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王高翔，付玮琼 著

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• 房地产
• 行业分析
• 策略

店铺： 兰兴达图书专营店

出版社： 暂无

ISBN：9787122165435

商品编码：11281004834

包装：平装

出版时间：2013-05-01

基本信息

书名：商业地产操盘攻略系列--商业地产前期开发

：49.00元

作者：王高翔,付玮琼

出版社：暂无

出版日期：2013-05-01

ISBN：9787122165435

字数：351000

页码：264

版次：1

装帧：平装

开本：16开

商品重量：0.440kg

编辑推荐

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内容提要

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　　《商业地产操盘攻略系列：商业地产前期开发》主要包括商业地产市场调研、商业地产开发项目选择及可行性研究、商业地产投融资管理、土地使用权获取与行政审批、商业地产建筑规划设计、商业地产造价与预算管理、商业地产项目招投标、商业地产项目工程施工、商业地产项目验收与交付管理九部分内容。书中提供了大量实用表格、规范、工具，可以适当修改后运用。同时，书中提供了经典案例，供相关人员管理、培训、策划时借鉴。
　　《商业地产操盘攻略系列：商业地产前期开发》可供商业地产从业人员及策划、管理人员使用和借鉴，也可供有志于从事商业地产的人士参考。

目录

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章 商业地产市场调研
节 市场宏观环境分析
项目一：政治环境调查分析
项目二：经济环境调查分析
【实战范例】××项目经济环境分析
项目三：文化环境调查分析
【实战范例】消费者背景资料
第二节 商业地产市场调查
项目一：区域商业地产市场调查
【实战范例】商业地产价格统计调查方案
项目二：调查资料的采集及上报
【实战范例】××市××年度商业地产市场统计简报
【实战范例】经营者问卷调查表
【实战范例】市场客户调查问卷
项目三：消费者行为调研分析
【实战范例】消费者问卷调查表
项目四：市场需求容量
项目五：竞争对手调研分析
【实操工具】竞争对手业务模式调查表
【实操工具】竞争对手竞争策略调查表
【实操工具】竞争对手经营状况调查表
【实战范例】××购物中心竞争对手分析
【实战范例】××城市广场部分百货业态分析
第三节 项目地块状况分析
项目一：项目地块基本状况评估
【实战范例】××项目地块分析评估
项目二：项目地区气候调查
项目三：项目交通状况调查
【实操工具】地块与城市节点的出行便利性分析表
【实操工具】经过本地块巴士服务强度分析表
【实操工具】地块周边交通情况分析表
【实操工具】地块内市政路情况分析表
项目四：周边配套设施调查

第二章 商业地产开发项目选择及可行性研究
节 商业地产开发项目选择
项：开发城市选择
第二项：开发地段选择
第三项：开发模式选择
第四项：开发管理模式选择
第五项：产品模式选择
第六项：融资方案选择
相关知识：常用融资方式
第二节 商业地产开发项目可行性研究
项：可行性研究事项
第二项：可行性研究报告的内容
第三项：可行性研究报告范例
【实战范例】××写字楼可行性研究报告
【实战范例】××商业街可行性研究报告

第三章 商业地产投融资管理
节 商业地产投资管理
项目一：房地产投资概述
项目二：房地产投资的类型
项目三：投资决策分析
项目四：商业地产投资风险的类型
项目五：商业地产投资风险管理的对策
项目六：项目投资管理报告
【实战范例】项目投资环境分析报告
【实战范例】项目经济评价分析报告
【实战范例】××建材广场投资可行性报告
第二节 商业地产融资管理
项目一：上市融资
项目二：投资基金
项目三：信托融资
项目四：融资测算
项目五：项目融资管理策划
【实战范例】融资策划委托合同

