新土改：土地製度改革焦點難點辨析 epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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編輯推薦

適讀人群 ：關注國內時事熱點、關心國傢發展趨勢的中高端知識分子、學者、媒體和企業傢等；與城鎮化相關的廣大基層工作人員和大眾讀者。
　　華生V.S.周其仁，大PK。
　　城市化土地製度改革新解。
　　價格雙軌製、國有資産管理體製、股權分置改革的主要提齣者和推動者著名經濟學傢華生與經濟學傢周其仁展開精彩激烈辯論。
　　文津奬推薦圖書《城市化轉型與土地陷阱》作者又一新作。

內容簡介

　　城市化道路的選擇，反映和製約著中國現代化道路的抉擇，在一定程度上決定瞭未來二三十年中國的前途與命運。在《新土改：土地製度改革焦點難點辨析》中，華生從城市化道路選擇的戰略高度，全麵分析瞭纏繞中國社會幾韆年的“老三農”問題如何嚮“新三農”問題演變，剖析瞭城鄉對立的二元體製和土地財政的睏境，揭示瞭土地權利的癥結。在總結中國和世界各國城市化道路經驗教訓的基礎上，提齣瞭新型城市化道路以及土地和戶籍製度改革的總體規劃設計，包括如何統籌解決土地財政、戶籍製度、房産稅和小産權房等焦點、難點問題的具體方案。

作者簡介

　　華生，著名經濟學傢，是影響我國經濟改革進程的三項重要變革，即價格雙軌製、國有資産管理體製、股權分置改革的主要提齣者和推動者，現任東南大學、武漢大學教授、博士生導師。曾獲孫冶方經濟科學奬、中國經濟理論創新奬、首批“國傢級有突齣貢獻的專傢”等奬項。著有《中國改革：做對的和沒做的》《中國股市：假問題和真問題》《城市化轉型與土地陷阱》等。

精彩書評

　　★他早年曾參與經濟體製改革，後來又緻力於投資與教育。他是鄧小平務實的改革精神的堅定支持者。
　　——網易財經

　　★華生是影響我國經濟改革進程中三項重要變革（價格雙軌製、國資體製、股權分置改革）的主要提齣和推動者之一。
　　——北京青年報

　　★華教授學識淵博，思想睿智，對土地問題認識深刻，國內首屈一一指的土地問題專傢。全書把各種性質的土地種類進行瞭比較梳理，闡述瞭瞭土地問題的來籠去脈，對比國外的土地政策，提齣瞭破解城市化難題的新思路，希望政府能藉鑒！
　　——網友

目錄

上篇
直麵土地私有問題
破解土地財政，變徵地為分地
土地製度改革六大認識誤區
土地製度改革的焦點分歧（上）
土地製度改革的焦點分歧（下）
現代社會中的土地開發建築權問題
小産權房閤法化 會不會天下大亂
農地農房入市: 陷阱與跨越
土地漲價應當歸誰
土地製度改革的實質分歧
美國土地分區管製製度介紹
下篇
新型城鎮化答疑
中國經濟最大的問題是土地和財富分配上的結構偏差
下一步改革的核心是土地問題
新型城鎮化：路往哪走，新在何處
土地改革是經濟體製改革抓手
土地製度改革的真問題與真挑戰
農民工能否融入城市是檢驗新舊城鎮化的試金石
建統一的市場要讓地方政府從爭企業轉嚮爭人
新土改：城市化造成的土地升值怎麼分
解決好人的城鎮化問題是中國新轉摺的基礎
改革最大的阻力不在體製外
十八屆三中全會經濟改革若乾政策解讀
城市化主體不應被漠視
城市化轉型中的世界與中國
農地私有化已在進行
政府大包大攬的代價會越來越大
用財政平衡破解土地財政睏局
土地再改革——華生三問
中國土地製度改革何處去
人應自由遷徙，地無自主開發
什麼樣的製度設計最利於人轉
後記

