掘金存量地产：房地产存量经营新生态 中信出版社 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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明源地产研究院 著

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• 中信出版社
• 掘金
• 新生态
• 房地产经营

店铺： 中信出版社官方旗舰店

出版社： 中信出版集团

ISBN：9787508677446

商品编码：14155517856

品牌：中信出版（Citic Press）

包装：平装

丛书名： 明源掘金存量地产研究系列

开本：16开

出版时间：2017-07-01

用纸：纯质纸

页数：460

正文语种：中文

　　董藩（著名经济学家）、金辉（华住总裁）、毛大庆（优客工场创始人）、潘军（花样年CEO）和邹益民（平安地产董事长）倾力推荐
　　抓住新的掘金机会，轻松赢取海量市场
　　·够新，充分融合国内外行业zui新发展动态和zui新实践，选题新、立意新、案例新；
　　·够用，契合当下从增量开发向存量经营转移的大趋势，吻合房地产企业战略转型的热点与痛点；
　　·够实，从创新模式到实战战术、从战略到具体操作，深入总结目前三大关键领域的新模式、新方法、新案例。

　　中国房地产正处于从“增量市场”向“存量市场”的转轨期，存量市场正在逐步崛起，未来存量市场会取代增量市场成为新的市场主导，也必将成为主赛道、主战场，房企必须未雨绸缪，提前应对。未来在存量开发、存量运营、社区服务、存量资产证券化等各个环节的数百万亿的存量市场空间有待挖掘，新的掘金机会已经来临。
　　全书按照新空间（主题商业、联合办公、长租公寓）、新服务（社区增值服务）、新金融（资产证券化）布局，既层层递进，又相互关联——新空间为新服务提供了更好的载体和呈现形式，新服务是从“物”到“人”，是构成新空间的zui鲜活的一部分；而无论是新空间还是新服务，都需要新金融的杠杆才能更好地撬动起来。
　　本书既从方法论上指明掘金存量市场三大领域的关键要点、难点和对策，又从实践操作上针对各个领域选择了十多家代表性的国内外案例进行深度剖析，总结其创新模式、经验教训及可借鉴的点。每家企业就是一种存量市场掘金的典型样板，特点鲜明，解读深入。

序／III
第yi章增量市场风起云涌，存量市场朝阳初升
第yi节/中国房地产正处于从“增量市场”向“存量市场”的转轨期
一、未来十年增量市场会持续处于高位平台期/3
二、中国房地产开始进入存量房时代/18
三、存量市场全面崛起需要三大条件/24
第二节/存量市场的六大新特征
一、从“增量开发”到“存量改造”/31
二、从“短平快运作”到“持有运营”/31
三、从“空间为王”到“内容为王”/32
四、从“吃硬饭”到“吃软饭”/33
五、从“+时代”到“家时代”/34
六、从“产销模式”到“资管模式”/36
第三节/存量市场的四大掘金机会
一、掘金存量开发：“城市更新”与“楼宇经济”/37
二、掘金存量运营：新生活、新办公、新商业/40
三、掘金社区服务：后服务市场潜力巨大，得用户者得未来/47
四、掘金资产证券化：金融崛起，加速盘活存量/49
第二章新空间：存量运营，从“物理空间”到“内容生产”
第yi节 商业地产：消费升级下的存量商业物业盘活
一、从功能商业到精神商业，精神消费成为刚需/53
二、商业运营三大痛点：外部冲击、物业缺陷和运营困境/54
三、商业地产运营破局三大方向：业态重组、产品优化和运营创新/62
四、商业物业未来的发展趋势/101
五、典型案例——日本永旺湖城/107
第二节/联合办公：提升空间密度和衍生价值的新办公物种
一、移动互联网时代的到来与小微创业企业的兴起，催生了新型办公需求/118
二、联合办公四类运营模式与两大关键点/123
三、联合办公空间内容生产的四种模式/126
四、典型案例/152
第三节/公寓：租赁是一种新生活方式
一、市场变了，观念变了，需求变了/161
二、四类玩家、两大模式/163
三、公寓内容生产的四种形式/169
四、公寓内容创新的难点/203
五、典型案例/206
第三章新服务：社区O2O，得用户者得未来
第yi节/社区O2O领域万众创新，三大流派争相斗艳
一、第三方综合平台/233
二、垂直服务平台/236
三、物业管理平台/238
第二节/房企切入社区O2O服务的经验教训
一、经验：打牢根基、善借资源、利用技术与循序渐进/242
二、教训：杜绝“抢蛋糕”和“甩包袱”心态，线上线下都要强/249
第三节/房企社区O2O突围的三大方向
一、自建平台，大力发展社区O2O，实现盈利zui大化/259
二、借助外力，与行业先进平台绑定/264
三、不忘初心，立足于服务地产主业/267
第四节/典型案例
一、彩生活：把社区服务做到家/270
二、美国FirstService/279
第四章新金融：存量资产证券化，从“产销模式”到“资管模式”
第yi节/资产证券化的基本特点和实施过程
一、资产证券化的基本过程和参与主体/291
二、资产证券化的主要特征及其本质/298
三、资产证券化和传统企业证券化的区别/310
第二节/当前中国存量资产证券化概况
一、我国的房地产ABS由证监会主管/313
二、我国房地产ABS的历史与类型/316
三、我国房地产存量市场证券化的概况/318
第三节/资产证券化的交易基础和产品结构
一、物业费ABS的交易结构/330
二、租金收益权ABS的交易结构/334
三、REITs的交易结构/337
第四节/实施资产证券化的核心能力
一、优质基础资产的获取能力/344
二、信用增级的能力/352
三、收益权的实现和保障机制/355
四、投后管理的能力/355
第五节/资产证券化当前面临的难点和痛点
一、法律法规不完善/359
二、投资回报率缺乏吸引力/374
三、专业性人才严重不足/378
四、参与机构多，发行效率低/382
五、重主体信用，轻基础资产/385
六、夹层劣后缺乏专业投资者/388
七、二级市场流动性还非常差/390
第六节/资产证券化经典案例
一、案例一：物业费ABS——招商创融—金科物业资产支持专项计划1号/394
二、案例二：租金收益权ABS——中信—茂庸租金债权信托计划/402
三、案例三：国内首单公募REITs——鹏华前海万科REITs/411
四、案例四：商业“轻资产”代表——凯德PE+REITs模式/421
五、案例五：买入、修复、卖出的黑石模式——杠杆收购+IPO/426
后记/437
参考文献/439

