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房地产企业战略突围的N种模式①:与13位卓越总裁巅峰对话 epub pdf  mobi txt 下载

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明源地产研究院 编

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发表于2020-09-28

商品介绍



出版社: 中信出版社 , 中信出版集团
ISBN:9787508648668
版次:1
商品编码:11571260
品牌:中信出版
包装:精装
丛书名: 明源地产研究系列丛书
开本:16开
出版时间:2014-11-01
用纸:纯质纸
页数:368

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书籍描述

编辑推荐

适读人群 :? 第一阵营:房地产企业董事长、总裁、副总裁等高层? 第二阵营:房地产企业其他从业者? 第三阵营:媒体及房地产研究者
  聚焦地产企业中的战略转型标杆,深入采访13家标杆房企战略转型掌舵人CEO,提炼出中国房地产企业战略转型的13种典型模式。
   13家企业,各成一章,每章就是一种战略转型的典型样板,特点鲜明,第一手资料,深入解读。
  每家企业一个标签,除对其战略转型进行全面解读之外,还附录该企业的典型项目介绍以及利润率趋势表等关键数据。

内容简介

  房地产企业战略突围的13种模式
  住宅篇
  “快鱼”海亮的高周转神话
  “黑马”阳光城的扩张传奇
  “云南王”俊发的全国棋局
  “河南王”建业的区域深耕
  中国区县楼市领军者汇邦地产
  规模突围下的运营华远地产
  商业篇
  中国造城专家中南集团的蓝海战略
  商业先锋宝龙的“经营九变”
  体验先锋官益田的中高端商业创新
  跨界篇
  地产+文旅:文旅跨界排头兵世嘉
  地产+文化:文商跨界践行者一德
  地产+绿色:朗诗从绿到深绿的战略突围
  地产+互联网:花样年颠覆地产的互联网玩法

作者简介

明源地产研究院

致力于推动中国房地产业管理创新
成立于2009年,以做“中国房地产管理创新的引擎”为愿景,立足于明源软件(成立于1997年)与全国数千家地产企业持久深入的合作,聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训以及管理最佳实践研究四大领域,持续推动中国房地产管理创新。目前,研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验、深谙房地产业务与管理的专家顾问,形成了覆盖房地产战略、运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究小组。
持续推出“中国房地产业管理研究成果”
创办《明源地产研究》季刊,面向房地产业中高层管理者,单期发行量近5万册; 2011年,出版《项目运营最佳实践》,已销售3万多册;2013年,首度与中信出版社合作出版《成本制胜——微利时代再造房企核心竞争力》,一年内加印6次;2013年,开通“明源地产研究院”微信号,一年内粉丝量突破10万,后续还将努力向更高目标突破。