第四章 土地使用权获取与行政审批
节 土地使用权获取
知识一：房地产开发用地的取得概述
知识二：房地产开发用地的类型
知识三：商业地产开发用地的取得方式
【实战范例】商业地产项目用地投标书
【实战范例】商业地产项目用地投标管理办法
【实战范例】国有土地使用权出让合同
【实战范例】国有土地使用权转让合同
【实战范例】国有土地使用权租赁合同
知识四：取得增量国有土地使用权的费用
知识五：开发建设中的城市房屋拆迁
【实战范例】房屋拆迁补偿安置协议书
知识六：获得项目地块前落实事项
第二节 商业地产土地行政审批管理
知识一：设定行政审批的法律依据
知识二：申请要件
知识三：相关申请表格及申请书
【实战范例】国有土地（处置、登记）申请书
【实战范例】××市国有土地登记法人代表身份证明书及法人委托书
【实战范例】国有土地使用权申请书
知识四：行政审批程序

第五章 商业地产建筑规划设计
节 出入口空间规划设计
事项一：出入口位置的设置
事项二：出入口的空间形式
事项三：无障碍设计
第二节 动线规划设计
事项一：联系外部动线
事项二：员工动线
事项三：水平动线
事项四：垂直动线
第三节 建筑外立面规划设计
事项一：外立面的形状
事项二：外立面的色彩
事项三：影响外立面的因素
事项四：建筑外立面的发展趋势
第四节 环境规划与设计
事项一：采光
事项二：照明
事项三：景观
事项四：通风
事项五：吊顶
第五节 工程结构设计
事项一：建筑结构形式
事项二：标准层面积及平面布局
事项三：开间进深及柱网尺寸
事项四：公共走道宽度
事项五：公共电梯厅尺度
第六节 消防设计
事项一：安全出口
事项二：防火墙
事项三：楼梯间
事项四：疏散楼梯
事项五：消防电梯
事项六：防火门和防火卷帘
事项七：消火栓
第七节 商业氛围设计
事项一：室内装修设计
事项二：广告位设计
事项三：景观设计
事项四：公共服务设施设计
第八节 节能减排设计
事项一：建筑节能减排的定义
事项二：能源消耗的主要表现
事项三：建筑节能减碳潜力巨大
事项四：公共建筑节能标准
事项五：节能减排的具体应用措施

第六章 商业地产造价与预算管理
节 建筑工程造价构成
知识一：直接工程费
知识二：间接费的构成及计算
知识三：利润和税金的构成及计算
第二节 商业地产预算管理
知识一：预算的概念与意义
知识二：预算管理的原理与作用
知识三：全面预算管理
知识四：全面预算管理的状况与特点
知识五：项目工程预算管理
【实战范例】工程量清单计价

第七章 商业地产项目招投标
节 开发项目招投标概述
知识一：工程项目招标投标的概念
知识二：招标的四大特征
知识三：招投标的作用
知识四：项目招标方式
第二节 商业地产开发项目招投标工具
工具一：商业地产开发项目招投标流程
工具二：商业地产开发项目招投标制度
【实战范例】××地产公司工程项目招投标管理制度
【实战范例】××公司招投标管理制度
工具三：商业地产开发项目招投标表单
【实操工具】项目招标计划事项
【实操工具】项目立项审批表
【实操工具】供应商推荐审批表
【实操工具】新增供应商入库资格审批表
【实操工具】工程开标情况记录表
【实操工具】中标通知书审批表
【实操工具】建设工程中标通知书
工具四：商业地产开发项目招投标文件
【实战范例】商业地产开发项目咨询服务招标公告
【实战范例】投标邀请函
【实战范例】投标确认函