　　明源地产研究院
　　致力于推动中国房地产业管理创新
　　成立于2009年，以做“中国房地产管理创新的引擎”为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云链、云空间）与全国数千家房地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训及管理zui佳实践研究四大领域，持续挖掘泛地产各领域创新典型案例，推动中国房地产管理创新。目前研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验，深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产增量市场和存量市场两大板块，聚焦房地产战略转型与创新、存量资产运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究团队。
　　持续推出“中国房地产业管理研究成果”
　　创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近5万册；2011年，出版《房地产项目运营zui佳实践》，累计销售3万多册；2013年，首度与中信出版社合作出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，前后共加印10次；2013年，开通“明源地产研究院”微信号，目前粉丝量已突破45万，后续还将努力向更高目标突破。

　　董藩 著名经济学家、房地产专家、教授
　　这几年我推动实施房地产EMBA教育项目和房地产投资高级培训项目时，反复对大家说“存量不动产的持有、运营、管理是未来房地产市场的五个发展方向之一”、“存量时代已经来临，机构投资和运营者的时代也即将开始”。我很高兴看到刘策等人撰写的这部著作，应该说没有敏锐的市场嗅觉和对行业发展的深刻洞察力，是无法率先抓取到这个课题的。这种创新性探讨与总结对行业的进一步发展很有指导意义。
　　金辉 华住集团总裁兼城家董事长、CEO
　　在未来，可以非常清晰地看到地产发展模式会发生很大的变化，原有增量市场的资源获取、资产溢价的获利模式，将转为存量资产的业态改造和持有运营模式。资产的真实价值也会被经营能力给重新定义。《掘金存量地产》第yi次引领我们完整全面地梳理了存量地产转型之路，值得大家好好学习。
　　毛大庆 优客工场创始人、博士、教授
　　存量时代的主题就是如何为传统空间“赋能”，给“物理空间”提供更多的“内容”，进一步创造出新的附加值，本书契合当下房地产从增量开发向存量经营转移的大趋势，吻合房地产企业战略转型的热点与痛点。
　　潘军 花样年控股集团董事局主席兼CEO
　　在高歌猛进的房地产开发大潮即将退去之际，明源地产研究院对后续市场的思考非常深刻与及时，毕竟人才是房子的主人，关注用户及业主的体验与利益才是房地产的本质。当然这一切对于当下的中国都是艰难的探索，远未能止步于此，因为类似中国的房地产市场前所未有。
　　邹益民 平安不动产董事长兼CEO
　　随着存量地产的崛起，房地产“产销模式”将逐步被“资管模式”所取代。通过管理资产，zui大化发挥资产价值来获得管理费率收益和超额利润分成，将成为企业转型的一个重要方向。《掘金存量地产》给出了不少思考、启迪和成功案例，值得借鉴。

