商業地産操盤攻略係列--商業地産前期開發 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

簡體網頁||繁體網頁

☆☆☆☆☆

王高翔，付瑋瓊 著

圖書標籤:

• 商業地産
• 地産開發
• 前期策劃
• 投資
• 運營
• 商業模式
• 項目管理
• 房地産
• 行業分析
• 策略

店鋪： 蘭興達圖書專營店

齣版社： 暫無

ISBN：9787122165435

商品編碼：11281004834

包裝：平裝

齣版時間：2013-05-01

基本信息

書名：商業地産操盤攻略係列--商業地産前期開發

：49.00元

作者：王高翔,付瑋瓊

齣版社：暫無

齣版日期：2013-05-01

ISBN：9787122165435

字數：351000

頁碼：264

版次：1

裝幀：平裝

開本：16開

商品重量：0.440kg

編輯推薦

---

內容提要

---

　　《商業地産操盤攻略係列：商業地産前期開發》主要包括商業地産市場調研、商業地産開發項目選擇及可行性研究、商業地産投融資管理、土地使用權獲取與行政審批、商業地産建築規劃設計、商業地産造價與預算管理、商業地産項目招投標、商業地産項目工程施工、商業地産項目驗收與交付管理九部分內容。書中提供瞭大量實用錶格、規範、工具，可以適當修改後運用。同時，書中提供瞭經典案例，供相關人員管理、培訓、策劃時藉鑒。
　　《商業地産操盤攻略係列：商業地産前期開發》可供商業地産從業人員及策劃、管理人員使用和藉鑒，也可供有誌於從事商業地産的人士參考。

目錄

---

章 商業地産市場調研
節 市場宏觀環境分析
項目一：政治環境調查分析
項目二：經濟環境調查分析
【實戰範例】××項目經濟環境分析
項目三：文化環境調查分析
【實戰範例】消費者背景資料
第二節 商業地産市場調查
項目一：區域商業地産市場調查
【實戰範例】商業地産價格統計調查方案
項目二：調查資料的采集及上報
【實戰範例】××市××年度商業地産市場統計簡報
【實戰範例】經營者問捲調查錶
【實戰範例】市場客戶調查問捲
項目三：消費者行為調研分析
【實戰範例】消費者問捲調查錶
項目四：市場需求容量
項目五：競爭對手調研分析
【實操工具】競爭對手業務模式調查錶
【實操工具】競爭對手競爭策略調查錶
【實操工具】競爭對手經營狀況調查錶
【實戰範例】××購物中心競爭對手分析
【實戰範例】××城市廣場部分百貨業態分析
第三節 項目地塊狀況分析
項目一：項目地塊基本狀況評估
【實戰範例】××項目地塊分析評估
項目二：項目地區氣候調查
項目三：項目交通狀況調查
【實操工具】地塊與城市節點的齣行便利性分析錶
【實操工具】經過本地塊巴士服務強度分析錶
【實操工具】地塊周邊交通情況分析錶
【實操工具】地塊內市政路情況分析錶
項目四：周邊配套設施調查

第二章 商業地産開發項目選擇及可行性研究
節 商業地産開發項目選擇
項：開發城市選擇
第二項：開發地段選擇
第三項：開發模式選擇
第四項：開發管理模式選擇
第五項：産品模式選擇
第六項：融資方案選擇
相關知識：常用融資方式
第二節 商業地産開發項目可行性研究
項：可行性研究事項
第二項：可行性研究報告的內容
第三項：可行性研究報告範例
【實戰範例】××寫字樓可行性研究報告
【實戰範例】××商業街可行性研究報告

第三章 商業地産投融資管理
節 商業地産投資管理
項目一：房地産投資概述
項目二：房地産投資的類型
項目三：投資決策分析
項目四：商業地産投資風險的類型
項目五：商業地産投資風險管理的對策
項目六：項目投資管理報告
【實戰範例】項目投資環境分析報告
【實戰範例】項目經濟評價分析報告
【實戰範例】××建材廣場投資可行性報告
第二節 商業地産融資管理
項目一：上市融資
項目二：投資基金
項目三：信托融資
項目四：融資測算
項目五：項目融資管理策劃
【實戰範例】融資策劃委托閤同

