企业成本控制与精细化管理系列：物业公司成本控制与精细化管理 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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马海军 编

图书标签:

• 物业管理
• 成本控制
• 精细化管理
• 企业管理
• 财务管理
• 运营管理
• 房地产
• 管理实务
• 降本增效
• 行业指南

出版社： 化学工业出版社

ISBN：9787122224514

版次：1

商品编码：11651458

包装：平装

丛书名： 企业成本控制与精细化管理系列

开本：16开

出版时间：2015-03-01

用纸：胶版纸

页数：247

正文语种：中文

内容简介

　　《企业成本控制与精细化管理系列：物业公司成本控制与精细化管理》主要包括预算控制、人力资源成本控制、采购与仓储成本控制、设备维护成本控制、管理标准化、节能降耗、非核心业务外包等方面内容。
　　《企业成本控制与精细化管理系列：物业公司成本控制与精细化管理》可供重视物业公司成本控制，并且在企业中进行精细化管理的企业经营管理者阅读使用。书中包含大量图表，简单明了，使用者可即学即用。

作者简介

　　马海军，冠深集团董事长兼福建冠深物业管理有限公司总经理，曾任深圳醒车会总经理，福建七星车行服务有限公司，深圳冠深投资有限公司总经理。冠深物业是国家一级物业管理资质企业，长期致力于大型文化体育场馆及停车管理研发设计与规范化服务管理。它以全新的物业服务管理理念，领先开阔的国际高端视野，为客户提供互惠共赢发展平台，打造都市最美生活空间。

目录

第1章 物业公司预算控制
第一节 支出预算的编制
一、支出预算编制的程序和步骤
二、物业项目各项费用的预算模板
三、各管理处管理成本汇总
第二节 建立预算控制体系
一、建立预算执行责任制度
二、建立监督检查制度
三、建立预算执行情况内部报告制度
四、建立预算执行情况预警机制
五、建立预算执行结果质询制度
六、建立预算执行情况分析制度
第三节 预算费用控制的具体措施
一、提高部门、管理处人员的成本控制意识
二、适时调整和补充专业财务人员
三、加强基础管理工作减少不必要的支出
四、严格控制人员编制预算全面控制人力资源成本
第四节 预算精细化管理工具
一、物业公司全面预算管理办法
二、管理处财务预算管理监控办法
三、物业公司年度经营支出预算明细表
四、管理费用预算表
五、财务预算外支出申请表

第2章 物业公司人力资源成本控制
第一节 优化组织架构
一、职能部门的合理设置
二、5万平方米以下小区管理处的组织架构及人员编制
三、5万～10万平方米以下小区管理处组织架构及人员编制
四、10万～15万平方米以下小区管理处组织架构及人员编制
五、15万～20万平方米小区管理处组织架构及人员编制
六、25万～40万平方米小区管理处组织架构及人员编制
第二节 物业公司人力资源成本的预算
一、人力资源成本的构成
二、人力资源成本预算的编制流程
三、人力资源成本预算的执行与控制
四、人力资源成本预算的考核与激励
第三节 招聘成本的降低
一、制订详细的招聘方案、加强对招聘人员的培训
二、选择科学的招聘方法
三、招聘应选择合适的招聘渠道
四、招聘信息发布要讲技巧?
五、招聘评估要及时?
六、实施招聘工作团队负责制
第四节 员工培训成本降低
一、员工培训成本的构成
二、进行科学合理的培训需求分析
三、针对不同群体实施菜单式培训
四、做好培训的转化工作
五、合理设计培训协议防止员工流失
六、培养内部兼职培训师
第五节 留住人才以降低员工流失成本
一、人员流失成本的表现
二、物业公司人才流失的原因
三、人才流失的防范对策
第六节 人力资源成本控制精细化管理工具
一、物业公司人力资源管理程序
二、人力资源管理年度费用预算表
三、人力资源管理费用预算执行表
四、人力资源成本分析表
五、年度招聘计划及费用预算表
六、部门招聘成本预算表
七、招聘成本登记表
八、招聘工作成本分析表
九、培训费用预算明细表
十、各培训课程费用明细表
十一、加班费明细表
十二、员工离职成本核算表
十三、员工异动分析表