　　第三节 存量市场的四大掘金机会
　　逐步崛起的百万亿级的存量市场给房地产市场的各路人马带来了广阔的发展空间。对开发商而言，存量市场的掘金机会将主要围绕在存量开发、存量运营、社区服务和存量资产证券化等各个环节。
　　一、掘金存量开发：“城市更新”与“楼宇经济”
　　在核心城市增量土地越来越稀缺的背景下，以“拆迁改造、存量提升”为核心的存量开发模式正成为房地产业的新战场，受到开发商、私募基金和金融机构的重点关注，也涌现出各种或轻或重的创新模式。城市更新发展的大幕在各种因素的推动下徐徐拉开，承载着打造“新空间”和赋予存量物业全新价值的使命。
　　存量开发，其本质在于城市土地单位价值的重新挖掘及需求的重新匹配。按照目标对象的不同，从微观到宏观的角度，主要可以分为两类：
　　第yi类是微观层面的旧楼改造，以楼宇“美颜”增值为核心目标的模式，主要包括住宅的更新（企业购买整栋旧楼或分散的旧房，经过重新改造装修，再次出租出售）和商业地产的更新（收购经营不善的商业物业或写字楼并进行重新定位、装修，再分割产权出售或长期持有的商业物业更新）。
　　第二类是宏观层面的旧城改造（或者说城市更新），以获取土地为核心目标的模式，一般是指从征地、拆迁和安置开始的住宅、商业地产或其他物业的开发。
　　1.微观层面以物业增值为核心目标的旧楼改造
　　当前，许多开发商和房地产基金都已嗅到了存量房改造市场的商机。对开发商而言，要么对自持物业进行项目升级改造以实现其zui大价值，要么收购老城区内有潜力的老旧物业进行改造升级以获取市场回报；对房地产基金而言，则通过低价整体收购估值较低的商业物业、酒店、写字楼等，然后重新定位和改造升级，过程中再辅以精细化运营，从而提升租金和资产估值，zui后通过转售或资产证券化退出。
　　目前越来越多的房地产商开始强强联合，从旧楼改造切入城市更新领域，比如朗诗地产与中信资本设立的投资基金是以收购项目和运营资产为主，其投资的主要标的物为城市具有升值潜力的旧楼，对其进行改造升级，增加项目附加值之后，再推向市场。在城市的选择上，朗诗地产与中信资本定位于上海、北京、深圳、香港这些一线城市，同时兼顾强二线城市。双方合作按5∶5的比例共同对基金进行联合管理，朗诗地产主攻房产专业运营和改造，中信资本更多侧重资本层面的运作。
　　需要注意的是，开发商和房地产基金介入城市更新，各自的出发点和诉求是不同的。开发商介入城市更新，是从开发的角度参与，关注的是资金成本及对项目的控制力，希望获得更多的收益；而房地产基金介入城市更新，则是从投资的角度参与，更多关注的是项目投资可行性分析、风险防控和提供开发资金，聚焦的是回报率、周转期及承受的风险。所以，开发商与房地产基金的合作普遍带有额外条款，例如约定股权赎回的时间、回购的金额等。
　　2.宏观层面以土地获取为核心目标的旧城改造
　　上海和深圳是两个zui具代表性的城市。两者都是中国经济增长zui具活力的地区，需求旺盛，但新增土地极少，因而供需失衡状况严重，另外城镇化较早，发展速度快，原有的土地规划、基础设施等相对落后，有自发的城市更新升级需求。但在旧城改造操作模式上，两者差别较大：上海是政府主导模式，而深圳是市场化模式。深圳因其市场化特质房企参与度高，市场运作相对成熟，在政策宽松度上有其他区域无法比拟的优势；而上海近两年密集出台针对旧城改造的有关政策，规划先行、逐步放开的路径也具有很强的借鉴意义。
　　（1） 政府主导型：上海
　　上海城市更新范围主要是四个方面：工业用地、老旧住区、历史文化风貌区、商业商务区。从可更新的规模来看，工业用地潜力zui大；从房企传统开发模式来看，老旧住区改造更受开发商关注。作为政府主导更新模式的代表，上海城市更新政策自上而下的管理导向非常明确，但对开发商的吸引力不足。主要体现在两个方面：第yi，要重新收储，打击了开发商做一级开发的积极性；第二，要求较高的自持比例，比如工业用地，原权利人除了重新收储之外，直接参与开发还要求非常高的自持比例。尽管这些政策的目的是保证城市更新质量，但是加大了开发商城市更新成本。因此，要提升更新效率，需政策层面有进一步的放松，例如针对旧住宅区的开发可尝试加大一二级联动比例，而对于工业用地转型，在自持比例要求上可以适当降低，另外支持金融工具的介入，以此降低前期成本。
　　（2） 市场主导型：深圳
　　深圳的模式是市场主导型，整体特点可以用三个词来概括，那就是整体规划、市场主导和保障先行。首先，政府会在整体层面进行统筹规划，主要负责政策的制定，计划和规划的审批；其次，在具体运作时则是政府通过各种优惠政策吸引外部资金参与，是一种市场运作的模式；再次，从深圳旧改政策来看，非常重视和突出保障房配建这一块，《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》明确提出，在拆除重建类城市更新项目中，应配建不低于8%的保障房，项目位于城市轨道交通近期建设规划的线路站点500米范围内的，配建比例核增3%。
　　二、掘金存量运营：新生活、新办公、新商业
　　存量运营的着眼点是从传统对“空间”的管理，转向基于“空间里的人”的服务和价值开发，为他们提供更多的增值服务，创造商业价值。因此，存量运营是一种基于客户资源再挖掘而产生的商业模式。例如，为目标客群创造一些能够显示地位、质量和品质的环境，为普通社区民众创造便利、安全、洁净和物美价廉的商业环境，或者创造宜老、宜养等环境，都是运营商的差异化竞争手段。具体而言，主要分为公寓、联合办公和商业三大板块。
