房地产开发企业税收与会计实务大全 epub pdf mobi txt 电子书 下载 2024

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产品特色

内容简介

——为我们财税人的——

新梦想 新实践 新征程

当今财税界三位大咖齐力合著此书

给诸位带来一份财税饕餮大餐——

业务全流程各环节 逐项深入剖析

国家法规地方规定 全面完整体现

完善精进税务策划 走在行业前列

作者简介

樊剑英（主编）

■ 财税智库专家咨询团成员，金税桥（集团）税务师事务所项目合伙人，中税咨询集团高级合伙人，天和智库（北京）经济研究所专家委员会委员，国家税务总局网络学院讲师，中国房地产财税咨询网讲师，中国注册税务师行业继续教育特聘老师，北京市注册税务师协会师资库特聘老师，河北省注册税务师协会师资库特聘老师，解税宝特聘老师，税务师，房地产纳税策划专家，中国民主同盟盟员，房地产业、建筑安装行业财税实战专家、企业税务顾问。

■ 先后在《中国税务报》《海峡财经导报》等报刊发表大量财税论文，编著有《房地产开发企业纳税实务与风险防范》等财税图书。

段文涛（副主编）

■ 国家税务总局稽查人才库成员，中国注册税务师行业继续教育特聘老师、师资库讲师，湖南大学研究生院校外导师，湖南大学经贸学院兼职教授，湖南省财税法学研究会常务理事，长沙市首届“十大影响力法治人物”。

■ 长期从事涉税法律、税务稽查实务、营改增及增值税、地方税收政策、征纳双方涉税风险防范的研究。

王骏（副主编）

■ 中国财税浪子，新浪知名财税博客博主。

■ 北京中翰联合税务师事务所合伙人。

内页插图

精彩书评

读书识人。樊剑英老师以其精湛的业务操作能力主编的《房地产开发企业营改增后税收与会计全流程操作实务》一书，见微知著，深计远虑，涵盖了房地产开发全程各个环节，是房地产财税人员必读书，也是房地产经营管理人员案头必备的工具书。

——尤长生 新疆世纪兴业投资集团有限公司总裁

喜见一部营改增后以房地产项目开发流程为主线、集会计核算与税法实务于一身、对房地产财税领域具有指导性意义的实用工具书问世。厚积而薄发，本书是作者多年从事房地产财税研究的心血结晶，对于广大房地产财税工作者提升实践操作能力大有裨益。

——陈玉琢 国家税务总局税务干部进修学院教授 税收经济教研室主任

因税结缘，樊剑英老师是我多年的良师益友，其主编的《房地产开发企业营改增后税收与会计全流程操作实务》一书提炼了项目开发全流程营改增后的财税疑难问题，政策解析与实操经验心得相结合，有深度、有广度、有提醒、有方案，是房地产投资、开发、销售、财务人员非常实用的工具书。

——周丽函 恒大地产集团华东公司财务经理

卷置案头，蓬荜生辉，开卷解惑，老师犹在身边。财税智库的专家们忠实于税法，磨练于实践，大处着眼，小处着手，紧紧把握时代脉搏，用心撰写的《房地产开发企业营改增后税收与会计全流程操作实务》读得懂、用得上，一定是房地产开发企业财税人员的好帮手、好老师。

——李炯梅 财税智库创始人

立足实务乃本书极大特点，本书根据房地产、建筑业营改增及其他全新法规政策诠释房地产开发全流程的会计与纳税实务，政策解析与案例分析、问题解答相辅相成，由点及面、由表及里，精准剖析，逻辑严谨，能让初学者有方向，让实践者有顿悟，让非财税人员有发现，让税务管理人员有依据，可快速帮助读者洞悉业务疑点难点，体悟大道至简智慧。

——宋宁 中税咨询集团、艾特密信息技术股份有限公司总裁

读此书，感觉像是一位慈爱的非遗传承人不厌其烦从房地产各个环节循循教授，尽全力而不肯有一丝遗漏疏忽。对于涉及税收业务的律师而言，此书是一本非常不错的教材，可以很快找到相关的知识点深入学习，并能促使站在法律的角度独立思考。