第八章 商业地产项目工程施工
节 项目工程安全与环境管理
知识一：工程项目安全与环境管理的目的
知识二：工程项目安全管理职责
知识三：建立安全生产例会制度
知识四：项目各方的安全责任
知识五：做好施工安全检查
【实战范例】施工现场安全专项检查项目
【实战范例】项目施工现场安全检查报告
知识六：工程项目安全事故预防处理
知识七：施工现场环境保护
第二节 项目工程质量管理
要点一：招标选择监理单位
要点二：工程质量管理策划方案
【实战范例】工程质量管理策划方案大纲
要点三：编制项目公司工程质量管理制度
【实战范例】实行工程质量和安全现场检查及通报制度的规定
【实战范例】工程质量和安全检查考核办法
要点四：重点监管部位的质量监管计划
【实操工具】年度重点部位质量监管计划
要点五：编制质量安全月报
【实操工具】××月工程质量管理月报
【实操工具】××月工程安全管理月报
要点六：危险性较大工程的质量监管计划
相关知识：危险性较大工程
【实操工具】××工程安全专项施工方案专家论证意见书

第九章 商业地产项目验收与交付管理
节 项目竣工验收管理
要点一：区分验收相关概念
要点二：明确相关部门职责
要点三：保证分部、分项工程符合验收条件
要点四：基础工程验收
要点五：隐蔽工程验收
要点六：主体结构验收
要点七：规划验收
【实战范例】项目竣工验收计划
要点八：单项（专项）工程验收指引
要点九：配套设施验收
要点十：档案资料收集及验收移交
要点十一：工程竣工验收
【实操工具】竣工验收资料准备清单
要点十二：撰写竣工验收报告
【实操工具】工程竣工验收报告
第二节 项目交付使用管理
【实操工具】场地移交验收清单（百货业态）
【实操工具】场地移交验收清单（影城业态）
【实操工具】场地移交验收清单（健身业态）
【实操工具】场地移交验收清单（电器商城业态）
【实操工具】场地移交验收清单（超市业态）
【实操工具】场地移交验收清单（KTV业态）
【实操工具】场地移交验收清单（电玩业态）
……

作者介绍

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　　王高翔，国内知名商业地产顾问公司总监。具有多年房地产从业工作经历，10余年商业地产策划招商经验，在中信地产工作10余年，参与了深圳乃至华南大型购物中心一一深圳中信城市广场主力店招商及开业以来的各种大型推广活动；在湖南长沙主持长沙中信城市广场的前期策划、全面招商及商铺销售工作；从事商业顾问工作以来主持参与国内多个项目的策划招商工作。主编《商业地产项目策划》、《商业地产招商营运》等较有影响的专业畅销书籍。
　　
　　付玮琼，经济管理专业博士。多年来从事物流与供应链管理、连锁经营管理、商品学等方向的研究，2011年获全国教师。主讲《物流配送管理》、《连锁经营管理》、《国际货物与通关》、《商品学》等本科及研究生课程。在相关领域发表学术论文6篇，其中曰检索5篇，1STP检索2篇，篇获全国教育改革教学论文大赛一等奖。主持教研教改课题3项，参与国家自然科学基金、省部级科研项目5项。编写超市经营管理系列丛书7部、物流管理系列丛书0部，其中2部被列为*规划教材。参与“黑龙江省冷链物流规划”、“奥特莱斯城商业体项目”、“龙运物流园区规划”等多项政府规划课题研究。