　　1. 公寓：租赁风起，驶向万亿蓝海
　　长租公寓是租赁市场中的一股新兴力量，也是产业趋势中正处于风口上的市场。粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿元，潜在空间巨大，这也是长租公寓受到广泛关注的重要原因之一。
　　（1） 高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求
　　中国目前流动人口超过2亿，房屋租赁的交易额也已突破万亿元，而围绕这些人口产生的住宿及生活消费，更是一个超过万亿的市场。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2016）》显示，2015年我国流动人口规模达2.47亿人，占总人口的18%，相当于每6个人中有1个人是流动人口。按照《国家新型城镇化规划》的实施进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口，70%的流动人口通过租房居住，按目前人月均租金475元来测算，年租金规模已突破万亿元。
　　另外，从国际比较来看，我国租金GMV潜力十分巨大，像纽约、洛杉矶和东京这些大城市，居住人口少于我国上海、北京，但租金GMV却是上海、北京的2~4倍，这意味着我国整体租赁市场有着广阔的发展空间。
　　（2） 租房需求升级
　　目前租赁市场的租房者八成是85后，其中45%以上为90后。通常情况下他们刚步入社会大多在3年以内，有稳定的租房需求。而85后、90后的人群在优越的物质条件下长大，大多无法接受二房东所提供的较为差劲的居住条件。他们更加强调生活质量，强调个性化和社交化，看重文化氛围，因此，他们普遍会选择更良好的环境居住，包括配套和服务。
　　在消费升级的大背景下，传统的租赁市场难以满足或难以理解这种需求，这为品牌公寓提供了重要的发展机会，需求的升级也将进一步推动租金上涨。
　　（3） 政策红利降临
　　为促进房屋租赁市场的健康发展和对房地产市场进行供给侧改革，建立租售并举的市场供给体系，2015年以来，国家制定了多项政策措施，在税收、金融、土地等方面给予大力支持。
　　尤其2016年6月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。这是房屋租赁行业规格zui高的政策之一，覆盖行业面广，优惠力度大，将整个行业的战略地位提升到了全新的高度。
　　纵观目前出台的培育和发展住房租赁市场的政策，其中心是“实行购租并举，发展住房租赁市场”，且都是从以下4个方面切入：积极培育租赁市场供应主体，包括专业住房租赁企业、房地产开发商、租赁中介、个人出租住房；允许改建商业用房用于租赁，并享受民水民电；给予住房租赁企业、机构或个人税收、金融和土地优惠政策；推进REITs试点。
　　这对于改善租赁住房供应结构，降低公寓运营企业成本，规范租赁行业秩序，提升租赁需求都有积极意义，必将极大地推动我国租赁市场的发展。
　　（4） 资本市场助推
　　自2014年YOU+获得雷军1亿元投资之后，长租公寓便开始从幕后走到台前，一时间聚焦了所有镁光灯和眼光。2016年，尽管国内GDP增速放缓，许多行业显现寒冬，但公寓市场却一直受到资本的追捧。
　　在资本的青睐与支持下，多数长租公寓企业尚处创业前期，少数企业初见规模，培育起了竞争力。虽然长租公寓现在整体尚未实现盈利，但是资本看好其未来发展，依然力挺。相信未来还会有更多资本进入该领域，在资本的催化下，行业的进化有望加快并迅速破解当前面临的难点和痛点，开创出健康、可持续的发展之路。
　　2. 联合办公：站在万众创新风口，前景广阔
　　科学管理学派的泰斗泰勒和马克斯·韦伯倡导的科层制管理，曾被企业广泛认同。这种管理模式下，每个员工都清楚角色分工和标准作业流程，并在主管的监督之下完成分内工作。在工业时代，科层制管理模式帮助企业实现了大规模高效生产和运作，典型的如通用汽车、富士康、麦当劳等。
　　但是，在移动互联时代，企业需要适应高度不确定性和快速变化的竞争环境，工业经济时代曾被广泛应用的科层制管理模式显现出运作低效的特点，弊端丛生并日渐式微。杰克·韦尔奇入主美国通用电气（GE）之后，突破传统科层组织模式，通过扁平化管理将GE打造成“无边界组织”，再造了GE。稻盛和夫的阿米巴经营模式、海尔的人单合一模式及华为的项目型组织等均是为了顺应时代变化而进行的变革。未来的新组织形态一定是用户中心主义（生产需求由用户发起），企业“平台化”（行政权让位于业务单元和个人的主观能动性），员工“创客化”（去行政服从，发挥个体的积极性）。
　　马化腾倡导企业“构建生物型组织，让企业组织自身在失控过程当中拥有自进化、自组织能力”，并提出了生物型组织的“灰度法则”，具体包括需求度、速度、灵活度、冗余度、开发协作度、创新度和进化度7个维度。
　　移动互联网时代，一个人就能成为组织单元并开展商业活动，传统办公模式已不能满足中小企业的办公需求。因为自组织的弹性大，空间需求难以预测，又无法承担过高的成本，“办公难”成为中小企业的一大痛点，联合办公模式应运而生。
