中国楼市真相：喧嚣、幻象下的危机与未来 epub pdf mobi txt 电子书 下载 2024

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编辑推荐

任何一个社会在高速发展的过程当中，都必然会出现某种程度的社会撕裂，国内一线城市房价高涨，而二三线城市库存积压，其实就是这种撕裂的体现。要缓解撕裂的痛苦，不是意气用事地打压房价就能实现的——以往的种种调控也说明，打压不解决根本问题。房价的高涨也是社会财富增值的体现，关键在于财富怎么分配，利益如何平衡。中国社会终究会在城市化的过程当中，找到适合自己的中庸之道。

内容简介

为什么楼市的走向如此牵动人心？为什么调控屡屡加码而房价却越走越高？楼市是否存在泡沫，它的前景如何，会崩盘吗？是什么决定着楼市的大趋势？复杂现象的背后，究竟隐藏着哪些深层次的秘密？如何在众说纷纭的房地产市场中流击水，把握趋势，赚得利润？本书将一一为你解答。

本书是上海易居房地产研究院副院长杨红旭的新力作。全面收录了作者近三年来关于房地产走势、房价、宏观调控、国内外经验对比等方面的论述，率先提出中国房地产市场不存在泡沫，而是正在从“黄金十年”向“白银时代”过度，同时作者运用自创的房地产短周期理论对房价进行分析，对普通的房产投资者有现实的指导意义，中间穿插网友故事和互动评答，对中国楼市的现状和未来进行了揭示和预测。

作者简介

杨红旭，上海易居房地产研究院副院长，中央电台特约财经评论员，中国国际电台特约财经评论员，上海交大房地产总裁班特聘教授，房地产短周期理论的创始人，房地产“白银十年”的首倡者。全国著名的房地产政府智囊。全国著名的房地产企业智囊。

目录

导言：一个房地产“研究痴+实战派”的自白

第一章　从“黄金十年”到“白银时代”——中国房地产业的现状

全国房价基本没泡沫？

中国楼市惊现“旱涝”双灾

二十二城实行限购，为什么是他们？

为什么近来房价又大涨

楼市上攻的主力军是谁

中国首次出现房地产板块轮动现象

去库存根本不需要十年

中国房地产的大拐点，早就出现

史无前例的地王潮，连赌场都不如？

全球房价都在涨，中国为何最惹眼？！

第二章　房产投资是技术活儿——楼市呼唤更加理性的投资者

何时是房地产投资的好时机

股市和楼市并非“跷跷板”

算好商业地产租金回报率这本账

改善性需求房的好时机

学区房价格为何只涨不跌

商办类物业多数不值得参与

需要警惕的最典型的购房陷阱

在一线城市购房要用足杠杆

在小城市满足自住需求后，可分享大城市楼市红利！

第三章　什么决定着房价——中国楼市的决定性因素

不懂市场短周期，劝你别玩房地产

库存规模多大是合理的？

人口与房地产市场需求

我国人口与住宅市场前景：年前楼市总体向好

城镇化与房地产市场的发展

我国城镇化及住宅需求还能再跑十五年

“二孩红利”下的房地产走向

房产税来了，还能买房吗？

房产税、个税抵扣房贷，到底什么意思？

降息降准对楼市的利好看得见摸得着

第四章　未来五年中国楼市走向——宏观经济环境与楼市的关系

房地产与宏观经济同向波动

国外经济与房地产发展的经验及对我国的启示

当前经济惊现“慢刀子割肉”

土地财政风光不再

房价、股价、银根、外储，这桌麻将该怎么打？

金融动荡卷土重来，中国因素再次登场

人民币“入篮”对楼市是喜还是忧？

“十三五”期间房地产不会硬着陆

中国房地产调控的难处与未来

这三张图，决定着房价涨跌！

M：与房价密切相关

第五章　楼市改变中国——房地产业的辐射效应

房地产业处于不断的变革发展中

房地产正在威胁中国金融安全

人口老龄化对房地产的深远影响

楼市高库存是中国经济的痛点

高层罕见要求“抑制资产泡沫”，暗指高房价！

鼓励农民买房，可能是“中国版次贷危机” 的唯一祸根

推倒住宅小区围墙的十只“拦路虎”

