房地产金融：一条国际化道路 [Property Finance：An International Approach] epub pdf mobi txt 电子书 下载 2024

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产品特色

编辑推荐

　　一本书搞懂房地产融资决策的所有核心问题：基础理论·法律问题·交易原则

　　·前沿：以国际视角解读房地产市场的资金活动和融资协议，对影响房地产融资交易的法律问题与融资模式，提供可行性解决方案

　　·独特：深入7个主要经济体（中国、英格兰和威尔士、法国、德国、印度、意大利、西班牙），由国际领先的律师事务所撰写房地产融资机制及法律体系报告

　　·实用：围绕房地产金融与法律问题的指导著述，书中大量的鲜活案例使其相较于市面上同类图书（多偏向于教材），可读指数明显增高

内容简介

　　一条通向房地产融资的独特而国际化的道路

　　《房地产金融：一条国际化道路》是一本探讨与房地产形势紧密相关的金融决策关键问题的实用书，包含西方先进经济体及中国、印度的房地产融资的理论与操作问题。

　　这本书是房地产金融从业者、银行业从业者、律师、企业家，以及希望清楚掌握房地产金融的基础理论、法律问题与准则的高校学生的理想读物。

　　书中内容涵盖房地产金融所有关键问题，比如：

　　· 结构性房地产融资

　　· 贷款协议

　　· 融资模型与房地产融资实例

　　· 财务杠杆对房地产投资的影响

　　· 混合融资形式

　　· 巴塞尔协议

　　· 法律框架及其对结构性房地产融资的影响

　　作者探讨了可能影响房地产融资交易的一些法律问题与融资模式，为一些复杂程序的完成提供了可能的法律与融资方案。房地产融资活动的许多失败是由融资过程中的问题导致的。

　　这本书包含了世界七个主要经济体的房地产融资机制及法律体系报告，其附带网页上面包含有经作者更新的相关附加数据与表单。

作者简介

　　贾科莫·莫里（Giacomo Morri），博士，英国皇家特许测量师学会会员，SDA博科尼商学院会计、控制、企业融资与房地产系资深教授及博科尼大学房地产金融系讲师。他是欧洲房地产联合体董事成员及上一任主席，还是若干家房地产公司董事会成员并担任特约顾问。

　　安东尼奥·马扎（Antonio Mazza），SDA博科尼商学院助教。他为意大利本国及外国银行在房地产市场工作近25年，目前为意大利德国地金银行股份有限公司总经理及若干家地金集团意大利公司董事会成员。他是英国皇家特许测量师学会专业会员以及若干意大利银行业协会成员。

精彩书评

　　“当我需要在书店数以百计同一主题的书中选择一本书时，我通常更关注作者的声誉与背景。贾科莫·莫里、安东尼奥·马扎和亚历山德罗·P·斯卡索完成这本书不仅依靠他们多年的教学与研究成果，而且依靠他们在房地产金融领域丰富的实践经验。作为一名中国法律学者，我个人从阅读这本书中获益良多。我鼓励读者们分享它所呈现的宝贵知识。”

　　—— 刘俊海教授，中国人民大学商法研究所所长

　　“作者满足了市场对国际投资、金融与房地产业因最近全球金融危机及其相关国际效应而产生的迫切需要：概括来说，这是一本实用的参考书，对从事现代国际项目融资的执业律师、职业经理人与学者等非常有用。作者出色地以逻辑化细节阐述了国际项目融资的基本原则及不同国家具有一致性的关键准则，读者可凭借实际案例分析与金融模型了解所阐述的主要问题。向希望对现在国际项目融资有更深理解的读者强烈推荐本书。”

　　—— 保罗·维尔拉，弗吉尼亚泰森斯角-加州旧金山Varela，Lee，Metz & Guarina 律师事务所创办合伙人

　　“获益于多年的研究、教学和从业经验，贾科莫·莫里、安东尼奥·马扎和与之合作的亚历山德罗·P·斯卡索创作了一个出色作品，覆盖房地产金融和投资的方方面面。凭借七国报告、一系列案例研究和友好的写作风格，《房地产金融》不仅是学者和从业者一本优秀的指导书，而且应该为任何对房地产融资相关的金融、法律及管理问题有兴趣的人所读。”

　　—— 安德烈亚·西罗尼教授，博科尼大学校长

　　“这是对新兴国际房地产金融知识的突出贡献，特别是对于一些重要国际市场的房地产金融流程进行了有益的比较分析。”