目录

序 / Ⅴ

住宅篇
第一章 “快鱼”海亮——成长型房企高周转最佳实践
第一节 海亮版高周转——只在预售前求快
一、海亮高周转的四大理由 / 009
二、海亮高周转的分段玩法 / 010
第二节 高周转落地术——拿地开工销售均快
一、高周转的“三个更快” / 012
二、高周转的“三个支撑” / 018
第二章 “黑马”阳光城——2年10倍的扩张传奇
第一节 审时度势——“三化”趋势下的抉择
一、巨头化:5 000亿元的房企即将诞生 / 030
二、差异化:未来4类企业很吃香 / 031
三、大分化:政策、市场、企业、产品加速分化 / 031
第二节 谋定而后动——冲刺500亿元的四大谋略
一、战略做“减法” / 033
二、红海差异化 / 033
三、老板大度放权 / 033
四、向决策者要“执行力” / 034
第三节 黑马之道——2年业绩翻10倍的6张王牌
一、第1张王牌:“高周转+低成本”的运营策略 / 035
二、第2张王牌:“股+债”的核动力 / 042
三、第3张王牌:“丰富产品线+精选城市”的定位策略 / 044
四、第4张王牌:“扁平化+青年近卫军”的团队建设战略 / 047
五、第5张王牌:“信息对称+评价到位”的管理战略 / 050
六、第6张牌:独特的12字企业文化 / 052
第三章 “云南王”俊发——从区域走向全国的扩张棋局
第一节 走出云南——要做大必须全国化
一、区域市场占有率达25%后必须走出去 / 060
二、先入西南,再进中部,剑指全国 / 061
第二节 谋局全国——地、钱、人全盘开花
一、必须多拿地,拿对地 / 063
二、现金流安全不能系在一棵树上 / 066
三、用过硬的产品撕开新市场 / 069
四、让管理跟上扩张的步伐 / 070
五、“空降+回炉”突破扩张人才瓶颈 / 073
第四章 “河南王”建业——区域深耕的中国样本
第一节 省域化之路——天时、地利、人和的理性权衡
一、坚持省域化的三大理由 / 082
二、省域化落地四段论 / 084
三、追求20%复合增长率 / 085
第二节 省域化深耕——“省—市—县—乡(镇)”纵深发展
一、“省—市—县—乡(镇)”纵深选城逻辑 / 085
二、省域深耕的“圈地运动” / 088
三、多面出击的圈人策略 / 091
四、四级城市快速占位 / 094
五、省域化深耕更需合作做大 / 096
第三节 省域化突围——打造建业服务的“私人订制”
一、省域化下的“忧”与“优” / 098
二、以“私人订制”战略突围 / 099
第五章 汇邦地产——中国区县楼市的领军者
第一节 战略布局——先人一步深耕区县
一、中西部是新型城镇化的主力 / 111
二、汇邦要做区县龙头 / 112
第二节 区县攻略——汇邦的五大玩法
一、模式:合作开发与资源整合 / 116
二、产品:领先小半步、追求性价比 / 117
三、成本:总包包干与核心主材甲供 / 119
四、标准化:快速扩张下的“简易版”标准化 / 121
五、品牌溢价:超过50%的销售为“老带新” / 122
第三节 营销解码——“体验+顾问”提升口碑
一、与一、二线城市迥异的区县市场 / 125
二、区县楼市的营销法则 / 127
三、从感官到情感的多重体验式营销 / 129
四、橄榄型定价与前置开盘 / 131
第六章 华远地产——从利润向规模突围的运营王牌
第一节 二次创业——净利润高,规模受阻
一、回首往事:昔日北方“大哥” / 140
二、彼时二次创业:规模受阻,净利润却高 / 140
三、此刻与时俱进:从“利润型”向“规模型”突围 / 142
第二节 冲刺百亿——运营升级,向规模突围
一、规模下的“快周转”:拿地、资金、运营是突破口 / 143
二、总部做精:宁愿先严后松,不能先松后严 / 146
三、运营做强:三步完成运营升级 / 148
四、管理做实:绩效驱动,全员轮岗 / 154