第四章 土地使用權獲取與行政審批
節 土地使用權獲取
知識一：房地産開發用地的取得概述
知識二：房地産開發用地的類型
知識三：商業地産開發用地的取得方式
【實戰範例】商業地産項目用地投標書
【實戰範例】商業地産項目用地投標管理辦法
【實戰範例】國有土地使用權齣讓閤同
【實戰範例】國有土地使用權轉讓閤同
【實戰範例】國有土地使用權租賃閤同
知識四：取得增量國有土地使用權的費用
知識五：開發建設中的城市房屋拆遷
【實戰範例】房屋拆遷補償安置協議書
知識六：獲得項目地塊前落實事項
第二節 商業地産土地行政審批管理
知識一：設定行政審批的法律依據
知識二：申請要件
知識三：相關申請錶格及申請書
【實戰範例】國有土地（處置、登記）申請書
【實戰範例】××市國有土地登記法人代錶身份證明書及法人委托書
【實戰範例】國有土地使用權申請書
知識四：行政審批程序

第五章 商業地産建築規劃設計
節 齣入口空間規劃設計
事項一：齣入口位置的設置
事項二：齣入口的空間形式
事項三：無障礙設計
第二節 動綫規劃設計
事項一：聯係外部動綫
事項二：員工動綫
事項三：水平動綫
事項四：垂直動綫
第三節 建築外立麵規劃設計
事項一：外立麵的形狀
事項二：外立麵的色彩
事項三：影響外立麵的因素
事項四：建築外立麵的發展趨勢
第四節 環境規劃與設計
事項一：采光
事項二：照明
事項三：景觀
事項四：通風
事項五：吊頂
第五節 工程結構設計
事項一：建築結構形式
事項二：標準層麵積及平麵布局
事項三：開間進深及柱網尺寸
事項四：公共走道寬度
事項五：公共電梯廳尺度
第六節 消防設計
事項一：安全齣口
事項二：防火牆
事項三：樓梯間
事項四：疏散樓梯
事項五：消防電梯
事項六：防火門和防火捲簾
事項七：消火栓
第七節 商業氛圍設計
事項一：室內裝修設計
事項二：廣告位設計
事項三：景觀設計
事項四：公共服務設施設計
第八節 節能減排設計
事項一：建築節能減排的定義
事項二：能源消耗的主要錶現
事項三：建築節能減碳潛力巨大
事項四：公共建築節能標準
事項五：節能減排的具體應用措施

第六章 商業地産造價與預算管理
節 建築工程造價構成
知識一：直接工程費
知識二：間接費的構成及計算
知識三：利潤和稅金的構成及計算
第二節 商業地産預算管理
知識一：預算的概念與意義
知識二：預算管理的原理與作用
知識三：全麵預算管理
知識四：全麵預算管理的狀況與特點
知識五：項目工程預算管理
【實戰範例】工程量清單計價

第七章 商業地産項目招投標
節 開發項目招投標概述
知識一：工程項目招標投標的概念
知識二：招標的四大特徵
知識三：招投標的作用
知識四：項目招標方式
第二節 商業地産開發項目招投標工具
工具一：商業地産開發項目招投標流程
工具二：商業地産開發項目招投標製度
【實戰範例】××地産公司工程項目招投標管理製度
【實戰範例】××公司招投標管理製度
工具三：商業地産開發項目招投標錶單
【實操工具】項目招標計劃事項
【實操工具】項目立項審批錶
【實操工具】供應商推薦審批錶
【實操工具】新增供應商入庫資格審批錶
【實操工具】工程開標情況記錄錶
【實操工具】中標通知書審批錶
【實操工具】建設工程中標通知書
工具四：商業地産開發項目招投標文件
【實戰範例】商業地産開發項目谘詢服務招標公告
【實戰範例】投標邀請函
【實戰範例】投標確認函

第八章 商業地産項目工程施工
節 項目工程安全與環境管理
知識一：工程項目安全與環境管理的目的
知識二：工程項目安全管理職責
知識三：建立安全生産例會製度
知識四：項目各方的安全責任
知識五：做好施工安全檢查
【實戰範例】施工現場安全專項檢查項目
【實戰範例】項目施工現場安全檢查報告
知識六：工程項目安全事故預防處理
知識七：施工現場環境保護
第二節 項目工程質量管理
要點一：招標選擇監理單位
要點二：工程質量管理策劃方案
【實戰範例】工程質量管理策劃方案大綱
要點三：編製項目公司工程質量管理製度
【實戰範例】實行工程質量和安全現場檢查及通報製度的規定
【實戰範例】工程質量和安全檢查考核辦法
要點四：重點監管部位的質量監管計劃
【實操工具】年度重點部位質量監管計劃
要點五：編製質量安全月報
【實操工具】××月工程質量管理月報
【實操工具】××月工程安全管理月報
要點六：危險性較大工程的質量監管計劃
相關知識：危險性較大工程
【實操工具】××工程安全專項施工方案專傢論證意見書

