正版房产交易法律要点解析 吴元明作 9787112078790图书籍 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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出版社： 中国建筑工业出版社

ISBN：9787112078790

商品编码：29325107809

丛书名： 房产交易法律要点解析房地产法律丛书

出版时间：2006-01-01

基本信息

书名:房产交易法律要点解析

定价：22.00元

作者:吴元明 著作

出版社：中国建筑工业出版社

出版日期：2006-01-01

ISBN：9787112078790

字数：无

页码：无

版次：无

装帧：无

开本：无

商品重量：

编辑推荐

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本书以房产买卖、租赁、抵押、信托为主线，结合交易中的居间、代理、行纪，以及作为法律救济手段的仲裁、诉讼，将可能遇到的主要法律问题结合市场分析予以理解性说明。可供普通民众在房产交易中学习参考，同时也可作为专业管理人员尤其是房地产经纪人工作中参考。

目录

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章房产交易基础法律知识
节房产交易中的物权关系
一、物权概念的理解
二、物权的公示
三、物权的效力
四、物权与债权的区别
五、物权的债权化和债权的物权化
六、房屋所有权
七、与房屋产权关联的土地使用权
八、房屋的所有形式
九、建筑物区分所有权
十、房屋所有权的取得
第二节房产交易中的债权关系
一、合同之债
二、法定之债
三、合同之债有效的条件
四、债的担保
第三节房产交易中的行政管理
一、中国房地产政策回顾
二、房屋产权登记的双重意义
三、房产登记制度改革趋势
四、房产制度政策的价值趋向
第二章房产买卖
节房产买卖的特征
一、买卖的对象是房产的所有权
二、出卖人须有处分权
三、转让和买卖的区别
四、买卖关系有效的条件
五、房产买卖中的定金
六、房产买卖登记义务的确定
七、卖方负有瑕疵担保义务
八、一房两卖情形的法律效力界定
第二节现房买卖的特点
一、现房的概念
二、消除歧视误导，正确认识现房
三、房产价值三要素的认知
四、现房权属的多样性
五、现房处分权的法律限制
六、现房买卖合同
七、在现房买卖中正确认识合同的作用
第三节期房买卖的特点
一、期房的概念
二、客观理性认识期房市场
三、期房买卖的政策性特点
四、期房价值的形成特点
五、期房买卖合同
六、期房买卖双方地位的不对等与预售制度的完善
第四节特殊的买卖：拆迁
一、拆迁的本质应是买卖
二、房屋拆迁的利益平衡
三、物权法立法对于规范拆迁的积极意义
第五节物权其他转让方式
一、房产的赠与
二、房产的继承
三、房产的实物出资
四、房产抵偿债务
五、房产的拍卖
第六节房产交易中的债权债务转移
……

内容提要

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文摘

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作者介绍

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吴元明，男，1958年生，下过乡，当过地质钻探工人，1983年获农学学士学位，专职从事过房地产开发和基建管理，1991年始执业律师。建筑与房地产专业律师网www.jzfcls.com创办者，**批考试取得全国房地产经纪人资格，北京第六届律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员，北京第七届律师协会建筑工程与基础设施法律事务专业委员会委员，现专职执业于北京市中济律师事务所。