　　我国中小企业数量的爆发式增长及高新技术、文化娱乐等第三产业的占比逐渐攀升，有效地推动了联合办公潜在市场的发展。粗略估计，联合办公空间潜在市场规模超过千亿元，潜在服务人群超过1500万。除了企业需要外，很多房地产开发商、产权所有者也看到了这种新的办公形态所带来的增值效应，这种企业、房地产商共赢的方式让需求端和供给端更快地开始接受联合办公空间。
　　（1） 空前的需求为联合办公空间的出现奠定了基础
　　2015年年末，全国范围内进行了工商登记的中小企业超过2000万户，个体工商户超过5400万户；2015年全国新登记企业443.9万户（日均新登记企业1.2万户），比2014年增长21.6%，创历年新登记数量新高。产业结构继续调整优化，第三产业快速发展推动中小企业数量不断攀升。截至2015年年底，我国第三产业实有企业1635.7万户，占企业总数的74.8%。在第三产业当中，“互联网+”等新产业、新业态增速显著，形成经济发展新动能。整体来看，在北上广深一线城市，服务业和科技产业在整体经济中的比重已经超过50%，但对标美国（服务业和科技产业占整体经济的70%以上），增长空间依然很大。
　　具体到细分行业，2015年信息传输、软件和信息技术服务业新登记企业为24万户，比2014年增长63.9%；文化、体育和娱乐业新增登记10.4万户，比2014年增长58.5%。这些知识和技术密集型行业的增长，为自由职业者和中小型科技企业创造了生存的空间和环境。而联合办公空间存在的基础，正是大量的自由职业者、创客和中小企业。
　　（2） 联合办公空间的市场非常广阔
　　诸多机构的预测数据显示，到2020年，国内20个大城市的商业办公面积会达到3亿平方米以上。20202025年，会有30%的面积转化成各种模式的联合办公的承载物。假设一平方米的年产值平均增长到4000元左右，联合办公的总市场规模就会达到千亿元——大约在2000亿~2500亿元，能够提供的工位在1500万个左右。
　　截至2016年年初，中国联合办公空间数量超过2300家，平均每家提供的工位数在300~400个，能提供约80万个工位，仅为2020年预测市场规模的5.3%。
　　总体而言，目前在中国，联合办公的业态已经处于快速成长阶段，并且被越来越多的企业客户所接受。但在办公空间管理运营的过程当中，如何注入更多的内容，丰富产品能提供的服务和价值，逐渐成为各联合办公品牌关心的关键问题，也是未来实现品牌增值的核心手段。
　　3. 商业：巨量商业物业有待盘活
　　在楼市“去库存”的大环境下，房地产库存结构性问题渐渐浮出水面。与住宅面临的高库存多集中于三四线城市相比，我国商业地产的库存情况更令人担忧。根据RET睿意德的数据，截至2015年年末，我国一线、二线和三线城市的商业物业平均空置率分别为7%、21.25%和27.50%。
　　虽然过剩比较严重，但是商业物业还在快速增长。国家统计局数据显示，2016年全国商业地产开发投资2.24万亿元，同比上涨7.5%，较2015年增幅扩大3.3%，高于同期住宅投资6.4%的涨幅。其中，商业营业用房开发投资同比上涨8.4%，增幅扩大6.6%！而新开业的大型商业项目增幅更是惊人。赢商网大数据中心统计数据显示，2016年全国开业大型商业项目465个，商业总体量4319.35万平方米，比2015年增长32.1%。相比之下，2016年社会消费品零售总额的增幅为10.4%（商务部数据）。与此同时，2017年全国预计开业大型商业项目数量更是高达970个，商业体量预估达9851万平方米，是2016年新开业商业体量的近2.3倍。
　　商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡。新增的商业物业连同已有的，使得商业物业总存量快速攀升，即便空置率保持在现有的水平上，闲置的总量也将十分惊人。相比之下，近些年新增的商业物业在硬件等方面优于此前的存量，这使得原有的商业物业面临的挑战更大。
　　可以预见，随着房地产步入“下半场”，通过创新挖掘存量商业物业的价值，将是开发商面临的首要任务，也将培育出新的发展模式和利润增长点。
　　三、掘金社区服务：后服务市场潜力巨大，得用户者得未来
　　70年是我国房屋建筑产权的归属年限，姑且可以将其视为一个生命周期。如果我们将此看作一个整体的话，开发商所占据的项目规划、建设施工及新房销售等只占这个周期里5年的时间，而后期的社区服务则占据65年，市场空间巨大。而在房地产行业现有的商业模式中，并未开发这些存量住户的价值。
　　可是，随着房地产市场的逐步成熟及存量房比例的不断提高，社区服务的商业价值在不断显现，地产服务行业将超地产开发，成为新的盈利增长点。
　　1. 从关注“造房子”到提供“全生命周期服务”，社区服务前景广阔
　　社区服务的发展前景究竟有多广阔？一方面，近年来，随着新中产阶级崛起，消费不断升级促进了物业服务需求市场——特别是物业服务中的增值服务市场的崛起；另一方面，物业服务的在管面积正逐年增加，规模效应凸显。
　　一组数据对比可以说明，在欧美国家，社区商业已占据社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平尚不足30%。根据第yi太平戴维斯发布的数据，到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元，社区服务市场必将是一个万亿级的蓝海。