第九章 商業地産項目驗收與交付管理
節 項目竣工驗收管理
要點一：區分驗收相關概念
要點二：明確相關部門職責
要點三：保證分部、分項工程符閤驗收條件
要點四：基礎工程驗收
要點五：隱蔽工程驗收
要點六：主體結構驗收
要點七：規劃驗收
【實戰範例】項目竣工驗收計劃
要點八：單項（專項）工程驗收指引
要點九：配套設施驗收
要點十：檔案資料收集及驗收移交
要點十一：工程竣工驗收
【實操工具】竣工驗收資料準備清單
要點十二：撰寫竣工驗收報告
【實操工具】工程竣工驗收報告
第二節 項目交付使用管理
【實操工具】場地移交驗收清單（百貨業態）
【實操工具】場地移交驗收清單（影城業態）
【實操工具】場地移交驗收清單（健身業態）
【實操工具】場地移交驗收清單（電器商城業態）
【實操工具】場地移交驗收清單（超市業態）
【實操工具】場地移交驗收清單（KTV業態）
【實操工具】場地移交驗收清單（電玩業態）
……

作者介紹

---

　　王高翔，國內知名商業地産顧問公司總監。具有多年房地産從業工作經曆，10餘年商業地産策劃招商經驗，在中信地産工作10餘年，參與瞭深圳乃至華南大型購物中心一一深圳中信城市廣場主力店招商及開業以來的各種大型推廣活動；在湖南長沙主持長沙中信城市廣場的前期策劃、全麵招商及商鋪銷售工作；從事商業顧問工作以來主持參與國內多個項目的策劃招商工作。主編《商業地産項目策劃》、《商業地産招商營運》等較有影響的專業暢銷書籍。
　　
　　付瑋瓊，經濟管理專業博士。多年來從事物流與供應鏈管理、連鎖經營管理、商品學等方嚮的研究，2011年獲全國教師。主講《物流配送管理》、《連鎖經營管理》、《國際貨物與通關》、《商品學》等本科及研究生課程。在相關領域發錶學術論文6篇，其中曰檢索5篇，1STP檢索2篇，篇獲全國教育改革教學論文大賽一等奬。主持教研教改課題3項，參與國傢自然科學基金、省部級科研項目5項。編寫超市經營管理係列叢書7部、物流管理係列叢書0部，其中2部被列為*規劃教材。參與“黑龍江省冷鏈物流規劃”、“奧特萊斯城商業體項目”、“龍運物流園區規劃”等多項政府規劃課題研究。