第3章 物业公司采购与仓储成本控制
第一节 物业公司物品采购管理
一、采购物资分类
二、采购方式
三、采购协议和合同管理
四、建立供应商档案
第二节 物品仓储管理
一、库存物品的限额标准
二、物品的验收
三、物品的入仓程序
四、仓库物品的存放管理
五、仓库物品的清点
六、仓库物品资料保管
第三节 物业公司采购与仓储精细化管理工具
一、物业公司物资采购管理程序
二、仓库管理制度
三、库房管理规定
四、月物资采购计划表
五、入库登记表
六、仓库存货记录卡
七、临时借用工具登记表
八、员工领用工具记录表
九、公用工具借用登记表
十、物品领料单
十一、供应商评审表
十二、合格供应商一览表
十三、合格物品供应商名录
十四、采购物资验证单
十五、物资领（借）用单
十六、物资申购单
十七、合同处理会签表

第4章 物业公司设备维护成本控制
第一节 物业管理设备维护服务
一、设备维护服务对象的构成
二、设备维护服务形式的构成
三、设备维护服务成本的构成
第二节 设备维护服务成本控制的方法
一、控制能源成本的方法
二、控制维修成本的方法
三、控制设备维护人工成本的方法
第三节 加强设备的维护保养
一、熟悉设备的运行情况
二、建立设备管理体系
三、处理好应急维修与计划维修的关系
四、制订设备维护计划
五、设备维护保养计划的实施
六、应急维修的管理
第四节 设备维护保养精细化管理工具
一、公共设施日常维修计划方案
二、公共设施定期维护计划及实施方案
三、房屋配套设施定期维修保养计划
四、房屋配套设施日常保养计划
五、物业公司公共设备（设施）维护保养考核办法
六、工程部劳动工具管理规程
七、报修服务管理规程
八、设备保养计划表
九、Ⅰ、Ⅱ级设备保养记录
十、Ⅰ、Ⅱ级设备保养检查记录
十一、Ⅲ级设备保养、检查记录
十二、设备（机具）外委维修申请表
十三、设备维修记录
十四、维修值班记录表
十五、报修单
十六、工程维修工具清单
十七、大型公用工具保养记录表

第5章 物业公司管理标准化
第一节 管理标准化与成本控制之间的关系
一、管理标准化直接影响时间成本减少
二、管理标准化间接影响人工成本降低
三、管理标准化对材料费用的影响
四、管理标准化对管理费用的影响
第二节 物业管理标准化要领
一、物业公司标准体系的组成
二、物业公司标准化的对象
三、实施标准化运作的关键环节
四、物业管理标准化实施策略
第三节 物业公司基础管理标准
一、安全管理类基础管理标准
二、环境管理类基础管理标准
三、设备管理类基础管理标准
四、客户服务类基础管理标准
第6 章 物业公司节能降耗
第一节 物业公司节能降耗概述
一、物业公司在建筑节能降耗中的重要性
二、常见的节能降耗措施
第二节 实施节能降耗管理和服务措施
一、建立健全能源管理机构
二、实行节能降耗目标管理
三、组织节能降耗培训
四、积极参与工程的前期规划设计
五、制订并实施节能降耗计划和方案
六、加大资金投入和加强技术力量
七、推广节能技术和产品
八、采取有效的设备保养和使用措施
九、严格高效的管理制度
十、从员工节能抓起
十一、做好宣传教育以提高业主节能意识
第三节 物业公司节能降耗精细化管理工具
一、物业项目节能降耗管理规定
二、物业公司开源节流方案
三、物业管理处节能工作计划方案
四、公共用水、用电统计表