文摘

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序言

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商业地产操盘攻略系列：【选址与地块研究】 本书导读： 在商业地产的宏大版图中，项目成功的基石往往奠定于早期决策阶段。若前期对选址的战略洞察不足，后续的运营与招商将面临重重阻力。本书作为“商业地产操盘攻略系列”中的核心卷册，聚焦于商业地产项目生命周期中最关键的起步环节——选址策略、地块价值评估与风险规避。我们摒弃泛泛而谈的理论说教，直击实战操作层面的核心要义，旨在为操盘手、投资者和决策者提供一套系统、可操作的选址决策工具箱。 --- 第一篇：战略选址的底层逻辑与市场研判 第一章：商业地产选址的战略定位 本章深入剖析“好地段”的动态定义。商业地产的选址绝非简单的地理坐标确定，而是市场需求、客群结构、竞争格局与城市规划的复杂交集。我们将探讨： 1. “位”与“势”的辩证关系： 如何从宏观城市发展趋势中锁定最具潜力的板块（势），并结合微观地块的物理条件（位）进行匹配。 2. 不同业态的选址偏好模型： 购物中心、写字楼、专业市场、城市综合体对“首层效应”、“可见度”、“可达性”的要求有何本质区别？我们将建立针对性选址模型。 3. 动线规划的先决条件： 地块形态对未来人流组织的重要性。如何通过地块形状、朝向评估其对内部动线设计和外部引流的限制或赋能。 第二章：区域价值的深度量化分析 选址的科学性依赖于数据驱动的评估。本章提供一套严谨的区域价值量化体系： 1. 客群画像的“三圈层”分析法： 建立以地块为核心的15分钟步行圈、30分钟通勤圈和45分钟辐射圈，分别测算各圈层的人口密度、收入水平、消费能力（DSI/PCI指数）的差异化贡献。 2. 竞争格局的“密度与饱和度”评估： 绘制竞争对手地图（Competitor Mapping），分析现有存量物业的运营效率（坪效、空置率）和未来供应预期，识别市场空白点而非盲目进入红海。 3. 基础设施与配套的“承载力”测试： 交通枢纽、轨道站点、市政配套（学校、医院）对商业人流的导入能力评估，包括现有承载与未来规划的增量分析。 --- 第二篇：地块研究与可行性前置审查 第三章：地块自身的“基因”解码 每一块土地都有其不可更改的“基因”，这决定了项目潜力的上限。本章细致拆解地块研究的关键维度： 1. 物理条件评估（形态、净高与开口）： 探讨地块的几何形态（L型、规则矩形、异形地）对主力店布局、外摆空间、幕墙立面设计的约束。净高不足如何影响内部空间体验和设备安装。 2. 市政接入点的战略考量： 消防通道、燃气、电力接入点、雨污排放口的位置，直接决定了地下室设计和运营效率。如何通过规划设计最小化市政限制带来的成本增量。 3. 场地限制与“硬伤”规避： 识别历史遗留问题（如地下管线复杂、场地高差过大、不可移动文物），并预估解决这些“硬伤”所需的时间成本与预算溢价。 第四章：规划红线与法定限制的穿透式解读 在拿地或并购阶段，对容积率、建筑高度、退界、配建要求的准确理解至关重要，它直接影响到最终的产品形态和投资回报率。 1. 容积率的“弹性”与“刚性”运用： 如何在法定容积率限制内，通过业态配比（如商业、办公、酒店、公寓的比例调整）实现价值最大化。 2. 交通组织与社会责任配建的成本化处理： 针对公共配套设施（如社区服务站、公交场站）的代建要求，建立成本测算模型，避免因低估配建成本导致财务模型失真。 3. 产权边界与“共有”空间的界定： 深入研究“人防”空间、架空层、公共连廊的产权归属及未来运营权，避免在后期招商中出现权责不清的灰色地带。 --- 第三篇：决策支持与风险预警机制 第五章：从选址到决策的财务预演 选址决策必须与财务模型紧密挂钩。本章着重于将地块研究的定性信息转化为定量的财务指标。 1. “拿地成本系数”的构建： 如何将土地价格、前期设计费、市政配建费、临时占地费等一次性支出，科学分摊到可开发建筑面积（可售/可租面积）上，得出真实的“楼面成本”。 2. 前置运营指标对标： 基于选址预判，初步设定目标物业的租金水平（ROS）、客流导入效率（PCA）和预期回报周期（PBP），并以此反推可承受的土地价格上限（即“地价红线”）。 3. 敏感性分析与情景模拟： 针对选址过程中最不确定的变量（如轨道交通开通时间延后、竞争对手提前入市），进行最差情景（Worst-Case Scenario）的财务压力测试。 第六章：选址决策的组织与流程优化 成功的选址是一个跨部门协作的复杂工程。 1. “选址委员会”的构建与授权： 明确投资、规划、工程、运营各方在选址评估中的权重分配，建立高效的决策审批流程。 2. 尽职调查（Due Diligence）的深度拓展： 强调除法律合规外的“市场环境尽调”和“社区关系尽调”，确保项目启动的外部阻力最小化。 3. “退出机制”的预留： 探讨在特定市场变化下，如何设计灵活的地块利用方案（如分期开发、业态调整的可行性），以备选址策略需要修正时，项目仍具备资产保值或转让的选项。 --- 结语： 优秀的商业地产项目，从来不是运气使然，而是对地块价值的精准解码。本书旨在为读者提供一套清晰、务实的工具，确保每一寸土地的利用都基于充分的研究和审慎的判断，从源头上奠定项目高价值的实现基础。