　　—— 马尼什·斯里瓦斯塔瓦博士，纽约大学房地产金融与投资教授，哥伦比亚大学房地产发展客座教授

　　“这本房地产金融图书的作者安东尼奥·马扎和贾科莫·莫里以一种理想的方式解决了房地产从业者和学术界的认知矛盾。马扎和莫里创作了一部基于强劲经济金融规则、可与管理式金融领域书籍相媲美的独特的房地产金融教科书。”

　　——马赛厄斯·托马斯教授、博士，欧洲非上市房地产运载装置投资者协会首席执行官

　　“作者运用了跨学科方法将对房地产金融领域需要技能的解释及对特定司法管辖区内相关法律问题的概述联系起来，强烈意识到房地产金融决策不能孤立于法律框架而存在。”

　　——乔瓦尼·尤迪卡教授，欧洲建筑法协会主席、博科尼大学民法教授

目录

序1　XI

序2　XV

序3　XVII

第二部分导言　XIX

致谢　XXII

读者指南　XXV

第一部分

第一章　房地产融资概论　3

1.1　融资的形式：债务和权益　6

1.1.1　债务　6

1.1.2　权益　9

1.2　用一种不同的方式理解房地产融资　9

1.3　企业融资和项目融资　10

1.4　银行融资　12

1.4.1　发放给个人的房地产贷款　13

1.4.2　满足融资需求的房地产融资　14

1.4.3　结构性房地产融资　15

1.5　资金筹措、证券化和银团　15

1.5.1　传统筹资和证券化　15

1.5.2　房地产贷款筹资　17

1.5.3　房地产银团贷款　18

第二章　结构性房地产融资　21

2.1　银行的角色　25

2.2　银行贷款的合约形式　26

2.3　开发项目贷款　27

2.4　结构性贷款的组成部分和阶段　27

2.4.1　交易分析和条款清单　28

2.4.2　房地产估值　31

2.4.3　房地产估价的基础　34

2.4.4　尽职调查过程　44

2.4.5　法律尽职调查　45

第三章　贷款协议　47

3.1　贷款的对象和目的　50

3.2　先决条件　51

3.3　贷款额　52

3.4　利率　53

3.5　利率风险规避　55

3.5.1　利率上限　56

3.5.2　利率上下限　56

3.5.3　利率掉期　57

3.6　贷款配置　60

3.7　贷款偿还进度　62

3.8　费用　63

3.9　贷款的支取频率和流程　65

3.10　违约事项　66

3.11　房地产保险　69

3.12　声明与保证　70

3.13　提供信息的义务　74

3.14　成本、税收和辅助性费用　78

3.15　合同约定事项　79

3.15.1　资产负债表约定事项　79

3.15.2　财务约定事项　80

第四章　贷款偿还、利息和重新谈判　87

4.1　子弹式还款　89

4.2　预先摊销（半子弹式）　90

4.3　漂浮式还款　91

4.4　全额摊销还款计划　93

4.4.1　固定资本还款计划　93

4.4.2　浮动利率贷款还款计划　96

4.4.3　利率上限贷款　99

4.5　其他还款进度安排　101

4.5.1　负摊销定额还款贷款　101

4.5.2　还款额逐步减少的定额摊销贷款　103

4.6　房地产贷款的调整和重新谈判　104

4.6.1　授予新的贷款　105

4.6.2　付款截止日的延期　105

4.6.3　贷款调整安排　105

第五章　财务杠杆对房地产投资的影响　107

5.1　财务杠杆的一个例证　110

5.2　波动率增加造成的影响　112

5.3　财务杠杆对回报的影响　113

5.4　财务杠杆对风险的影响　114

5.5　没有免费的午餐　114

5.6　财务杠杆的机制　115

5.7　利差的影响　117

5.8　关于何时使用财务杠杆的简要总结　118

第六章　结构性房地产融资案例研究　121

6.1　收益性房地产的结构性融资　124

6.1.1　交易描述　124

6.1.2　收益性房地产的条款书　125

6.2　房地产组合收购的结构性融资　136

6.2.1　房地产组合收购的描述　136

6.2.2　房地产组合融资的条款书　139

6.3　房地产开发项目的融资　149

6.3.1　住宅开发项目的描述　149

6.3.2　开发项目贷款的条款书　149

6.4　对购物中心进行融资：信贷申请　160

6.4.1　涉及的参与方　160

6.4.2　财务分析和关键指标　163

6.4.3　风险评估　166

6.4.4　风险评级和风险补偿　168

6.4.5　总结和建议　169

第七章　混合融资形式　171

7.1　描述　173

7.2　夹层融资的流程和成本　177

7.2.1　债务部分　178

7.2.2　股权酬金　180