第7章 物业公司非核心业务外包
第一节 为什么要引进业务外包
一、什么是业务外包
二、专业化服务的趋势
三、物业管理业务外包的优势
第二节 业务外包控制关键
一、合理确定外包业务范围
二、充分做好外包服务准备工作
三、慎重选择承包服务商
四、完善外包管理制度
五、把好合同的草拟与签订关
六、加强外包业务的日常管控
七、注重与承包商的双赢关系
第三节 承包商的评定与选择
一、确定评定标准
二、寻找潜在的承包商
三、对承包商进行调查
四、公正、客观地比较承包商
五、确定合格承包商
第四节 与承包商签订合同
一、外包合同的形式
二、外包合同谈判
三、外包合同的起草与审核
四、外包合同的签订
第五节 非核心业务外包质量控制
一、确立质量目标
二、制订质量标准
三、加强双方沟通
四、开展质量检查
五、处理质量问题
第六节 物业公司外包服务精细化管理工具
一、物业服务外包控制程序
二、保洁外包作业指导书
三、保洁外包人员现场服务质量监控操作规范
四、绿化外包服务质量评审细则
五、电梯维保外包质量监督办法
六、设施设备运作与维护外包服务合同
七、公共机电设备维修保养外包合同
八、消防设备维护保养外包合同
九、电梯日常维护保养外包合同
十、小区弱电系统维护保养外包合同
十一、中央空调设施维保外包合同
十二、××小区绿化养护外包合同
十三、××大厦保洁外包合同
十四、保安服务外包合同
十五、外包商调查报告
十六、承包商初审记录
十七、承包商评审报告
十八、合格承包商名单
十九、外包项目服务问题改善通知书
二十、服务质量评定和费用计算