房地产业到底是不是支柱产业

精彩书摘

近期，有两类房地产方面的新闻报道比较热，一是房地产政策频出，比如首套房贷首付比例降至二成，再如契税与二手房营业税优惠等。二是少数城市房价加速上涨，深圳自不必说，上海、北京、南京、苏州也不淡定了。

比如，有则新闻：上海虹口区一新盘近日推出的352套每套上千万的新房，一天内就被抢光，销售额高达36亿元。而更多的消息来自于上海二手房市场，房东跳价、毁约现象层出不穷。如果说一线城市房价强势，人们已经见怪不怪，那么作为二线城市的南京、苏州部分板块房价一年大涨五六成，当地人可就看不懂了。

在笔者看来，中国楼市正在上演罕见天文异象：多地大旱，急需落雨；而少数地区正在遭遇水灾。更奇特的是，政府在旱区采取了人工降温措施，但雨却落到涝区。

众所周知，2015年11月以来中央提出要打一场房地产去库存的歼灭战，而库存压力较大的地区，也正是天气干燥、土地干裂的地区，最严重的是“三北”：东北、华北和西北，其次是西南和中部。

而房屋库存压力较小的地区，主要分布在东部地区的长三角、珠三角，这里气候温润，在这两个板块的核心城市，则大雨不止，初现涝灾，以深圳为核心，包括邻近的东莞、珠海、惠州、中山等市的部分地区。以上海为中心，包括苏州和南京。

值得关注的是，政府对此采取了差异化的调控政策，分类指导，因城施策。从2014年第二季度开始，在多数城市取消限购限贷限外的时候，很多政策文本中，明确不包括一线城市。部分房贷和税收优惠新政，也不包括一线城市。

但是，持续两年、频频放松政策之后，“三北”和西南地区、三四线城市的库存压力仍然很大，市场依然供大于求，多数城市房价仍然阴跌，广大中小房企仍在苦苦挣扎，甚至老板跑路现象仍在持续。真可谓：政府积极实施人工降雨，但是“干打雷，不下雨”。

而楼市土壤肥沃的上述几个东部城市，却大雨瓢泼。统计局70城房价指数表明：2015年12月同比前一年，深圳房价大涨近47.5%，上海上涨18.2%，排名前两位；而包头和银川皆下跌3.7%，排名最后。

另外，需要提示一点：房价指数的波幅小于实际市价。从笔者了解的情况来看，相比一年之前，深圳房价平均上涨八成左右，而且是全市普涨。上海主城区上涨四成左右，但郊区，尤其是远郊只上涨一成左右。而包头和银川的很多楼盘仍在持续降价促销，而且成交量并未放大。

西边打雷东边雨，道是无情却有情。从楼市基本面分析，楼市旱灾地区，经济不振（尤其是东北和山西），人口流出，土地不稀缺，住宅库存大，供大于求，房价连续几年不涨。楼市涝灾地区，则正相反，经济稳健、人口流入，土地稀缺，库存较小，供不应求，房价上涨明显。

虽然涝区的利好政策并不多，但存在三种“下雨机制”。

其一，连续降息降准，宽松的货币政策并不分地区，资金逐利，如水流动，在楼市领域，全国资金更愿意流进一线城市，而非三四线地区。

其二，在当前经济与楼市形势下，房价小涨，可以靠自住需求。但若想如深圳那样大涨，主要还得靠投资需求，或者自住与投资兼顾的复合需求，只有非自住需求，才会加大资金杠杆，才会刚刚500万买进，转手就以550万挂牌出售。而三北地区、三四线城市，投资需求很少。

其三，在少数强势城市，在房价加速上涨的过程中，如同不断加热的一锅油。此时货币面和政策面一旦有什么新的宽松政策出来，比如降息、比如减税，如同一滴水掉进锅里，立即油花四溅。即便是新政不包括一线城市，也会激起市场情绪的浪花。这是一种典型的资产价格上涨过程中的“正反馈”与“自我激励”机制。

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