　　对于社区物业服务来说，未来将从单纯的物业管理升级到物业服务。如何为居民提供更好的服务及配套设施，将成为开发商在开发环节思考的重要内容。目前，越来越多的开发商在尝试线上App、智能家居、配套医疗、配套教育等方面的探索，虽然现在看来还只是锦上添花，但是未来很可能会成为雪中送炭。
　　参照美国的发展趋势，未来中国房地产业的重心必将落在地产服务行业。而且互联网重新构建了房地产业的生态结构，社区服务因为满足了互联网化的四大要素而成为未来发展的重点：拥有海量的用户基础，具备长尾价值；根据不动产的固有特性，可以提供产品+服务的非标准化产品；具有广阔的市场空间；当前效率偏低，用户痛点多。尽管社区O2O仍处于初创期，但如果能够满足住户需求，后期市场空间广阔。
　　2. 社区后市场备受关注，传统物业开始资本化
　　随着大数据、云计算、移动互联等新科技的兴起，越来越多的物业服务企业在社区O2O领域进行探索，形成了多种风格的社区服务模式。物业服务已然成为一个潜力巨大的新兴服务产业，吸引了越来越多的房地产企业涉足于此。不仅如此，2015年以来，多家房地产龙头企业，如万科、碧桂园、中海等都纷纷拆分物业，让其资本化，独立走向市场。物业这个新兴的服务产业，如何获得更多的客户服务接口，把握业主消费需求，为社区提供更多如医疗、养老、教育和就业之类的增值服务，将会成为未来利润的增长点。开发商们无疑将增加对生活服务领域的关注，形成自身物业增值服务的特色，为发展成为有竞争力的社区综合服务运营商而不遗余力。
　　四、掘金资产证券化：金融崛起，加速盘活存量
　　未来房地产资产证券化业务将会以物业费ABS和类REITs破冰尝试为起点，zui终过渡到成熟的REITs模式。
　　类REITs主要是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。当前，专项产品不仅为投资人提供了理财产品，而且也在盘活存量资产和拓展企业融资渠道方面做出了积极尝试，满足了投融资双方的需求。
　　资产证券化可以使房企达到融资目的又不提升负债率，专业能力强的资管公司可充当多个证券化项目的SPV（特殊目的载体：接受发起人的资产组合并发行以此为支持的证券的特殊实体）或提供专业顾问服务，探索整合同一区域不同归属的低效资产，将其纳入一个资产包内统筹更新，可使其重新焕发区域活力，提升现金流。
　　REITs则意味着投资者可以拥有地产的物业，并在这些项目长期运营中不断分享租金收益和物业的升值。REITs的主要特点在于集合投资者资金投资于成熟物业组合，由专业机构进行经营管理，并将大部分租金收益以分红方式分配给投资者。参照欧美房地产业成熟国家的发展程度，粗略测算，中国式REITs的营收空间介于400亿~2000亿元。不过，由于我国的存量市场还在迅速膨胀，这个数据也会随着存量市场的增大而水涨船高。
　　对开发商来说，则可以通过REITs解决持有运营物业投资规模大、回收周期长、运营管理要求高所带来的问题，开发商可以将物业出售给REITs实现退出，缩短投资回报周期，提高资金使用效率，这有助于开发商专注提高运营管理能力，实现轻资产转型的经营模式。
　　相较于成熟市场而言，REITs在中国的发展才刚刚起步，监管制度、法律法规和相关的税收配套机制尚不完善。另外，商业物业的投资回报普遍较低，是制约REITs发展的关键因素。但REITs业务是一片新蓝海，大量的领域仍待探索，这给房地产行业留下了巨大的创新和想象空间。
　　目前国内主要案例有类REITs性质的中信启航专项资管计划，高和资本发行上海中华企业大厦私募REITs，华侨城欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划，鹏华前海万科基金以写字楼物业费收入为基础资产的信托投资基金，以及博时—世贸物业资产支持专项计划等。
　　综上所述，当存量地产的掘金大幕徐徐拉开时，存量开发、存量运营、社区服务和存量资产证券化是四大新的掘金机会，这需要业内人士进行更多的实践和探索。由于城市更新等存量开发模式已经比较成熟，也有许多著作专门研究，所以本书将聚焦在存量运营、社区服务和存量资产证券化这三大内容，在后续章节详细展开论述。总体来说，200多万亿元的存量市场，是足够宽广的赛道与舞台，存在着足够多的机会等待我们去挖掘，也有足够的空间滋养成千上万家企业的生存和发展，下一个巨无霸、独角兽可能就在我们身边。
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掘金存量地产：房地产存量经营新生态 图书简介 在经历了高速的增量开发时代之后，全球房地产市场正步入一个全新的发展阶段——存量时代的全面开启。中国的城市化进程已进入下半场，土地资源日益稀缺，环境约束愈发严格，“房住不炒”的政策基调长期坚持，标志着粗放式、高周转的开发模式已难以为继。在此背景下，如何盘活现有存量资产，挖掘其潜在价值，实现可持续的、高质量的运营回报，成为摆在所有房地产企业、投资机构乃至地方政府面前的重大课题。 《掘金存量地产：房地产存量经营新生态》正是立足于这一时代变革，系统性地梳理和剖析了当前中国房地产存量市场的结构性机遇、面临的挑战以及全新的经营逻辑与实践路径。本书并非停留在对传统资产管理的理论阐述，而是深入挖掘了存量地产在不同细分领域——包括商业地产、产业园区、长租公寓、城市更新、物业服务等——所展现出的“新生态”特征，旨在为从业者提供一套清晰、实操性强、具有前瞻性的思维框架和转型策略。 