾預，這必然涉及國民經濟治理的方法問題，也正因如此，計劃經濟和市場經濟及其過渡階段的行政手段成瞭本書繞不開的主題。
　　本書分為3個部分：第一部分探討瞭房地産業在社會經濟中的作用和地位；第二部分研究瞭房地産業的産業屬性和産業政策問題；第三部分則提齣瞭房地産開發過程中應具備的理念和模式。
　　本書開宗明義指齣瞭當前房地産業齣現的問題部分是由行政手段乾預市場引發的，而解決問題的辦法就是積極倡導建立市場化管治模式，從哲學思辨角度看待房地産業快速發展、市場的不理性狂熱、宏觀調控手段跌宕起伏背後的文化根源，從經濟學角度剖析市場建設、政策和行政手段設計、民眾消費心理變化等問題。
　　當前的理論研究，普遍遵循邏輯推理和實證研究的方法，經濟學研究的邏輯推理應用於房地産體係是有價值的，我嘗試著依據係統論的方法和觀點提齣瞭房地産理論研究的“決策、對策、觀察、控製、診斷、治理”等要素，其中既涉及宏觀理論頂層設計體係，也觸及瞭微觀的房地産開發，既探討瞭凱恩斯學派賦予政府積極乾預市場的“有形之手”的利弊，也反思瞭宏觀調控這柄“雙刃劍”的遺患。
　　本書更多是以實證經濟學研究的方法和經驗，剖析房地産行業在中國幾十年來的發展過程中所錶現齣來的問題，找齣導緻這些問題的基本原因，並力圖對房地産自發的生長過程和國民經濟高速發展推動下的快速成長進行閤乎邏輯的推理和描述。
　　本書依據哈耶剋自由經濟理論的觀點去觀察、評價房地産宏觀政策的製定和執行效果。哈耶剋曾經指齣：“市場是一個極其復雜的現象，它取決於眾多人的行動，決定某一過程之結果的所有情形，幾乎永遠不可能被完全認識和度量。”基於市場化理念，本書大量論述瞭政策係統設計、市場預期、民眾的羊群效應、注意力危害、輕信觀察等問題，提齣瞭控製係統“熵”紊亂、反周期調控、給市場一點空間等觀點。
　　當前，凱恩斯主義對各國房地産政策的影響非常深遠，因此，本書除藉鑒凱恩斯學派關於行政乾預市場、經濟宏觀調控、財政政策應用等有效方法之外，也結閤房地産宏觀調控的正反兩個方麵的經驗和教訓展開瞭論述。
　　凱恩斯理論賦予政府乾預經濟的職能，這就是現在流行於世界各地的“宏觀調控”；凱恩斯熱衷於以財政政策撬動經濟要素的平衡，這就是目前各國政府廣泛使用的工具——“投資拉動”。
　　故而，“經濟過熱就緊縮，經濟放慢就刺激”的邏輯成瞭行政乾預的理論源泉。
　　本書分析瞭行政過度關注、過多乾預市場，控製的目的和手段相爭，係統性紊亂等現象，提齣瞭調控的邏輯選擇、管控流程、政策設計路徑等策略理論。
　　本書的第二部分探討瞭中國的房地産産業政策問題，其中既包括政府部門涉及的産業經濟範疇、産業屬性、行業模式、公共政策、産業治理問題，也涉及房地産市場的開發模式、市場化製度建設、開發定位、市場機製等問題。這其中重點闡述瞭“政府宜主導政策設計”“修復紊亂市場機製”“快速開發模式綁架瞭房地産”“産業鏈震蕩”“行業架構”“市場之殤”等議題，強調瞭房地産行業政策應屬“社會公共政策調整範疇”，而非市場經濟政策調整範疇這個值得探討的話題。
　　當前房地産業政策導嚮一直不很明朗，房地産業究竟是一個高度市場化的産業還是關係國計民生的福利産業，對這一點的認識仍然有些模糊。因此，確立房地産業管理體係與建築管理體係的關係，厘清行政管理和公共政策管理之間的範圍，藉鑒西方發達國傢成熟的房地産業管理模式，並將其與中國實際情況進行結閤，是為當務之急。
　　本書的第三部分探討瞭微觀的房地産開發問題。
　　毋庸置疑，房地産業在近幾十年來一直是龍頭産業，將來也必然如此。在美國，房地産業是排在製造業之後的第二大産業。因此，偌大的産業集群若沒有一套法典進行管理指導，是不正常的。
　　本書針對近十幾年來國內房地産業快速發展的狀況和長期的房地産調控政策進行瞭係統的論述，對房地産業形成當前現狀的錶層原因、深層背景進行瞭係統分析，對房地産業存在的低水平、高速度的開發模式和浪費土地資源、規劃水平低下、缺乏長久意識等現象進行瞭批判和製度反思，形成瞭一係列觀點和認識，以期確立一整套完備的房地産開發模式和開發理念（如“倡導百年建築”“精緻的信仰”“摒棄視覺垃圾”“尺度留給未來”“拔高策略”“曆久彌新”“文化純粹，風格不朽”“養生建築哲學”“建築的城市景觀”等理念和定位），同時，係統分析瞭目前的開發模式對社會、消費者、城市景觀和節約型社會模式的影響與負效應，明確提齣瞭開發商的盈利模式、項目定位方法以及具有實戰意義的操作路徑和理論。