房产交易中的风险规避与法律保障 房地产交易，作为一项关乎重大财产的民事行为，其复杂性与潜在风险不容忽视。从购房者准备安家置业，到投资者寻求资产增值，再到出卖方实现资产的流动，每一个环节都牵动着购房者、出卖方、中介机构等多方利益。深入理解房产交易中的法律要点，不仅是保障自身权益的基石，更是规避潜在风险、实现交易顺畅进行的必要前提。 一、 交易前的充分准备：知己知彼，百战不殆 在踏入房产交易市场之前，充分的准备工作至关重要。这不仅仅是搜集房源信息，更包括对交易流程、法律法规以及自身支付能力的清晰认知。 了解自身需求与支付能力： 明确购房目的（自住、投资、改善等），根据自身经济状况，计算首付款、月供、税费、装修费等各项支出，审慎评估贷款资格与还款能力。切勿被过度的宣传或情绪化的决策所裹挟，盲目承担超出承受能力的债务。 掌握交易流程与关键节点： 房产交易大致可分为信息收集、实地看房、洽谈价格、签订合同、办理贷款、产权过户、房屋交接等环节。每个环节都有其特有的法律要求与潜在风险。例如，在签订合同前，务必核实房产的基本信息，包括产权归属、是否存在抵押、查封等限制。 识别不同性质的房产： 熟悉商品房、二手房、经济适用房、共有产权房、法拍房等不同类型房产的交易特点和法律规定。例如，二手房交易中，房龄、房屋质量、物业管理状况、户口迁移等问题都需要仔细考察。法拍房则可能存在产权不明、房屋被侵占等特殊风险，需要格外谨慎。 关注合同中的关键条款： 购房合同是保障交易双方权益的核心法律文件。务必仔细阅读合同的每一条款，特别是关于房屋基本情况、价款支付方式与期限、房屋交付时间与条件、违约责任、税费承担、争议解决方式等内容。不理解的条款，应及时咨询专业人士，避免因疏忽而产生纠纷。 二、 交易中的法律风险与应对策略 房产交易过程中，各种法律风险如影随形，需要交易双方时刻保持警惕。 产权风险： 一房多卖： 出卖方将同一房产出售给多个买方，造成合同无法履行。对此，买方应在签订合同后尽快办理预告登记，以对抗后续的可能产生的第三人。 无权处分： 出卖方并非房产的合法所有权人，或未经共同共有人同意擅自出售。核实产权证是关键，同时要关注房屋的共有人情况，确保所有共有人同意出售。 抵押、查封： 房屋存在抵押或被司法机关查封，将影响产权的转移。在签订合同前，应要求出卖方提供清晰的产权证明，并核实房屋是否存在抵押、查封等限制。通过不动产登记中心查询是有效的途径。 “小产权房”与“经济适用房”的限制： 这类房产在交易上存在诸多限制，可能无法办理正规的产权过户手续，存在较大的法律风险。购房者应充分了解其性质与法律规定，谨慎购买。 合同风险： 合同条款约定不明： 导致双方对权利义务理解不一致，容易产生纠纷。合同应尽量详尽，明确各项细节，如附属设施的归属、室内装修的价值评估、水电气网等费用的结算等。 格式条款的侵害： 一些开发商或中介机构提供的格式合同中，可能存在不公平或不合理的条款。购房者有权要求修改或提出异议。 虚假宣传与欺诈： 出卖方或中介机构以虚假广告、承诺等方式诱导购房者签订合同。购房者应保留好相关的宣传资料，并对销售人员的口头承诺进行书面确认。 支付风险： 价款支付安全： 购房款的支付直接关系到资金安全。选择银行托管、第三方担保等方式，可以有效降低支付风险。避免一次性大额现金支付。 贷款审批不通过： 购房者未能获得银行贷款，可能导致合同无法履行，并承担违约责任。在签订合同前，应提前了解贷款政策，评估自身贷款条件，并与出卖方协商约定贷款不成的处理方案。 房屋交付风险： 逾期交付： 出卖方未能按时交付房屋，给购房者带来损失。合同中应明确交付期限及逾期交付的违约责任。 房屋质量问题： 房屋存在工程质量问题，影响居住使用。购房者在收房时，应仔细验收，对发现的问题及时提出，并要求出卖方进行整改。必要时可委托专业机构进行质量鉴定。 