评分☆☆☆☆☆

翻开这本《商业地产操盘攻略系列——商业地产前期开发》，我本以为会看到一份详尽的“秘籍”，能够指导我如何在一片荒芜中点石成金，将一块普通的土地变成令人垂涎的商业综合体。然而，初读之下，我却被书中一股浓厚的“理论先行”的基调所吸引，它并没有直接跳到“如何找地”、“如何融资”这种读者最关心的实际操作层面，而是花了相当大的篇幅去探讨商业地产发展的宏观环境、市场供需关系以及行业趋势的分析。 我印象最深刻的是作者对宏观经济周期如何影响商业地产前期开发周期的论述。书中将不同的经济发展阶段与商业地产的投资、建设、运营等环节一一对应，并辅以大量的图表和数据，来论证在不同经济周期下，风险与收益的动态变化。这一点确实让我受益匪浅，它帮助我跳出了只关注项目本身的局限，而开始思考更深层次的外部环境因素。不过，对于我这样急于上手实践的读者来说，这份理论深度固然重要，但如何在实际操盘中灵活运用这些理论，如何将宏观分析转化为具体的决策依据，书中在这方面的信息相对就显得有些“点到为止”了，没有给出足够多接地气的案例剖析来佐证。或许，这是作者希望读者自己去探索和实践的部分吧，留下了足够的想象空间。

评分☆☆☆☆☆

《商业地产操盘攻略系列——商业地产前期开发》这本书，以一种非常“反套路”的方式，拆解了商业地产前期开发的复杂性。它没有像许多市场上的书籍那样，直接提供一套“速成”的技巧，而是深入挖掘了每一个环节背后的逻辑和考量。 让我印象深刻的是，书中对“商业模式设计”的解读，远超出了简单的业态组合。作者将商业模式的构建视为一个“生态系统”的搭建过程，强调了如何通过精准的用户画像，去设计能够满足其深层需求的“价值主张”，并进一步思考如何通过有效的“盈利模式”来支撑整个商业生态的良性运转。 书中对于“风险管理”的论述，也非常有深度。它不仅仅是简单地列举风险，而是着重于如何构建一套完整的风险识别、评估、预警和应对机制。作者通过大量的案例分析，生动地展示了在不同的风险情境下，决策者应该如何权衡利弊，做出最有利的选择。 坦白说，这本书的阅读门槛相对较高，它需要读者具备一定的商业地产基础知识，或者愿意花时间去消化其中的理论框架。对于那些希望快速获得“干货”的读者来说，可能会觉得它“不够直接”。但如果你愿意投入时间和精力去深入理解，这本书一定会为你打开一扇新的大门，让你对商业地产前期开发有一个更全面、更深刻的认识。