商业篇
第七章 造城专家中南——全产业链下的蓝海战略
第一节 小平看市——行业已到转型时刻
一、借鉴:家电业是房地产业的“镜子” / 166
二、转型:行业发展阶段的必然选择 / 167
三、过渡:从“资源时代”到“能力时代” / 168
第二节 蓝海战略——在新城新区造城
一、用造城打开一片蓝海 / 169
二、打造非同寻常的全产业链优势 / 170
三、成为资源要素整合的赢家 / 171
第三节 造城模式——“1+N”城市深耕
一、以造城为核心研究战略布局 / 171
二、“1+N”城市深耕策略 / 174
三、高周转+中利润 / 176
四、产城结合打造城市内生力 / 177
五、“中南式”管理创新 / 180
六、“颠覆式”人才理念 / 182
第八章 商业先锋宝龙——经营九变打造宝龙“商业帝国”
第一节 变革之路——宝龙商业地产的3次转型
一、第一个5年:首创多业态购物中心 / 192
二、第二个5年:专注商业地产的4个玩法 / 192
三、第三个5年:均好中突出产品差异化及低成本 / 194
第二节 商业之痛——模式浅泡沫大
一、模式之浅:卖住宅赚自持物业 / 195
二、成本偏高:融资成本在8%~9% / 195
三、管制稍松:盲目扩张 / 196
四、竞争太激烈:区域市场只认前4名 / 196
第三节 宝龙九变——打造一个新宝龙
一、盈利之变:住宅商业平分秋色 / 197
二、布局之变:转战一、二线城市 / 198
三、产品之变:做宽做好做小 / 201
四、成本之变:严控三大管理费用 / 204
五、融资之变:用境内资产在境外借外币 / 206
六、平台之变:打造资产与运营管理双平台 / 207
七、电商之变:成为顾客与商场的即时纽带 / 209
八、人才之变:标准化+商学院突破人才瓶颈 / 211
九、管理之变:从粗到精不断打磨 / 213
第九章 体验先锋官益田——中国中高端体验式商业缔造者
第一节 商业突围——2002年先入蓝海
一、以商业地产为突破口 / 224
二、益田商业地产的DNA / 225
三、双轮驱动,商业板块在未业3~5年上市 / 226
第二节 益田路线——聚焦一、二线,志走中高端
一、聚焦一、二线核心城市 / 227
二、不可或缺的上海 / 228
三、成熟1个,开拓1个 / 228
四、选址哲学:人口×购买力×消费意愿 / 229
第三节 体验先锋官——个性化定位+体验突围
一、Lifestyle的创新产品 / 230
二、做商业地产的体验先锋官 / 233
三、益田“修正式”定位法 / 238
四、强大运营力:“1358成功法则” / 243

跨界篇
第十章 地产+文旅
文旅跨界世嘉——羊毛出在兔子身上的地产玩法
第一节 跨界创新——让羊毛出在兔子身上
一、中小房企:不变革就是等死,变革才有出路 / 256
二、世嘉调头:文旅跨界找到旅游地产的蓝海 / 257
第二节 模式深耕——建标准设门槛
一、构建运营标准,掌握细分行业定价权 / 261
二、打造模式门槛:自己可复制,别人难复制 / 262
三、价值最大化:做强研发、做好品牌输出 / 262
四、注重现金流及其与资本的对接 / 262
第十一章 地产+文化
文商跨界一德——用文化武装商业
第一节 跨界——用创意文化发掘商业“洼地”
一、商业地产的核心在于商业 / 272
二、商业的核心在于人 / 272
三、用文化创意跨界商业 / 273
第二节 革新——用先进的文化创意意识“换脑”
一、发展文化创意产业的问题 / 274
二、做文化创意先要“换脑” / 274
第三节 玩法——根据人的需求反向做产品
一、战略模式:做好“轻资产” / 276
二、休闲度假:做消费者的“代表” / 277
三、注重体验:“1912”都会文化商业街区体验取胜 / 279
四、把握需求:“艾米1895”成为挖掘隐性需求的大赢家 / 281
五、文化引擎:商业地产新动力 / 282
第十二章 地产+绿色
绿色朗诗——守正出奇从绿到深绿的战略突围
第一节 趋势——下一个10年“巨人”也可能倒下
一、海啸下的“强者不一定恒强” / 293
二、开发商对市场要有敬畏之心 / 294
三、昔日中国台湾、日本的泡沫与今日中国大陆很相似 / 295
四、万科的速度与规模很难被二度复制 / 296
第二节 突围——守正出奇,应对下一个波动10年
一、超越地产周期的玩法 / 297
二、地产/非地产业务各占半壁江山 / 299
三、从“绿”到“深绿” / 299
第三节 守正——做大绿色住宅规模
一、核心在于做高ROE / 302
二、精选城市做大 / 307
三、绿色产品独步江湖 / 310
第四节 出奇——就地养老打破“集中营”模式
一、现状:养老不为老 / 315
二、朗诗切入点:老者为先 / 316
三、朗诗模式:就地养老 / 317
四、成长谋略:从养老服务起航 / 319
五、养老目标:做养老产业 / 320
第十三章 地产+互联网
勇立潮头花样年——做中国最大的社区服务商
第一节 潘军看市——民营房企必须“变轻”
一、金融化:从依赖土地到依赖资本 / 330
二、规模化:产业链成熟后的下一站 / 330
三、花样年突围:轻资产+服务化 / 331
第二节 剑走偏锋——做中国最大的社区服务商
一、蛋糕巨大:社区服务盈利空间可达500亿元 / 332
二、掌控端口:掌握终端就掌握了未来 / 333
三、基础服务:“智慧社区”颠覆传统物管 / 335
四、社区盈利:不收物业费也能赚大钱 / 338
第三节 体系创新——花样年社区服务三件宝
一、彩空间:管理处变成“体验店” / 344
二、彩之云:移动APP玩转微商圈 / 345
三、彩付卡:消费积分换服务 / 347