第一部分：存量时代的宏观图景与价值重构 本书开篇即为读者勾勒出中国房地产存量市场的宏大背景。我们分析了导致市场转向的深层次驱动力，包括人口结构的变化（老龄化与核心城市人口净流入的长期趋势）、经济发展模式的转型（从投资拉动转向消费驱动和创新驱动），以及资本市场的成熟化需求。 核心观点在于“价值重估”： 存量资产的价值不再仅仅取决于其地理位置和原始的开发成本，而更多地取决于运营能力、产品力、服务体验以及与新兴产业的融合度。本书详细阐述了如何从“开发思维”向“运营思维”彻底转变，强调了“持有型物业的长期主义”视角。我们将传统开发商的利润模式比喻为“一次性开采”，而存量时代的运营模式则被视为“持续浇灌与收获的农业”。 我们深入探讨了“地产+”的融合趋势。存量物业不再是孤立的物理空间，而是承载特定功能和生活方式的载体。例如，写字楼不再只是办公场所，而是向联合办公、共享空间、企业总部经济的孵化器演变；商业综合体则必须转型为“体验中心”和“社交目的地”。 第二部分：细分领域的存量掘金术 存量市场的广阔，要求经营策略必须高度聚焦。本书用大量篇幅剖析了几个关键的存量细分领域，展示了各自的独特挑战与盈利模式。 1. 商业地产的“去零售化”与“体验化”： 面对电商的冲击和传统百货的衰落，存量购物中心如何通过业态优化、引入首店经济、打造场景化消费（如文体娱乐、亲子教育、健康医疗）来提升坪效和客流粘性。书中特别分析了“邻里型商业”和“社区商业”在城市更新中的重要角色。 2. 产业园区与不动产金融化： 存量产业园区的升级改造不仅是物理空间的翻新，更是产业生态的导入。我们分析了如何通过引入孵化器、加速器、专业技术服务（如知识产权保护、人才服务），将园区打造为高附加值的“科创生态圈”。此外，本书详细阐述了REITs（不动产投资信托基金）在盘活大型存量资产包中的金融工具作用及其操作要点。 3. 长租公寓的规模化与精细化管理： 租住需求已从基础居住向品质、服务、社区归属感升级。存量公寓的挑战在于如何平衡资产的轻重运作，如何通过科技手段（智能家居、运营管理系统）实现高效的空置率控制和服务标准化，以及如何构建稳健的租金回报模型。 4. 物业管理向“资产管理服务”升级： 物业公司不再是传统的“看门、保洁”服务提供商，而是业主资产保值增值的关键环节。本书阐述了如何通过数字化赋能，从基础服务延伸至资产运营、工程维护、能源管理，甚至提供增值服务（如社区零售、金融对接），实现物业费收入的突破和资产溢价的提升。 第三部分：构建高效能的存量经营体系 成功的存量经营，依赖于一套适配的组织架构、技术支撑和人才储备。本书着重探讨了运营体系的构建。 1. 数字化转型与智慧运营： 引入物联网（IoT）、大数据分析和人工智能（AI）技术，是存量资产精细化管理的核心驱动力。我们探讨了如何利用数据对客群画像、能耗优化、设备预警和租户满意度进行实时监控和预测性维护，从而实现运营效率的革命性提升。 2. 组织架构与人才重塑： 传统的开发部门必须转型为专业的运营团队。本书分析了成功的运营型企业如何设置跨职能团队（涵盖市场、财务、工程、技术），以及如何培养既懂金融又懂具体业态的复合型人才。 3. 风险控制与合规运营： 存量经营的周期长、现金流稳定但回报率相对温和，对资金链和合规性要求极高。书中详细分析了包括租金贷风险、消防安全合规、环境评估在内的关键风险点，并提供了相应的应对策略。 第四部分：城市更新中的存量机会 城市更新是存量时代最重要的增量来源之一，其本质是城市肌理的微创手术。本书将城市更新分为“微改造”与“大手术”两个层面进行剖析。 对于老旧小区、传统商业街区的“微改造”，重点在于通过“有机更新”的方式，注入新的商业活力和社区服务，避免“大拆大建”带来的社会成本。对于工业遗存、旧厂房的再开发，本书提供了如何通过创意设计和产业导入，将其转化为文化地标或创新高地的成功案例分析。 结语：拥抱新生态，实现长期价值 《掘金存量地产：房地产存量经营新生态》旨在为行业参与者提供一张清晰的导航图。存量时代，市场对“空间运营者”的期待已远超“土地开发者”。这本书强调的不是短期的套利机会，而是长期深耕细作、以专业能力创造用户价值和社会价值，最终实现可持续的资产回报。这是一本面向未来的实战指南，助力企业在新的房地产周期中，真正实现“掘金”于存量蓝海。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计相当有吸引力，淡雅的色调搭配简洁的字体，透露出一种专业而又不失稳重的气息。拿到手中，纸张的质感也很好，翻阅时没有廉价感。虽然我还没来得及深入阅读，但仅凭初步的浏览，我就能感受到作者在房地产存量经营这个领域下的功夫。从目录上看，涉及的议题非常广泛，从宏观的市场分析到具体的运营策略，似乎都涵盖了。我对“新生态”这个概念尤其感兴趣，当下房地产市场变化莫测，传统的增量开发模式似乎已经走到瓶颈，而存量经营无疑是未来的大趋势。这本书是否能为我揭示这个“新生态”的具体样貌？它会提供一些切实可行的操作方法，还是更偏向于理论层面的探讨？我期待它能给我带来一些启发，尤其是在如何发掘存量地产的潜在价值，以及如何构建一个可持续的经营模式方面。这本书的出版背景是中信出版社，这本身就预示着其内容的深度和权威性，我对于它在解读当前房地产市场复杂性，并提供前瞻性见解方面，抱有很高的期望。