前言/序言

运营智慧：破解企业盈利困境的实战指南 在当今竞争日益激烈的商业环境中，企业面临着前所未有的挑战。市场波动、成本攀升、利润挤压，每一个因素都在考验着企业的生存与发展能力。许多企业，无论规模大小，都可能陷入盈利困境，其根源往往在于对成本的漠视和管理的粗放。然而，即使在这样的环境下，依然有企业能够逆势增长，实现稳健的盈利。这并非偶然，而是源于一套行之有效的运营智慧。 本书正是一部深入剖析企业盈利密码的实战指南。它不拘泥于单一的行业或企业类型，而是聚焦于能够广泛应用于各类经营活动的通用性原则与方法。本书的目标读者是那些渴望提升企业盈利能力，寻求突破经营瓶颈的管理者、创业者，以及所有对企业运营管理感兴趣的专业人士。 第一部分：认知盈利的本质——为何利润如此“不值钱”？ 许多企业管理者对利润的理解存在误区。他们可能过于关注营收的增长，却忽略了利润才是企业生存和发展的真正生命线。本书的第一部分将首先引导读者深入理解利润的本质，破除对营收数字的迷思。 营收与利润的鸿沟： 我们将分析导致营收增长但利润下滑的常见原因，例如盲目扩张、低价竞争、无效营销等。通过案例分析，揭示企业在追求规模效应时容易陷入的陷阱。 成本的隐形杀手： 成本控制并非简单的“削减开支”，而是对企业运营过程中每一个环节的精细审视。本书将深入剖析各种隐藏的成本，包括显性成本、隐性成本、机会成本以及沉没成本，并探讨它们对企业利润的侵蚀。 盈利模式的再审视： 盈利能力的强弱，很大程度上取决于企业所处的盈利模式。我们将探讨不同的盈利模式，如交易型、订阅型、平台型等，并分析在当前市场环境下，哪些模式更具生命力，以及如何优化现有的盈利模式以实现可持续增长。 价值创造与利润的关联： 利润并非凭空而来，而是企业为客户创造价值的体现。本书将强调以客户为中心，通过提供有价值的产品或服务来驱动利润增长的理念。 第二部分：成本管理的系统性构建——从“管不住”到“精而有道” 成本管理是企业运营的核心环节，但许多企业在这方面却显得力不从心。本书的第二部分将提供一套系统性的方法论，帮助企业构建起有效的成本管理体系。 成本分类与归集： 准确的成本分类是精细化管理的基础。我们将介绍不同维度的成本分类方法，如按性质分类（固定成本、变动成本）、按职能分类（生产成本、销售成本、管理成本）等，并指导读者如何建立科学的成本归集体系，确保成本数据的真实性和准确性。 预算编制与执行的艺术： 预算是成本控制的蓝图。本书将探讨如何编制科学、务实的预算，并重点强调预算执行过程中的关键控制点。我们将介绍滚动预算、零基预算等不同预算编制方法，并提供一套有效的预算执行监督与考核机制。 关键成本指标的设定与监控： “看不见的就管不住”。本书将指导读者识别并设定企业关键的成本控制指标（KPIs），如单位成本、成本费用率、周转率等，并建立一套有效的指标监控体系，及时发现异常并采取纠正措施。 供应链成本优化： 供应链是企业成本的重要构成部分。我们将深入分析供应链的各个环节，从采购、生产、仓储到物流，探讨如何通过优化流程、加强协作、技术应用等方式，实现供应链整体成本的降低。 人力成本的精细化管理： 人力成本是企业重要的支出。本书将探讨如何从招聘、培训、绩效考核到薪酬福利等各个方面，实现人力成本的精细化管理，提高人效，降低不必要的人力支出。 营销与销售成本的效能提升： 营销和销售是企业获取营收的关键，但其成本也容易失控。我们将分析不同营销渠道的投入产出比，探讨如何通过精准营销、数字化营销等方式，提高营销投入的效益，并优化销售流程，降低销售费用。 技术赋能成本控制： 数字化和智能化是现代企业成本控制的强大工具。本书将介绍如何利用信息技术、大数据分析、自动化设备等手段，实现成本的实时监控、预测分析和自动化管理。 第三部分：精细化管理的落地实践——让每一个环节都“值钱” 成本控制的最终目的是提升企业的精细化管理水平，让企业运营的每一个环节都产生价值，而不是消耗资源。本书的第三部分将聚焦于精细化管理的具体实践。 流程再造与优化： 许多企业的低效和高成本源于陈旧、冗余的业务流程。我们将介绍流程再造（BPR）和流程优化的核心理念，并提供一套系统性的方法，指导读者梳理、分析、优化现有业务流程，消除瓶颈，提升效率。 标准化作业与SOP的建立： 标准化是精细化管理的重要保障。本书将阐述如何建立清晰、可执行的标准作业程序（SOP），确保各项工作的规范性和一致性，减少人为失误，降低返工成本。 数据驱动的决策： 现代企业管理离不开数据。我们将强调数据在成本控制和精细化管理中的作用，指导读者如何收集、分析、解读运营数据，并基于数据进行科学决策，避免盲目拍脑袋。 绩效管理与激励机制： 激励是推动精细化管理落地的关键。本书将探讨如何建立一套科学有效的绩效管理体系，将成本控制和精细化目标与员工的个人绩效挂钩，通过合理的激励机制，激发员工的积极性和创造力。 风险管理与内控体系： 精细化管理并非仅仅追求效率，更要注重风险防范。我们将介绍如何建立健全的内部控制体系，识别和评估运营风险，并采取有效的措施加以控制，保障企业的稳健发展。 持续改进的文化营造： 精细化管理是一个持续改进的过程，而非一蹴而就。本书将强调如何企业内部营造持续改进的文化，鼓励员工发现问题、提出建议，并不断优化工作方法和管理流程。 第四部分：跨界融合与未来展望——构建面向未来的盈利能力 在瞬息万变的商业世界，墨守成规只会加速企业的衰落。本书的最后一部分将带领读者放眼未来，思考如何通过跨界融合与创新，构建面向未来的强大盈利能力。 共享经济与合作模式： 共享经济的兴起为企业带来了新的成本控制和盈利机遇。本书将探讨如何利用共享平台、合作联盟等模式，降低固定资产投入，提高资源利用率，并拓展新的收入来源。 绿色经济与可持续发展： 环保和可持续发展已成为企业社会责任和竞争力的重要组成部分。我们将分析如何在运营中融入绿色理念，降低能耗和物耗，并探索绿色经济带来的商业机遇。 数字化转型与智能化运营： 数字化转型已不再是可选项，而是必选项。本书将探讨企业如何拥抱数字化技术，实现业务流程的智能化升级，并在此基础上构建更具竞争力的盈利模式。 跨界创新与价值链延伸： 传统的产业边界正在模糊。我们将鼓励读者思考如何通过跨界合作、产品与服务创新，延伸企业的价值链，创造新的利润增长点。 领导者的角色与责任： 任何变革的成功都离不开领导者的推动。本书将强调管理者在成本控制和精细化管理中的关键作用，以及如何通过自身的行为和决策，引领企业走向盈利的新高度。 本书所探讨的每一个观点，都建立在对企业运营实践的深刻洞察之上，并辅以丰富的案例分析。我们相信，通过学习和实践本书中的智慧，任何企业都能找到破解盈利困境的钥匙，实现可持续的、高质量的发展。这不仅仅是一本书，更是一次关于企业运营智慧的深度探索，一次关于盈利能力重塑的实战指引。