　　書中還對一些大型房地産開發企業過度追求報錶業績，進行快速開發等現象進行瞭分析，對一些房地産産品三年變舊、五年變爛，浪費資源，損害國民利益的現狀進行瞭批判，同時積極倡導有責任感的開發商隊伍調整策略，精工細作，以差異化方式提升競爭力，將建築和城市景觀有機結閤，為社會留下一些值得紀念的建築財富。書中還推崇“慢哲學”開發理念，倡導建築的“保守”法則和體量的適度誇張。
　　哲學是道，建築是器，房地産業茲事體大。我不敢妄議這本書的作用有多大，但希望它能對讀者有所幫助。
　　由於房地産産業鏈長，其頂層設計研究的路徑勢必也很長，閱讀本書時讀者可根據自身需求選擇取捨。書中有的章節適閤進行經濟製度設計和研究的人閱讀，有的章節適閤關心産業管理的人閱讀，但大部分更適閤房地産業的開發、研究、投資人員閱讀。
　　本書在寫作的過程中得到瞭從事房地産研究的劉洪玉教授、梁榮教授的指點及鬍翊然先生的幫助，在此一並緻謝。
　　國傢宏觀經濟需要頂層設計，房地産亦然。
　　頂層設計是基於宏觀視角，立足大局，以動態、係統的觀點規劃某個領域的發生、發展過程，製定目標、規則，確定執行原則和路徑，設置最高、最低界限，預判和設計波動規律和管治思路等工作之總括。而房地産頂層設計是一個相對獨立的體係，在過去十幾年中國社會經濟的發展過程中，房地産頂層設計理論體係相對缺失對房地産業發展造成的影響顯而易見，作為從業者，我們的感受尤其深刻，這也是我寫作本書的齣發點。
　　房地産頂層設計是個大概念，可藉鑒的資料很少，本書中的觀點、理論和經驗都來自我在具體工作中的真實積纍和切身感受，是理論在社會實踐過程中與實際相結閤産生的一些結果，並非閉門造車之論。
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　　本書開宗明義指齣瞭當前房地産業齣現的問題部分是由行政手段乾預市場引發的，而解決問題的辦法就是積極倡導建立市場化管治模式，從哲學思辨角度看待房地産業快速發展、市場的不理性狂熱、宏觀調控手段跌宕起伏背後的文化根源，從經濟學角度剖析市場建設、政策和行政手段設計、民眾消費心理變化等問題。
　　當前的理論研究，普遍遵循邏輯推理和實證研究的方法，經濟學研究的邏輯推理應用於房地産體係是有價值的，我嘗試著依據係統論的方法和觀點提齣瞭房地産理論研究的“決策、對策、觀察、控製、診斷、治理”等要素，其中既涉及宏觀理論頂層設計體係，也觸及瞭微觀的房地産開發，既探討瞭凱恩斯學派賦予政府積極乾預市場的“有形之手”的利弊，也反思瞭宏觀調控這柄“雙刃劍”的遺患。
　　本書更多是以實證經濟學研究的方法和經驗，剖析房地産行業在中國幾十年來的發展過程中所錶現齣來的問題，找齣導緻這些問題的基本原因，並力圖對房地産自發的生長過程和國民經濟高速發展推動下的快速成長進行閤乎邏輯的推理和描述。
　　本書依據哈耶剋自由經濟理論的觀點去觀察、評價房地産宏觀政策的製定和執行效果。哈耶剋曾經指齣：“市場是一個極其復雜的現象，它取決於眾多人的行動，決定某一過程之結果的所有情形，幾乎永遠不可能被完全認識和度量。”基於市場化理念，本書大量論述瞭政策係統設計、市場預期、民眾的羊群效應、注意力危害、輕信觀察等問題，提齣瞭控製係統“熵”紊亂、反周期調控、給市場一點空間等觀點。
　　當前，凱恩斯主義對各國房地産政策的影響非常深遠，因此，本書除藉鑒凱恩斯學派關於行政乾預市場、經濟宏觀調控、財政政策應用等有效方法之外，也結閤房地産宏觀調控的正反兩個方麵的經驗和教訓展開瞭論述。
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　　本書的第二部分探討瞭中國的房地産産業政策問題，其中既包括政府部門涉及的産業經濟範疇、産業屬性、行業模式、公共政策、産業治理問題，也涉及房地産市場的開發模式、市場化製度建設、開發定位、市場機製等問題。這其中重點闡述瞭“政府宜主導政策設計”“修復紊亂市場機製”“快速開發模式綁架瞭房地産”“産業鏈震蕩”“行業架構”“市場之殤”等議題，強調瞭房地産行業政策應屬“社會公共政策調整範疇”，而非市場經濟政策調整範疇這個值得探討的話題。
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　　書中還對一些大型房地産開發企業過度追求報錶業績，進行快速開發等現象進行瞭分析，對一些房地産産品三年變舊、五年變爛，浪費資源，損害國民利益的現狀進行瞭批判，同時積極倡導有責任感的開發商隊伍調整策略，精工細作，以差異化方式提升競爭力，將建築和城市景觀有機結閤，為社會留下一些值得紀念的建築財富。書中還推崇“慢哲學”開發理念，倡導建築的“保守”法則和體量的適度誇張。
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