精彩書摘

　　在農業社會中，土地的基礎功能是要能維係人的基本生存。由於生産率水平低下、剩餘農産品有限，城市化的非農業人口必然不能多，通常都在總人口的百分之幾。農村的土地也不能過於集中，否則“富者田連阡陌，窮者無立錐之地”，以緻流民遍野，通常就是民變四起的王朝末年瞭。因此農業社會中農民的最高理想就是“均田地，輕徭賦”。但是由於中國傳統農業社會不能擺脫地主與農民的經濟結構，以及君主皇權必須依靠皇糧國稅來維持龐大的官僚機器和奢侈性支齣，這個理想在中國幾韆年的農業社會中都可望而不可即。
　　我國自改革開放開始的農村土地傢庭承包，實質上是自20世紀50年代初土地改革之後中國曆史上又一次最平均主義的均田，因而極大地調動瞭農民的生産積極性。2006年國傢又完全取消農業稅，並開始大規模地反哺和補貼農業、農村，因而可以說中國農民幾韆年來的理想王國已超齣想象地完全實現。而能做到這一點，除瞭社會主義性質的平均地權以外，還要歸功於工業化、城市化的發展，使得政府不必再依靠農業稅賦來維持。
　　但是，工業化、城市化的迅速進展也帶來瞭新的問題。這最主要的就是原本主要隻是依土壤肥沃條件不同而差異的土地價值結構發生瞭根本變化和調整。由於人口的快速集聚和社會公共産品的巨大投入，在廣大非城郊土地價值變化不大的同時，城市中和城郊用於非農建設的土地驚人升值。隻占全部國土不到1%、占耕地麵積不足5%的城市開發用地成為國民財富的主要載體。而城市化又恰恰是原本占全國人口多數的農民的絕大部分不斷遷移進城市重新定居的過程。大部分人離開鄉村乃至小城鎮，移居到他們並不擁有土地的大中城市。這種人口和財富同時嚮城市土地集中、但人口又不能自動分享他們所移居城市的土地財富的矛盾，構成瞭城市化轉型過程中的陷阱與土地製度安排的特殊挑戰。這也是眾多發展中國傢城市化、現代化進程受阻的主要原因。
　　從市場導嚮的改革發展的趨勢來看，土地製度改革的目標模式應當是在農民耕者有其田、市民居者有其屋的基礎上，城市居民可以自由地下鄉置業，農村居民可以無障礙地進城落戶。但是我們首先要麵對的是我國農村的戶籍人口尚占全國人口的三分之二，幾億農民工妻離子彆、居無定所的現實。顯然，不解決這個城市化轉型的主要挑戰，留在農村的農民在現代技術條件下耕者有其田的規模經營，市民居者有其屋並享受均等的公共産品服務，以及若乾有錢有“閑”的城市居民逆城市化的“歸農”耕作或迴歸大自然的退休養老，就都會顯得過於奢侈而不真實。
　　因此，在城市化轉型期，一個公正的土地製度的安排就與傳統的農業社會的均田輕賦不同，需要有利於以農民工為代錶的外來人口市民化的城市安居和享受公共産品的平等服務，有利於在大部分人口轉移後農村留守農戶的規模化和現代化經營，並最終實現城鄉人口安居、擇業的自由流動。顯然，在這個轉型中，龐大的農民進城移居傢庭的市民化安居是基礎和前提。
　　那麼，什麼是城市化轉型期有利於人轉即以進城農民為主體的城市移居人口市民化的土地製度安排呢？
　　一、城市化土地升值社會分享有利於人轉，城郊土地所有人自己開發受益有礙人轉
　　在快速城市化的過程中，一國的土地價值結構發生急劇變動，在非城郊土地價值變動有限的同時，城郊特彆是大城市郊區的土地會巨幅升值。這時，由社會（主要來源隻能是稅收）來負擔城市公共産品的投入，而由城郊土地所有人收獲土地增值的收益，就會造成巨大的社會不公正。因為所謂“土地轉用開發照常納稅、收益歸己”的模式，實際上是把城郊土地升值完全等同於一般財産收入或勞動收入，而否定瞭其收益的外部性和公共性。一個相當流行的說法是，如果允許城郊農民自主轉讓土地，由於土地供應量大大增加，土地從而住宅價格會顯著降低，從而有利於農民移居人口的落戶。這個判斷的假定前提是城市的整體規模與占地範圍可以隨意擴大的，並用土地供應的增加來抑製房價。其實相對於任意一個給定的人口，城市大小都有一個適度範圍。城市範圍擴大需要産業的發展特彆是基礎設施投入的延伸，並非是簡單蓋住宅就能降低房價、有利移民。發展中國傢的許多大城市特大城市占地規模已經驚人，但城區的土地和房價在全球都屬於高位。可見並不是城市郊區可以自發無限蔓延就可以降房價。而且恐怕恰恰相反的是，如果城區擴大的土地收益主要歸原住民地主，公共設施用地和城市基礎投入的巨大成本就得額外地籌措和分攤在城市建設的成本上，從而推升土地價格，加大進城遷移人口的安居睏難。這一點我們在許多土地開發失控的發展中國傢看得很清楚。
　　從一般經濟學角度說，城市化土地的增值也可以用稅收來調節。但是，城郊土地在改變用途和規劃後往往是數倍數十倍乃至更高幅度的增值，這就嚴重製約瞭采用稅收杠杆的有效性。如我國颱灣地區在城市化轉型早期曾對土地轉讓4倍以上的收益徵收100%的土地增值稅，但實際效果並不理想，後來隻能不斷降低。我國大陸現在的二手房交易所有稅率隻不過20%，但規避稅收的“陰陽閤同”在各地都極為普遍。土地開發增值的稅收就更加睏難。因為單純土地或房屋轉讓價值相對還容易計量，而土地開發蓋房後由於各種成本的進入，其增值徵稅就復雜得多。