精彩书摘

第二节 高周转落地术——拿地开工销售均快

海亮的高周转并非冒质量风险压缩工期,而是通过将定位、设计、招采等工作前置来实现快速开发,同时,从人才、资金、管理等方面着手,全面保障高周转的有效落实。

一、高周转的“三个更快”

高周转说来容易做来难,为强化高周转的高效落实,海亮推行了“三个更快”原则,即更快拿地、更快开工、更快销售。

1.更快拿地

高周转和规模化发展需要海亮多拿地、快速拿地。这就要求海亮拿地模型要更明确,拿地方式要更灵活,拿地范围要更分散。

(1)拿地模型更明确,拿地方式更灵活

为了支撑快速拿地,首先,海亮明确了拿地模型,以便在找地、拿地时更准确和快速地做出判断。目前,海亮一般会选择以招拍挂为主的净地,规模在20万~30万平方米,可以在2~3期内做完,且保障至少有几种物业能够满足快速销售条件。当然,如前所说,海亮拿地关键在于吻合资金快周转的本质。

其次,追求更灵活的拿地方式,除以招拍挂为主外,海亮也在积极尝试多元化、多渠道的拿地方式,不断拓展拿地机会,如收购兼并、合作开发拿地、先做一级开发创造二级开发机会等。

最后,拿地准备更充分,更前置。为增强招拍挂拿地能力,海亮要求拿地前方案就要做到最优,要能够把土地的价值最大化地体现出来,以增加拿地时的信心。此外,无论土地能否拿到,海亮都会提前与政府沟通,如土地该如何付款、政府报建该如何做,从定位方案到目标成本都会得到基本确认,甚至对总包都会考察完毕。

(2)分散布点扩大机会

海亮认为,企业要想获得更多的拿地机会,首先就得多布点。另外,海亮不想拿高价地,但又想尽量拿到好地,唯一方法也是多参与,多做城市布点。一线城市土地招拍挂一旦碰到几家相争,竞争就会非常激烈,而从全国范围来看,部分二、三线城市其实也存在“一些优质地块竞争却不太激烈”的机会。这一点,海亮多年来在西北地区、中西部地区有实战体会。此外,全国分散布局,也更容易让海亮在全国市场范围内更精准地把握市场热点,在更大范围内实现优化资源配置。

在具体城市布点上,海亮奉行“战略驱动为主,机会主义为辅”的策略,战略驱动关键在于聚焦国内二、三线省会城市和部分地级市,在发展上奉行精耕细作策略,持续积累和复用当地政府资源、客户资源、供应商资源以及口碑效应。在省内布点上,一个省往往会精选3~4个城市,而一个城市里会选择多个项目,数量没有明确限制。