附属设施与装修不符： 交付的房屋与合同约定不符，如附属设施缺失，装修标准降低等。收房时仔细核对，对不符之处要求出卖方补齐或赔偿。 中介风险： 中介资质与信誉： 选择合法注册、信誉良好的中介机构。核实中介的执业资格和行业信誉。 虚假房源信息： 中介提供虚假房源信息，浪费购房者时间和精力。 信息不对称与利益冲突： 中介可能为了促成交易而隐瞒房产真实情况，或存在利益输送。保持与中介的独立沟通，并对中介提供的关键信息进行独立核实。 中介费纠纷： 明确中介服务费的收取标准、支付时间和方式，避免不必要的纠纷。 三、 法律保障与维权途径 当房产交易中出现法律纠纷时，了解相应的法律保障和维权途径至关重要。 合同的法律效力： 合法签订的房产交易合同受法律保护。合同条款一旦生效，双方应严格履行。 不动产登记制度： 不动产登记是确认和公示房产权利的法定程序。办理产权过户登记，是取得房产所有权的最终确认。 法律法规的适用： 《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规，为房产交易提供了法律依据。 争议解决途径： 协商解决： 双方优先尝试通过友好协商解决争议，避免不必要的诉讼成本。 调解： 可向消费者协会、街道办事处等基层组织申请调解。 仲裁： 如果合同中约定了仲裁条款，双方可将争议提交至约定的仲裁机构解决。 诉讼： 当其他方式无法解决争议时，可向人民法院提起诉讼，通过法律途径解决。在提起诉讼前，应搜集和保存好相关证据，如合同、收据、往来函件、录音、证人证言等。 寻求专业法律援助： 在房产交易过程中，特别是面对复杂的法律问题或出现纠纷时，及时咨询房地产律师，获得专业的法律意见和指导，将有助于更好地维护自身合法权益。律师可以帮助审查合同、分析风险、制定解决方案，并在必要时代表您进行法律诉讼。 四、 购房合同陷阱的识别与防范 购房合同是整个交易的核心，也是最容易产生纠纷的环节。识别并防范合同陷阱，是保障购房者权益的关键。 “交房即办证”的承诺： 许多开发商会承诺“交房即办证”，但实际操作中可能存在诸多变数。购房者应了解当地的政策规定，并要求在合同中明确约定办证的最后期限以及逾期办证的违约责任。 配套设施的约定： 合同中对小区配套设施（如学校、医院、商业、绿化、停车位等）的描述，应具体明确，避免模糊不清的表述。如果开发商承诺了某些配套设施，应要求写进合同，并明确其具体位置、建成时间等。 付款方式的风险： 分期付款、一次性付款、贷款付款等不同付款方式，都存在相应的风险。购房者应根据自身情况，选择最适合的付款方式，并充分了解每种方式下的具体操作流程和法律规定。例如，贷款付款的，应明确贷款审批不通过的责任归属。 精装修的细节： 如果购买的是精装修房屋，合同中应详细约定装修标准、使用的材料品牌、工艺要求、验收标准等。并要求开发商提供详细的装修图纸和材料清单。 赠送面积的陷阱： 一些开发商会以“赠送面积”作为吸引购房者的手段，但这些“赠送面积”往往不计入产权面积，可能存在产权不明、无法办理产权证等风险。购房者应对此类情况保持警惕，并仔细甄别。 违约责任的公平性： 合同中的违约责任条款，应兼顾双方利益，避免一方承担过重的责任。例如，购房者逾期付款，可能需要支付违约金；而开发商逾期交房，也应承担相应的违约责任。 免责条款的审查： 仔细审查合同中是否存在“不公平的免责条款”，这些条款可能将本应由开发商承担的风险转嫁给购房者。 结语 房产交易是一项系统性工程，涉及多方面的法律知识和交易环节。在信息爆炸的时代，更需要购房者保持理性，审慎决策。深入了解房产交易中的法律要点，注重细节，提前防范，并在必要时寻求专业人士的帮助，才能有效规避风险，确保交易的安全与顺畅，最终实现安居乐业的美好愿望。切记，法律是保护合法权益的最后一道防线，而充分的了解与准备，则是规避风险的最好策略。