评分☆☆☆☆☆

我是一名在物业管理一线工作多年的基层管理者，深知日常运营中遇到的各种挑战。这本书的语言风格非常贴近一线工作者的实际需求，没有过多空泛的理论，更多的是基于现实情况提出的解决方案。我尤其欣赏其中关于“开源节流”策略的阐述，不仅仅是强调“节流”的必要性，更重要的是如何通过提升服务品质来“开源”，从而形成良性循环。例如，书中关于如何通过精细化服务，提升业主满意度，进而增加附加值服务的销售，这一点对我启发很大。我一直觉得，简单的压缩成本最终会影响服务质量，这本书恰恰指出了另一条更具建设性的道路。书中提到的“全员成本意识”的培养方式，也让我觉得非常实用。如何让每一个员工都理解成本控制的重要性，并将其融入到日常工作中，是提升整体效率的关键。我还注意到书中对一些新兴的物业服务模式，如智慧物业、绿色物业等，在成本控制方面的考量，这对于我们未来业务的拓展提供了新的思路。这本书的案例大多源于实际工作，读起来非常有代入感，仿佛在与经验丰富的同行交流。

评分☆☆☆☆☆

读完这本书，我最大的感受是它在理论高度和实践深度上都做到了很好的平衡。书中对物业公司成本控制的各个环节进行了详尽的剖析，从前端的预算编制，到中期的执行监控，再到后期的成本分析和绩效评估，都提供了清晰的思路和具体的操作指南。尤其让我印象深刻的是关于“隐性成本”的探讨，比如员工流失率带来的招聘、培训成本，以及客户投诉处理的不当可能造成的品牌声誉损失等，这些往往容易被忽视，但却实实在在地影响着企业的效益。作者运用了大量的图表和数据来支撑其观点，使得内容更加直观易懂。我特别喜欢书中关于如何建立一套有效的激励机制来鼓励员工主动参与成本控制的部分，这比单纯的强制性规定更能激发大家的积极性。此外，书中还提到了如何运用信息技术，比如物联网、大数据等，来提升物业管理的精细化水平，这对于我们这种正在积极推进数字化转型的企业来说，非常有参考价值。我将书中提到的一些方法，例如能源消耗的精细化计量和分析，以及设备维保成本的优化方案，都进行了整理，并计划在公司内部进行试点推广。