7.3　夹层融资中的约定事项　181

7.4　混合融资的经济机制　183

7.4.1　收益性房地产的夹层融资　184

7.4.2　开发项目的优先股　187

7.5　瀑布式支付协议　191

7.6　债权人之间的协议　198

第八章　巴塞尔协议及其对房地产融资的影响　205

8.1　《巴塞尔协议II》　208

8.2　《巴塞尔协议III》　209

8.3　《巴塞尔协议》和房地产融资　210

8.4　标准化法　211

8.5　初级和高级内部评级法　213

第二部分

第九章　中国　221

第十章　英格兰和威尔士　231

第十一章　法国　245

第十二章　德国　267

第十三章　印度　277

第十四章　意大利　289

第十五章　西班牙　307

参考文献　315

精彩书摘

　　第十一章 法国

　　1.贷款方会要求借款方提供什么样的担保？

　　抵押和特殊不动产权利

　　无形动产质押

　　提供保证

　　安慰函

　　让与财产作为担保

　　让与专业债权

　　信托

　　2.哪些法律规定适用于此类担保？

　　抵押（法语为“hypothèques”）　《法国民法典》（the French Civil Code）第2393条及以下规定，抵押赋予债权人（已经进行了登记）在债务人违约的情况下出售债务人的财产，即使第三方占有该财产，或者成为不动产的所有者的权利，以担保其

　　债权。

　　抵押可以是约定的（《法国民法典》第2393条）、法律规定的（《法国民法典》第2396条），或司法裁判的（《法国民法典》第2412条）。

　　抵押是一种从属的、不可分割的、不丧失占有权的权利。抵押的担保人应当是财产的所有者并且拥有合法的让渡权。

　　抵押可在不动产及其所有附属物上以及该不动产和附属物的用益权和虚有权上登记（《法国民法典》第2397条）。抵押也可以登记在地上权和永佃权上。它适用于所有者或第三方对不动产进行的任何改进。

　　原则上，抵押必须被登记在现有的不动产上，而不能登记在未来的不动产上。但法国法律规定了三个例外（《法国民法典》第2419条和第2420条）：

　　如果现有的不动产不足以担保债务并且双方签署声明指出了这种不足，则债务人可以提供其未来的财产的抵押

　　当抵押的财产在损毁后不足以担保债务时，债权人可以取得对于债务人的其他财产的另一项抵押

　　债务人可以授予已经开始建设的不动产的抵押，或者如果债务人已经有权这

　　样做

　　关于约定抵押，抵押合同必须采用书面形式并且经公证人公证。只有履行这种程序才能让抵押生效。

　　此外，抵押在登记之日设立。实际上，抵押还必须对外公布才能对第三人强制执行（《法国民法典》第2425条）。这个要求通过在相关抵押登记簿上登记来满足（Conservation des hypothèques/Livre foncier in Alsace-Moselle），并且必须注明授予抵押的不动产、引起登记的债务文件、担保的应收账款及其附件（《法国民法典》第2426条及第2428条）。

　　2006年3月23日的2006-346号条例引入了两种新的约定抵押：

　　房产价值释放（《法国民法典》第2422条，法语为hypothèques rechargeables）。这种抵押允许债务人提供抵押，并再次利用该抵押来担保最初担保的债权之外的债权

　　反向抵押［《法国消费者法典》（the French Consumer Code）L 314-1款及L 314-2款，法语为prêts viagers hypothécaires］。反向抵押是一个合同，根据该合同，银行或任何其他金融机构同意以一次性放款或分期放款的形式为借款人提供贷款，通过借款人的财产（其住房）抵押作为担保，在借款人死亡之前或处置或分割抵押的财产（如果发生在死亡之前）之前，不能要求偿还本金及其利息

　　此外，上述条例规定，抵押现在可以覆盖超过一项现有或将来的债务（《法国民法典》第2421条）。而且，授予抵押是为了担保公证书中规定的债务金额（《法国民法典》第2423条）。

　　对于担保的财产及附属物的金额，该担保对债权人赋予优先权（《法国民法典》第2193条）。

　　如果应收账款因转让协议或发生继承而被转让，抵押应跟随担保的应收账款，抵押权人保留其权利。而且，这种转让必须进行公布。

　　希望购买被授予抵押权的不动产的第三人，可以选择不支付买价并提议担保的债权人以支付一定的债权金额来替代取消抵押（《法国民法典》第2476~2478条）。债权人可以接受或拒绝该提议。债权人有40天的时间来要求公开拍卖不动产，提出较第三方建议的价格高10%的价格。如果没有额外的供应，债权人必须购买该不动产，第三方被视为从未作为所有者。