评分☆☆☆☆☆

读到这本书的名字，我立刻联想到最近几年房地产市场呈现出的显著变化。过去那种“圈地盖楼”的模式，似乎已经越来越难以适应当前的市场环境。人们的消费观念在变，对居住和工作空间的品质要求也在提高。在这种背景下，如何盘活那些已经存在但价值未被充分发掘的房地产，就显得尤为重要。这本书所提出的“存量经营新生态”，听起来就像是为解决当下行业痛点而量身打造的。我很好奇，作者对于“新生态”的理解究竟是什么？它是否意味着一种全新的商业模式、合作机制，抑或是技术赋能的运营方式？我希望书中能够深入剖析构成这个“新生态”的关键要素，并探讨它们之间的相互作用。例如，在技术层面，是否有提及大数据、人工智能等如何帮助实现精细化运营？在商业模式层面，是否会介绍一些创新的合作共赢的伙伴关系？我对这本书能提供的，不仅仅是关于如何“经营”存量地产的技巧，更是对这个行业未来发展方向的一种深刻洞察。

评分☆☆☆☆☆

作为一个在房地产行业摸爬滚打多年的从业者，我深知存量地产市场蕴藏的巨大潜力，但也清楚其中存在的各种挑战。从前我们习惯于关注“增量”，但现在，真正考验我们智慧和能力的，是如何从“存量”中找到新的增长点。这本书的标题“掘金存量地产”正中我的下怀，它承诺的是一种“挖掘黄金”的过程，这本身就充满了吸引力。我非常想了解，作者所说的“掘金”具体指的是哪些方面？是提升空间使用效率？是增加附加值服务？还是通过创新的金融工具来实现价值最大化？更重要的是，书中关于“新生态”的构建，是否能为我们提供一种全新的视角和方法论，帮助我们摆脱过去的一些传统思维定式，从而在这个日趋激烈的市场竞争中脱颖而出？我尤其关注书中是否能够提供一些切实可行的转型路径和成功案例，来指导我们如何将理论付诸实践，实现存量资产的价值重塑和可持续发展。

评分☆☆☆☆☆

我一直对城市更新和老旧小区改造很感兴趣，觉得这里面蕴含着巨大的社会价值和经济潜力。然而，许多项目在推进过程中都面临着各种各样的难题，比如居民的意愿协调、资金的投入回报、以及后续的物业管理等等。这本书的标题“掘金存量地产：房地产存量经营新生态”听起来非常有针对性，它似乎直接触及了这些痛点。我非常期待它能够提供一些关于如何有效解决这些难题的思路和方法。比如说，书中是否会介绍一些成功的城市更新案例，并深入剖析其背后的运作机制？它是否会探讨如何通过精细化的物业管理、社区服务的创新，以及引入新的商业模式，来提升存量地产的价值和居民的居住体验？我特别希望能从书中获得一些关于如何构建一个良性循环的“新生态”的启示，让存量地产的开发和运营能够真正做到可持续发展，既能为投资者带来回报，也能惠及社区居民。

评分☆☆☆☆☆

我最近在学习如何更有效地管理手头的几处房产，希望能从中挖掘出更多增值潜力，而不是仅仅停留在收租金的层面。市面上关于房地产的书籍很多，但大多侧重于新房投资或者纯粹的理论分析。这本书的标题“掘金存量地产”立刻抓住了我的眼球，它直接点明了我的痛点和需求。我尤其想知道，书中是如何将“掘金”这个词具象化的，是否存在一些案例分析，展示了不同类型的存量地产（比如老旧小区改造、商业空间升级、甚至是闲置厂房的再利用）是如何被成功盘活的。我还好奇作者对于“经营”的理解，它是否包含了精细化的物业管理、社群运营、甚至是资产证券化等更深层次的操作。毕竟，存量地产的价值挖掘并非易事，需要一套系统性的方法论。这本书能否提供一套完整且可操作的框架，帮助我理解并实践存量地产的价值重塑？我很期待它能在我管理资产的过程中，提供一些实用的指导和思路，让我的投资更具前瞻性和效益。

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很好

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很棒

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很棒

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书肯定是正品，主要是这次的物流的确太奇葩，是因为前一阵子体验感太好所以希望太高么。八月三十买的，九月四日才到货。

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好久没出新书了，买来看看！

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