文摘

---

序言

---

商業地産操盤攻略係列：【選址與地塊研究】 本書導讀： 在商業地産的宏大版圖中，項目成功的基石往往奠定於早期決策階段。若前期對選址的戰略洞察不足，後續的運營與招商將麵臨重重阻力。本書作為“商業地産操盤攻略係列”中的核心捲冊，聚焦於商業地産項目生命周期中最關鍵的起步環節——選址策略、地塊價值評估與風險規避。我們摒棄泛泛而談的理論說教，直擊實戰操作層麵的核心要義，旨在為操盤手、投資者和決策者提供一套係統、可操作的選址決策工具箱。 --- 第一篇：戰略選址的底層邏輯與市場研判 第一章：商業地産選址的戰略定位 本章深入剖析“好地段”的動態定義。商業地産的選址絕非簡單的地理坐標確定，而是市場需求、客群結構、競爭格局與城市規劃的復雜交集。我們將探討： 1. “位”與“勢”的辯證關係： 如何從宏觀城市發展趨勢中鎖定最具潛力的闆塊（勢），並結閤微觀地塊的物理條件（位）進行匹配。 2. 不同業態的選址偏好模型： 購物中心、寫字樓、專業市場、城市綜閤體對“首層效應”、“可見度”、“可達性”的要求有何本質區彆？我們將建立針對性選址模型。 3. 動綫規劃的先決條件： 地塊形態對未來人流組織的重要性。如何通過地塊形狀、朝嚮評估其對內部動綫設計和外部引流的限製或賦能。 第二章：區域價值的深度量化分析 選址的科學性依賴於數據驅動的評估。本章提供一套嚴謹的區域價值量化體係： 1. 客群畫像的“三圈層”分析法： 建立以地塊為核心的15分鍾步行圈、30分鍾通勤圈和45分鍾輻射圈，分彆測算各圈層的人口密度、收入水平、消費能力（DSI/PCI指數）的差異化貢獻。 2. 競爭格局的“密度與飽和度”評估： 繪製競爭對手地圖（Competitor Mapping），分析現有存量物業的運營效率（坪效、空置率）和未來供應預期，識彆市場空白點而非盲目進入紅海。 3. 基礎設施與配套的“承載力”測試： 交通樞紐、軌道站點、市政配套（學校、醫院）對商業人流的導入能力評估，包括現有承載與未來規劃的增量分析。 --- 第二篇：地塊研究與可行性前置審查 第三章：地塊自身的“基因”解碼 每一塊土地都有其不可更改的“基因”，這決定瞭項目潛力的上限。本章細緻拆解地塊研究的關鍵維度： 1. 物理條件評估（形態、淨高與開口）： 探討地塊的幾何形態（L型、規則矩形、異形地）對主力店布局、外擺空間、幕牆立麵設計的約束。淨高不足如何影響內部空間體驗和設備安裝。 2. 市政接入點的戰略考量： 消防通道、燃氣、電力接入點、雨汙排放口的位置，直接決定瞭地下室設計和運營效率。如何通過規劃設計最小化市政限製帶來的成本增量。 3. 場地限製與“硬傷”規避： 識彆曆史遺留問題（如地下管綫復雜、場地高差過大、不可移動文物），並預估解決這些“硬傷”所需的時間成本與預算溢價。 第四章：規劃紅綫與法定限製的穿透式解讀 在拿地或並購階段，對容積率、建築高度、退界、配建要求的準確理解至關重要，它直接影響到最終的産品形態和投資迴報率。 1. 容積率的“彈性”與“剛性”運用： 如何在法定容積率限製內，通過業態配比（如商業、辦公、酒店、公寓的比例調整）實現價值最大化。 2. 交通組織與社會責任配建的成本化處理： 針對公共配套設施（如社區服務站、公交場站）的代建要求，建立成本測算模型，避免因低估配建成本導緻財務模型失真。 3. 産權邊界與“共有”空間的界定： 深入研究“人防”空間、架空層、公共連廊的産權歸屬及未來運營權，避免在後期招商中齣現權責不清的灰色地帶。 --- 第三篇：決策支持與風險預警機製 第五章：從選址到決策的財務預演 選址決策必須與財務模型緊密掛鈎。本章著重於將地塊研究的定性信息轉化為定量的財務指標。 1. “拿地成本係數”的構建： 如何將土地價格、前期設計費、市政配建費、臨時占地費等一次性支齣，科學分攤到可開發建築麵積（可售/可租麵積）上，得齣真實的“樓麵成本”。 2. 前置運營指標對標： 基於選址預判，初步設定目標物業的租金水平（ROS）、客流導入效率（PCA）和預期迴報周期（PBP），並以此反推可承受的土地價格上限（即“地價紅綫”）。 3. 敏感性分析與情景模擬： 針對選址過程中最不確定的變量（如軌道交通開通時間延後、競爭對手提前入市），進行最差情景（Worst-Case Scenario）的財務壓力測試。 第六章：選址決策的組織與流程優化 成功的選址是一個跨部門協作的復雜工程。 1. “選址委員會”的構建與授權： 明確投資、規劃、工程、運營各方在選址評估中的權重分配，建立高效的決策審批流程。 2. 盡職調查（Due Diligence）的深度拓展： 強調除法律閤規外的“市場環境盡調”和“社區關係盡調”，確保項目啓動的外部阻力最小化。 3. “退齣機製”的預留： 探討在特定市場變化下，如何設計靈活的地塊利用方案（如分期開發、業態調整的可行性），以備選址策略需要修正時，項目仍具備資産保值或轉讓的選項。 --- 結語： 優秀的商業地産項目，從來不是運氣使然，而是對地塊價值的精準解碼。本書旨在為讀者提供一套清晰、務實的工具，確保每一寸土地的利用都基於充分的研究和審慎的判斷，從源頭上奠定項目高價值的實現基礎。