　　最后，抵押在以下情况下消除，注意进行区分：

　　登记失效：债权人可以更新登记，但是如果债权人未能及时这样做，抵押仍然存在，但不可对第三人执行（《法国民法典》第2436条）

　　全部或部分登记（《法国民法典》第2440条）。取消可由放弃其担保（应收账款仍然存在，但抵押不存在）或其应收账款的债权人进行，也可以经司法裁判取消

　　应收账款的消除：担保跟随应收账款。但是如果仅有部分应收账款消除，抵押对整个不动产继续存在

　　根据《法国民法典》第2476~2487条，判定由第三人取得不动产

　　特殊权利　《法国民法典》第2373条及以下规定了对不动产的特殊权利。

　　第2374条中提及的债权人（例如，收取不动产价款的卖方，为购买不动产融资的贷款人，以及这些担保的继承人），对于它们的应收账款的相等金额拥有优先于其他债权人的权利。债权人必须履行一些程序，特别是要在一定的期限内登记其权利。

　　无形动产质押（法语为“nantissements de meubles incorporels”）　《法国民法典》第2355条及以下规定，质押是一个合同，根据该合同，无形动产被提供给债权人或第三方，并被双方约定作为偿还债务的担保。质押包括质押债务证券。

　　关于股权质押或企业无形资产质押，没有明确规定。但是，这些质押的确属于《法国民法典》第235条及以下所规定的质押的种类。但是对于股票账户有明确的规则，并经2005年2月24日的条例（该条例替代了2002年6月6日关于财务担保合同的共同体指令）及2009年1月8日关于金融工具的条例修订。

　　这些质押的根据是账户，而非账户中所包含的股权。

　　质押对双方有效，但也通过账户所有者签署的声明对发行公司和第三方有效（《法国货币和金融法典》（the French Monetary and Financial Code）第L 211-20 I款）。必须签署这种声明才能让质押生效。

　　此外，对于租金收入的质押没有明确规定。租金收入质押是法国法律下可以采取的一种担保，但不属于《法国民法典》第2355条及以下规定的质押种类。

　　有担保的债权人对于该账户有优先权（《法国货币和金融法典》第L 211-20 IV款）。

　　对于账户质押，质押适用于质押之日该账户的贷方余额（《法国民法典》第2360条）。

　　债务证券质押包括保单质押［《法国保险法典》（the French Insurance Code）第

　　L 132-10款］。

　　质押人对其债务人的债务人有对物权。质押可以涵盖一个或一个以上债务证券；现有的证券（例如租金收入）及未来的证券（即将进行的出售，或公司未来的利益），即使其存在尚未完全确定（《法国民法典》第2356条及第2357条）。质押可以涉及整个债务证券或仅涉及其一部分，除非债务是不可分割的（《法国民法典》第2358条）。

　　债务证券质押需要双方签订正式合同，否则合同无效（《法国民法典》第2356条）。

　　质押合同自其成立之日起可对第三方执行（《法国民法典》第2361条）。在告知债务证券的债务人存在该合同时，该合同可对债务证券的债务人执行，除非该债务人直接参加了该合同的订立（《法国民法典》第2362条）。

　　该债务人被告知该合同后，其因此可以合法地向质权人偿还债务，而不再向其原债权人偿还债务（《法国民法典》第2363条）。

　　与债务证券相关的支付被从担保价值中扣除。另一方面，质权人应当将这些支付存入一个存款账户中，并且如果债务证券被执行且超出质押的债务证券，应当向债务人支付差额。如果债务人违约，并且在正式通知后8天内未获得回应，质权人可以在未偿还的债务的金额范围内没收存放的款项（《法国民法典》第2364条）。

　　“提供保证”（法语为“cautionnement”）　法国法律规定了这种保证，涉及三方当事人：债权人、债务人，以及就原始债务为债权人提供保证的第三方即保证人。换句话说，保证人在债务人违约时应偿还债务（《法国民法典》第2288条）。

　　即使《法国民法典》没有强制规定，在公证人的见证下签署保证协议也是可以的，这有助于证明这个法律行为的存在及其有效性，并且使其能够对第三人执行。否则，需要履行某些程序，如保证人的书面形式，除非其作为其业务活动的一部分包含该合同中。规定须由消费者完成的关于保证的其他程序，详见问题4。

　　保证可以是单纯的或连带的。如果债权人有义务用尽主债务人

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