评分☆☆☆☆☆

这本书的结构非常清晰，章节之间的逻辑性很强，使得阅读过程非常顺畅。我特别喜欢其中关于“流程优化”的部分，详细讲解了如何通过梳理和再造物业服务流程，来消除不必要的环节，减少资源浪费。例如，在保洁、维修等日常工作中，通过优化排班、工具使用和材料采购，可以有效地降低运营成本。书中还深入探讨了物业公司在物业费收缴、应收账款管理方面的精细化策略，这对于缓解公司的现金流压力，提高资金使用效率至关重要。我特别关注书中关于如何通过建立有效的沟通机制，来减少与业主的沟通成本和潜在的纠纷。书中提到的一些关于利用科技手段，例如在线报修系统、电子化缴费平台等，来提升管理效率和业主体验的案例，都让我觉得非常具有借鉴意义。这本书不仅仅是告诉我们“做什么”，更重要的是“怎么做”，提供了很多可操作性的工具和方法。我计划将书中关于“成本责任制”的理念，引入到各个部门的管理中，明确各部门的成本控制目标和责任。

评分☆☆☆☆☆

作为一名长期关注企业管理发展的读者，我发现这本书在物业公司成本控制与精细化管理领域，提供了一种系统性、全局性的视角。作者不仅仅局限于某个单一的成本环节，而是将成本控制与公司的战略目标、市场定位紧密结合起来，强调了成本管理在企业整体发展中的战略意义。书中对物业公司运营模式的深刻理解，以及对行业发展趋势的敏锐洞察，使得这本书的内容具有很强的前瞻性。我特别欣赏书中关于如何建立一套科学的成本预测和预算编制体系的论述，这为企业提供了制定未来发展规划的坚实基础。此外，书中对风险管理在成本控制中的作用的探讨，也让我受益匪浅。如何识别和防范可能导致成本失控的潜在风险，并制定相应的应对措施，是保障企业稳健运营的关键。书中提出的“价值链分析”在物业管理中的应用，也为我们提供了一个全新的审视成本的角度。通过对价值链的每一个环节进行深入分析，找出增值和非增值的活动，从而有效地优化资源配置，提升整体效益。这本书的深度和广度，足以让每一个物业企业管理者，在阅读后都能获得深刻的启发和实践的动力。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计非常专业，金属质感的色调搭配简约的字体，给人一种严谨、权威的感觉。我购买这本书的初衷，是因为在当前的市场环境下，物业公司的运营压力越来越大，利润空间被不断挤压。如何在保证服务质量的同时，有效地控制成本，提升管理效率，成为了许多物业企业面临的棘手问题。我一直相信，精细化管理是解决这些难题的关键。我希望通过阅读这本书，能够学习到一些切实可行的成本控制策略和精细化管理的具体方法。特别是关于如何优化人力资源配置，降低能耗，以及在采购环节如何实现节约，这些都是我特别关注的方面。我对书中关于如何构建一个高效的成本监控体系，以及如何利用技术手段来提升管理水平的内容抱有很高的期望。我期待它能提供一些实操性强的案例分析，让我能够将理论知识与实际工作相结合，找到提升企业竞争力的突破口。对于物业公司而言，每一分成本的节约都意味着利润的增加，而精细化管理则能让有限的资源发挥出最大的效益。这本书的出现，无疑为我们提供了一个学习和借鉴的平台，我希望它能成为我工作中得力的助手。

评分☆☆☆☆☆

很好的一本书

评分☆☆☆☆☆

正品，品质保证，优质，好用。很实用，非常喜欢

评分☆☆☆☆☆

确实可以，在新华书店看了实体书的，再在京东购置！不错，快递人员服务态度也很好！

评分☆☆☆☆☆

物流很给力，便宜买的方便！

评分☆☆☆☆☆

好评

评分☆☆☆☆☆

快快快快快快快快快快

评分☆☆☆☆☆

好评

评分☆☆☆☆☆

ok，是正品。。。。。

评分☆☆☆☆☆

不能自已……在于我们如何不住