——寇毅敏 国际税务律师

认识樊剑英老师时我还在从事房地产财务工作，尚未把税务做为主业，当年的《房地产开发企业纳税实务与风险防范》解决了实务中遇到的很多税务问题。营改增后，樊剑英老师与时俱进，奔波于全国各地授课加了解各地地产企业遇到的新问题，终于心血凝结成书，《房地产开发企业营改增后税收与会计全流程操作实务》正好可以系统解决营改增后房地产企业在新形势下遇到的新问题，为勤劳高产的樊老师点赞！

——李良平 华夏幸福基业税务总监

目录

第一章房地产开发基本知识及纳税概述

第一节房地产开发基本业务知识

一、房地产开发主要业务活动

二、房地产开发常用术语

第二节房地产开发主要阶段

第三节房地产开发涉及税费概述

第二章企业设立环节税收政策实践应用

第一节房地产开发企业设立及相关税务问题概述

一、设立房地产开发企业应当具备的条件

二、新设立房地产开发企业的备案程序

三、房地产开发企业设立中的纳税问题

第二节投资主体不同影响税后净收益

一、企业所得税后利润分配纳税依据

二、税金及附加对企业净利润的影响

三、内、外资企业利润分配的税收差异

四、内、外方股东股权转让的税收差异

五、设立外商投资房地产企业的限制性规定

第三节适当借款有助于降低税收支出

一、单纯权益性投资对企业所得税的影响

二、债权性投资与权益性投资对企业所得税的影响

三、债权性投资与权益性投资对土地增值税的影响

四、信托融资“假股权真债权”退出时的定价税收风险

第四节注册地合理规划可降低税务成本

一、企业所得税管理

二、公司注册地与项目所在地是否一致要权衡

第五节设立分公司还是子公司的税收权衡

一、设立子分公司的税收权衡

二、土地如何在母子公司之间内部流转

三、严禁强制或变相要求外地建筑企业在本地设立分公司或子公司

第六节总分支机构跨地区经营所得税收有别

一、跨地区经营总分支机构的两种情形及政策区别

二、兼营建筑安装业务的房地产企业跨地区经营政策应用

三、房地产企业跨地区经营企业所得税的汇总与分配

四、汇总纳税申报中分支机构预缴税款不等于总机构分配比例的情形

第七节以土地使用权作价投资应考虑税收问题

第三章取得土地使用权环节税收政策实践应用

第一节土地使用权不同取得方式下的税务问题

一、土地使用权出让及年限规定

二、“招拍挂”