对于地级市的选择,一般会瞄准人口净流入的三、四线中心城市,着重看其增长潜能,此外还要考虑“一旦进入之后能否快速建立海亮项目的竞争优势”。例如,海亮布局的江西赣州,人口有1 000多万,周边没有大城市,到南昌要4个小时,到广州要5个小时,赣州周边的城市化人口与资源流向大多只有归向赣州。同时,赣州有很多稀土等矿产资源加工行业,使得这里的人们购买力较强,而且大型开发商也不多,因此海亮坚定地进入赣州市场。

机会驱动,是以纯粹机会为导向,遇到一些优质地块或者好的机会随机进入。其针对的对象主要为部分县级城市,甚至是好的乡镇。这种机会驱动下的拿地项目,同样也能实现企业规模与利润的提升。

(3)利用集团多产业资源优势获得拿地先机

作为中国企业500强,海亮集团以铜加工起家,现已发展为以有色金属、地产建设、农业食品、环境保护、基础教育为主体的多元化国际化大型民营企业集团。海亮集团的多产业、全国化发展,在各地提前积累了良好的品牌、丰富的社会资源、政府资源和信息资源,这对海亮地产拓展与拿地大有助益。

同时,海亮集团各兄弟产业的品牌输入、资金输入、产业联动对海亮地产也是实质性支撑。例如,海亮集团的环保节能、有机农业等产业能帮政府和老百姓解决民生问题,大大提升老百姓的生活品质,因此在获取土地时政府也会给海亮更多机会。

2.更快开工

海亮地产的高周转不是在建造过程中压缩工期,而是将建造前的大量工作进行前置,比如团队前置、定位前置、方案前置和招标前置,大量压缩定位、设计和报批的时间。

(1)团队前置——拿地前项目核心团队要到位

海亮每新进入一个城市都会提前2~3个月招聘团队,总经理更要提前到岗,以熟悉海亮企业文化。在拿地之前,项目总经理和各个部门负责人就已招聘到位或已储备齐了。例如,海亮某区域总经理在进入海亮后没多久就临阵挂帅,快速组建工作团队,当月就以2.34亿元竞得一地块,相隔不到一月,又以4.59亿元竞得另一地块,而在拍地之后的5~6个月,两个项目就同时对外销售。

(2)定位前置——产品定位满足快销

好的定位关键在于尽可能让后期销售没有风险。海亮在定位上要求产品能满足快速销售的目标,除了要求做刚需产品外,还要求高层主力户型也必须满足快销目标。另外,海亮不会盲目拔高土地价值,更多是尊重土地价值,顺势而为,确保客户能在最大程度上接受产品和主力户型。

(3)方案前置——拿地后1周报方案,抢快3个月开工

方案设计是最重要的前置工作,海亮拿地之前项目方案就已接近报批程度,有些方案甚至会做到扩初阶段。正如前面所讲,海亮拿地之前就跟政府相关部门作了沟通,方案完全满足规划条件,所以真正拿到地块后,1周就能把方案报进去。而对比同行平均水平,往往都要3个月,海亮相当于“抢”回了近3个月的时间。如果没拿到地岂不浪费?海亮对这个问题早已算过账:没拿到地,也就多付了一些设计费,多费了一些工作精力;但如果拿到了,拿地到开盘就可能从8个月缩减为5个月,而这个时间,节约的将是好几千万的财务利息。

(4)招标前置——供应商考察前置,与战略总包单位深度合作

为了更快地开工,海亮首先对总承包、土方、桩基单位、示范区景观

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读者评价

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一直买很好

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蛮好的!

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正品书,适合房地产企业人员学习

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很实用,收获非常大???

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读书长见识,划算。

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是我很喜欢的书,不粗,推荐

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房地产企业战略突围的N种模式②:13家先行企业总裁详解“互联网+”落地策略 没什么特别

评分

房地产企业战略突围,除了多元化还能往哪儿突围呢?

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京东送货这次有些慢噢,客服服务不错噢,就是这书的内容,仅限于标题

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