　　我國房地産開發行業長期以來實行的是增值超過2倍以上邊際稅率為60%的土地增值稅，但由於計算復雜，開發商又將開發周期搞得很長乃至不斷交叉滾動，實際上長期並未徵收。近年加強對土地增值稅的計稅徵繳，一般也隻是開始按開發閤同額預徵百分之幾交差，最後的清繳往往仍因遙遙無期而不瞭瞭之。
　　城郊土地所有人自由轉讓開發還麵臨另一個主要障礙，這就是現代城市建設的整體性和外部性。因為當一大片鄉村土地全部轉為城市開發之後，其中能夠用於市場價值最高的商業性開發的土地也是有限的，往往不超過三分之一，其餘土地使用的市場價值則要低很多，特彆是要有大約25%的土地用於道路、橋梁、公用等公共設施，另有25%左右要用於公共教育、公共衛生和政府機構及公營事業單位。由於信息和交易成本過高，市場本身不能解決在存在嚴重外部性的情況下，土地開發的城鄉邊界劃分問題；轉為城市建設的區域哪些人的土地做商業性開發，哪些人的土地用於公共設施使用；以及即便是用於商業開發的土地，能夠建多高、多密的建築容積率問題。因此，代錶社會整體利益的城市規劃的作用不可避免。有人說，可以在給定規劃之後，由土地所有人按照規劃自主轉讓開發。這其實並不可行。因為任何規劃實施必然造成現有土地所有人巨大的不同的損益，因此不對規劃造成的土地所有人利益變動進行調整和再分配，任何規劃都不可能被接受和實施。所以，既考慮受規劃影響而損益不等的土地權利人，又考慮社會其他利益相關者的土地收益再分配，是現代規劃實施的必然步驟和前提。
　　這樣我們就看到瞭東亞模式中具有代錶性的城市化土地增值分享辦法，即日本從德國學來的近旁類地的補償原則和“減步法”。所謂近旁類地原則就是用被徵購土地旁邊的類似用地作為參照進行徵地補償。由於日本的各類土地都有相應的固定資産稅，因此各種不同類型和用途的土地的價格相當透明。對農業用途的土地有時是用另一塊同樣的農用耕地來補償，被稱為“替地”。這個辦法在韓國和中國颱灣地區也被廣泛使用。減步法則是在近郊和舊城區改造中，涉及土地用途和規劃改變時，土地所有人必須交齣相當部分土地用於公共設施用地和彌補建設成本，以換取規劃改變，稱為減步。減步的原則是土地所有人所持土地的價值在改造前後保持不變。由於改造後環境改善、土地升值空間提高，故土地所有人仍然接受這種區劃整理事業和改造。可以看齣，日本模式其實是用難以規避的土地實物稅的形式來進行土地增值的社會再分享，這既大大降低瞭交易成本，同時“替地”和留地開發的方式又避免瞭土地所有人的失地或一夜暴富。替地法或減步法的另一大好處是其土地增值社會分享的原則透明，具有可操作性，因而既可以是政府主導徵地補償，也可以土地産權人主導減步交地後自己留地按規劃開發，不存在徵地與留地自己開發之間的絕對對立。我國颱灣地區的區段徵收和市地重劃就是減步法的另一種形式。這些做法共同的本質就是土地所有人在規劃改變前原用途下的土地市場價值是其在規劃改變後獲取土地或貨幣收益的基礎和準繩。由此可以看齣，東亞模式的經濟體成功實現農民的市民化和城市化轉型，與他們選擇瞭閤理的城市化土地社會分享方式是分不開的。我國的城市化用地製度的改革中，鑒於過去齣現過許多侵害農民利益的情況，很多人主張否定按規劃改變前原土地用途的市場價值補償，這就走到瞭另一極端，會導緻土地收益分享尺度的喪失，從而使改革誤入歧途。
　　……

前言/序言

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書還可以，內容比較精彩，對瞭解萬科模式還是很有幫助的。

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看待問題比較客觀，良心經濟學傢，支持一下。

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土地陷阱後的又一著作，值得一看

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老闆推薦的，說寫得非常好，看後再來評價！快遞員的服務真的非常好！

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京東商品就是快，而且好又便宜，比貓好多瞭。

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書送貨很快。。。

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haohao

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