三、以划拨方式取得的土地使用权转让

四、购买在建（项目）工程

五、收购项目公司

六、合作开发

七、社会保障性住房建设用地

八、取得土地使用权涉及税费

第二节土地使用权转移计征契税实践应用

一、出让土地使用权契税政策解读

二、出让土地使用权如何确定契税计税依据

三、天籁之音——大配套费暂缓计入契税计税依据

四、划拨用地转让是否补征契税

五、改变土地用途是否征收契税

六、无效产权转移能否退还契税

七、因政府征用重新承受土地是否缴纳契税

八、以土地使用权抵债是否缴纳契税

九、特殊情形契税申报可以无发票

十、企业办学校用地是否缴纳契税

十一、契税纳税申报表

第三节改制重组契税征免实践应用

一、改制重组免征契税的政策规定

二、改制重组免征契税政策的实践应用

第四节耕地占用税该由谁缴纳

一、耕地占用税该由企业交还是政府交

二、耕地占用税在土地出让前就该缴纳

三、可否一年免征城镇土地使用税

四、耕地占用税纳税申报表

第五节受让土地注意土地使用税之税收风险

一、土地无约定交付日期的税收风险

二、未缴纳土地出让金是否免缴城镇土地使用税

三、未办理土地使用证开发也应缴纳土地使用税

第六节囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除

一、开发商囤地要缴纳土地闲置费

二、土地闲置费在土地增值税清算中不能扣除

第七节政府土地返还款营改增后风险依旧在

一、土地返还款计入收入还是冲减土地成本

二、土地返还利益不属于免税收入

三、对土地返还利益土地增值税处理应慎重

四、对土地返还利益如何进行增值税处理

五、土地减免款是否计入房产原值计征房产税

第四章旧城改造项目税收政策实践应用

第一节拿地先拆迁税务视角分析

一、旧的拆迁基本程序规定

二、拆迁政策之变迁

三、从地方文件看旧城改造基本原则

四、旧城改造、拆迁补偿需要关注的问题

第二节被征收人旧城改造政策分析

一、城市房屋拆迁被征收人的增值税处理

二、城市房屋拆迁被征收人是否缴纳个人所得税

三、被征收人取得安置房屋后销售如何征收个人所得税

四、被征收人（自然人）取得拆迁补偿房屋如何计征契税

五、被征收人（拆迁户）是否免征土地增值税

六、被征收人（企业）企业所得税是否有优惠

第三节拆迁人与征收人旧城改造政策不完全一致

一、拆迁主体与征收主体增值税处理

二、城市房屋拆迁补偿费如何计入土地增值税扣除项目

三、城市房屋拆迁补偿款是否缴纳契税

四、城市房屋拆迁补偿费企业所得税处理

五、先拆迁后出让补偿款不一定要计成本

六、土地改造不征增值税要具备的条件

第四节旧城改造项目如何清算土地增值税

第五节“三旧”改造九种模式最具指导性意义的文件

第五章代建开发与增值税计税方式

第一节取得土地使用权后再代建如何征税

第二节没有土地代建行为如何征税

一、税务机关对代建行为的确认标准

二、委托方如何纳税

三、开发商如何纳税

四、营改增后按同样原则征收增值税

第三节政府工程营改增后如何计税

一、BT项目如何计算缴纳增值税

二、BOT项目如何计算缴纳增值税

三、PPP项目如何计算缴纳增值税

第六章土地使用权转让营改增后如何计税

第一节转让土地使用权是否可以按差额纳税

一、不动产转让如何计征增值税

二、土地使用权转让如何计征增值税

第二节在建工程转让与股权转让获取开发用地

第三节股权转让取得土地使用权税收政策实践应用

一、土地使用权直接转让的经营风险

二、股权转让下的税务处理及政策应用

第四节整体产权转让收购项目公司税收政策实践应用

一、整体产权转让是否征收增值税

二、整体产权转让免征土地增值税

三、印花税相关问题

四、企业所得税相关问题

五、契税相关问题

第五节整体资产转让获取土地税收政策实践应用

一、增值税相关问题

二、土地增值税相关问题

三、企业所得税相关问题

四、印花税相关问题

五、契税相关问题

第七章合作开发房地产税收政策实践应用

第一节房地产合作开发概述

一、房地产合作开发

二、合作开发的基本模式

三、合作开发的法律问题

第二节当合作建房遇到营改增

一、不成立合营企业的合作建房

二、成立合营企业的合作建房

三、将正在开发的土地与别人合作开发

四、合作建房中关于“一方提供土地使用权”具体含义的规定

五、房地产开发企业吸收他人资金合作建房

第三节合作建房免征土地增值税分情况分析

一、合作建房项目清算主体的确定

二、合作建房分得现金是否免税

三、合作建房分得房产再出售情形的处理

四、 合作建房双方的税务与会计处理

第四节分房分利会计税务处理不一样

第五节先联合拿地再合作建房如何处理

第八章开发环节税收政策实践应用

第一节开发成本核算的主要内容

一、房地产开发成本对象及确定原则

二、房地产开发成本分类及核算的具体范围

三、房地产开发过程可能涉及的行政事业性收费和政府性基金

第二节建筑工程施工合同计税方法的选择

一、营改增新老项目划分的原则

二、建筑服务计税方法的选择

三、建筑服务总分包差额计税规则

四、建筑服务总分包计税方法能否一致

五、建筑工程施工合同计税方法谁说了算

第三节共同成本及代建工程的会计核算处理

一、房地产开发成本的核算程序

二、房地产开发成本中共同成本的分配方法

三、成本分配所依据的建筑面积的确定

四、房地产共同成本分配方法案例解析

五、土地增值税清算时扣除项目金额支付的截止时间

六、土地增值税清算时成本分摊的一般规则

七、土地增值税清算时层高系数法实践应用

八、土地增值税清算时按投影面积分摊土地成本实践应用

九、土地增值税清算时地下车位如何分摊成本

十、土地增值税清算时商业用地和住宅用地如何分摊成本

第四节会计成本不等于开发产品计税成本

一、开发产品完工前成本的确认