评分☆☆☆☆☆

《商业地产操盘攻略系列——商业地产前期开发》这本书，在我看来，更像是一本“思维启蒙书”，而不是一本“操作手册”。它并没有直接告诉你“一步一步怎么做”，而是通过一系列的逻辑推演和案例分析，来塑造读者对商业地产前期开发过程的整体认知。 我印象最深刻的是书中关于“项目定位”的章节。作者并没有直接给出各种商业业态的优劣势分析，而是引导读者去思考，在特定的地段、特定的区域经济环境下，应该如何去“创造”一个有吸引力的商业定位。他强调了“差异化”的重要性，以及如何通过对目标消费群体的深入洞察，来构建符合其需求的商业模式。 这本书的语言风格比较学术化，但又不至于晦涩难懂。作者善于用比喻和类比，将复杂的商业逻辑变得通俗易懂。比如，在阐述“利益相关者分析”时，他用“生态系统”来比喻项目与周边社区、政府、投资方等各方之间的关系，强调了构建和谐共赢的局面对于项目成功的至关重要性。 然而，对于一些迫切希望获得具体操作技巧的读者来说，这本书的“理论性”可能会让他们感到有些“不够过瘾”。书中更多的是在“抛出问题”，引导读者去思考，而不是直接给出“答案”。它更适合那些已经有一定基础，希望提升思维高度，或者正在为商业地产项目寻找理论支撑的读者。

评分☆☆☆☆☆

打开《商业地产操盘攻略系列——商业地产前期开发》，我的期望是找到一套可以直接套用的“成功模板”。然而，这本书所呈现的内容，却让我领悟到，商业地产的操盘，远非简单的套用模板能够实现。 书中让我印象深刻的是，作者花了大量篇幅去阐述“项目选择”的重要性，并提出了“七度模型”来评估一个潜在的项目。这个模型涵盖了地段的“稀缺度”、市场的“潜力度”、竞争的“缓和度”，以及政策的“友好度”等等。每一个维度，作者都进行了深入的剖析，并通过一系列的“问答式”引导，让读者在阅读的过程中，不断地反思和审视自己的项目。 我尤其喜欢书中关于“数据驱动决策”的理念。作者反复强调，在前期开发阶段，所有的判断都应该建立在充分的数据分析之上，而不是凭感觉或者经验。书中列举了多种常用的数据分析工具和方法，虽然并没有给出详细的操作教程，但足以让我明白数据分析在整个流程中的关键作用。 总的来说，这本书更像是一位经验丰富的“老炮”在与你娓娓道来，他不会直接给你答案，而是通过分享他的思考过程和经验总结，来启发你独立思考。对于那些希望在商业地产领域有所建树，但又苦于无从下手的读者，这本书无疑是一份宝贵的“启示录”。

评分☆☆☆☆☆

拿到《商业地产操盘攻略系列——商业地产前期开发》这本书，我的期待值其实是蛮高的，毕竟“操盘攻略”四个字就足够吸引人，而且又是“前期开发”这个环节，很多人都觉得这是整个项目成败的关键。但是，当我深入阅读之后，我发现这本书的重点，似乎并不在于教你“怎么做”，而更多的是在“为什么这么做”以及“应该考虑什么”。 书中对商业地产前期开发中涉及到的各种“风险”进行了非常细致的入微的剖析，从政策风险、市场风险、资金风险，到环境风险、技术风险，几乎你能想到的、想不到的，书中都进行了列举和探讨。而且，作者不仅仅是列举，更重要的是，他会告诉你这些风险可能产生的原因，以及在前期开发阶段，应该如何去识别、评估和规避它们。 我特别欣赏书中关于“项目可行性研究”的章节，它详细阐述了如何通过多维度的数据分析，来判断一个项目是否具有投资价值。这里面涉及到了市场容量分析、竞争对手分析、消费群体画像，甚至是周边配套设施的评估等等。这些内容对于我这样希望在项目初期就做到心中有数的人来说，非常有价值。但同时，我也觉得，在如何“量化”这些分析，如何在实际操作中收集和处理这些海量数据方面，书中给出的具体方法论还有待进一步的深化。虽然理论的框架已经搭建好了，但如何将这个框架落地，需要更多的实践指导。