评分☆☆☆☆☆

这本书的价值，在我看来，绝不仅仅是一本关于房产交易的指南，更像是一本关于如何在复杂交易中规避风险、保障权益的“生活宝典”。作者用一种非常人性化的视角，将那些冰冷的法律条文，转化为贴近生活的实用知识。我之前一直觉得，房产交易就是一场博弈，但读了这本书，我才意识到，它也可以是一场基于法律框架下的，透明、公平的交易。书中对于“房屋质量”、“维修基金”等与日常生活息息相关的法律问题，都做了非常细致的解答，让我这个普通购房者，也能清晰地了解自己的权利和义务。我特别喜欢它在探讨“中介责任”部分的内容，非常及时地解答了我一直以来的疑问。这本书让我在面对房产交易时，少了几分忐忑，多了几分从容，让我觉得，原来掌握了法律知识，真的可以让自己在很多事情上都更加有底气。

评分☆☆☆☆☆

这本书，我真的花了相当长的时间来消化。刚拿到手的时候，就被它厚实的篇幅给镇住了，感觉里面肯定藏着不少干货。翻开扉页，看到作者的名字，心里就有了底，毕竟在房产领域，吴元明老师的名头还是很有分量的。虽然我不是法律专业人士，但接触房产这么多年，也深知其中规矩之多，稍有不慎就可能踩坑。这本书给我的第一印象就是，它不像市面上很多流于表面的文章，而是真正深入到了每一个细节。比如，在讲到合同签订的时候，它不仅仅是罗列了合同条款，而是详细分析了每一个条款背后的法律逻辑，以及可能出现的风险点。对于一些常见的陷阱，比如虚假宣传、产权不清、贷款问题等等，书中都有非常细致的剖析，并且给出了切实可行的规避方法。我特别喜欢它列举的案例，虽然都是经过提炼的，但都非常典型，让我能够直观地理解法律条文是如何在实际交易中应用的。读完之后，感觉自己对房产交易的认识又上了一个台阶，不再是雾里看花，而是有了更清晰的脉络。

评分☆☆☆☆☆

作为一名常年与各类合同打交道的职场人士，我一直深知法律知识的重要性，尤其是在不动产交易这种金额巨大、牵涉面广的领域。这本书恰恰填补了我在这方面的知识空白。它不像一些教条式的法律书籍，而是真正做到了理论与实践相结合。作者吴元明老师在书中，将那些抽象的法律条文，转化为易于理解的语言，并且通过大量的实例，生动地展示了这些法律条文在实际房产交易中的应用。我印象最深刻的是关于“预告登记”的章节，这在我之前的认知里是一个模糊的概念，通过这本书的详细解释，我才明白它在保障交易安全方面起到了多么关键的作用。同时，书中对于“装修”、“租赁”等与房产相关的附属权益的法律界定，也让我受益匪浅。这本书不仅让我认识到了房产交易中的潜在风险，更重要的是，教会了我如何运用法律武器来保护自己的合法权益。

评分☆☆☆☆☆

说实话，一开始拿到这本书，我抱着一种“了解一下”的心态。毕竟，房产交易这玩意儿，听起来就挺复杂，而且各种法律条文更是让人头疼。没想到，这本书一读起来，就有点停不下来了。作者的语言风格非常朴实，没有那些晦涩难懂的法律术语，即使像我这样没有专业背景的人，也能轻松理解。它更像是请了一位经验丰富的老朋友，手把手地教你如何在房产交易中保护自己的权益。书中对一些关键的法律概念，比如“不动产登记”、“善意取得”、“抵押权”等，都做了非常清晰的解释，而且结合了大量鲜活的案例，让我一下子就明白了这些概念的实际意义。我尤其欣赏它在讲解“合同履行”部分的内容，详细分析了在交易过程中可能遇到的各种情况，比如一方违约、解除合同等等，并且给出了相应的法律依据和处理建议。这本书真的就像一本“防身手册”，让我对房产交易中的风险有了更深的认识，也更有信心去应对可能出现的问题。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我的感觉，就像是一次沉浸式的房产法律课堂。作者通过抽丝剥茧的方式，将看似复杂的房产交易法律知识，一点一点地展现在读者面前。我之前一直觉得，房产交易就是买卖双方把钱和房子交接一下，但读了这本书才明白，这里面牵扯到的法律关系是多么的微妙和复杂。从房屋的权属认定，到合同的效力审查，再到交易过程中的各项风险防范，书里都做到了详尽的阐述。我特别喜欢它对“抵押权”和“查封”等概念的解析，虽然我不太可能遇到直接面临这些情况，但了解它们的存在以及可能带来的影响，能够让我对房产交易的整体风险有更全面的把握。书中的案例分析也非常精彩，每一个案例都仿佛是我自己亲身经历过的一样，让我更能体会到法律的严谨性和重要性。读完这本书，我觉得自己对房产交易有了更系统、更深入的理解，能够更有底气地去面对未来的各种房产相关的决策。