二、开发产品完工条件的确认

三、开发产品完工后成本的确认

四、预提成本影响完工产品计税成本的确定

五、房地产开发企业预提成本并非随意扣除

六、营改增后质押金、保证金的税务处理

七、营改增后建筑发票的规范性要求

第五节售楼部不同模式的税务处理

一、利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修装饰后作为

营销设施使用

二、利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施作为营销

设施使用

三、利用开发小区内的配套设施装修装饰后作为营销设施临时

使用

四、在开发小区之外的人口密集区设置销售网点作为营销

设施使用

第六节项目工程用房与销售用房税务处理不同

第七节境外支付服务费的税务处理

一、境外企业服务所得是否缴纳增值税

二、代扣代缴税收缴款凭证可抵扣进项税额

三、境外企业服务所得是否缴纳企业所得税

四、对外支付改为备案制

五、境外支付不含税合同如何代扣税款

第九章营改增后房地产增值税税收政策实践应用

第一节商品房销售基本政策

一、商品房现售

二、商品房预售

第二节房地产销售预缴税款与纳税申报

一、新老项目的确定

二、预缴税款

三、一般计税方法

四、纳税申报

第三节房地产企业进项税额抵扣实践应用

第四节房地产销售开发产品发票如何开具

一、房地产正常发票开具

二、缴纳营业税后未开具发票如何补开

三、主要政策及发票开具规定

四、开具红字增值税发票管理规定

第五节转让“二手房”增值税政策实践应用

第六节不动产出租增值税政策实践应用

一、一般纳税人出租不动产的增值税缴纳规定

二、小规模纳税人出租不动产的增值税缴纳规定

三、预缴税款

四、发票开具及征收管理

第七节房地产企业特殊业务增值税政策问答

第十章房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用

第一节房地产开发企业预售收入企业所得税处理

一、产品完工标准

二、预计计税毛利率

三、预售阶段所得税收入的确认

四、预收账款会计科目的设置

五、预售阶段企业所得税预缴纳税申报的变化

六、预缴企业所得税纳税申报表未明确事项处理

七、预售阶段可否弥补以前年度亏损

八、预售阶段企业所得税年度汇算清缴的有关问题

九、税务机关检查调增的企业应纳税所得额可否弥补以前年度的

亏损

第二节会计准则与企业所得税对房地产收入的确认差异

一、会计对收入的确认

二、税法对收入的确认

第三节开发产品完工后收入的所得税处理

第四节房地产企业其他收入的税务处理

一、预租定金与预收租金的纳税区别

二、财产转让收入的企业所得税处理

三、非货币性交易和视同销售所得的企业所得税处理

四、非货币性资产投资的企业所得税处理

五、债务重组的特殊性税务处理

六、国债投资业务的企业所得税处理

七、融资性售后回租业务是否确认企业所得税收入

八、股息、红利等权益性投资收益收入确认问题

九、企业接收政府划入资产的企业所得税处理

十、企业接收股东划入资产的企业所得税处理

十一、资产移送的企业所得税处理

十二、小型微利企业的企业所得税处理

第五节房地产企业所得税可否核定征收

一、企业所得税核定征收的管理规定

二、房地产开发企业核定征收汇算清缴使用的报表

三、房地产开发企业按规定应当核定征收的情形

四、房地产开发企业核定征收收入汇算是关键

五、房地产开发企业核定征收改为查账征收亏损可否弥补

六、核定征收是否能够变相享受税收优惠

七、企业所得税核定征收是否土地增值税也要核定征收

第六节商品房合同面积与确权面积误差的税务处理

一、约定面积与确权面积出现误差后的结算方式

二、约定面积与确权面积出现误差后的税务处理

第七节房地产促销方式及其税务处理

一、代垫首付

二、购房返税

三、打折促销

四、首付打折销售

五、售后回购

六、售后回租

七、买房奖车

第八节支付及收取违约金的税收政策实践应用

一、未履行合同支付及收取的违约金的税务处理

二、履行合同中支付及收取的违约金的税务处理

第九节社会保障性住房政策优惠及税收政策实践应用

一、配建社会保障性住房税务处理难题<

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感觉会有很大收获，正在认真研读

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工具书蛮好的，京东快递很给力，赞一个！

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确实是挺不错的一本书，对于房地产企业会计可以当做工具书来用了

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非常好，物流速度快。质量不错。

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对实操很有帮助，推荐给同事了

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正版 包装好 速度快 关键书的内容很好

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挺好的，看着还可以，哈哈～～

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书编的内容挺多的，一些常见问题都能在里面找到答案，目前啃书中，应该会有不少收获

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