錢經：貨幣、黃金、房子 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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陳思進 著

圖書標籤:

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• 理財
• 經濟學
• 錢學
• 財富
• 資産配置

齣版社： 北京時代華文書局

ISBN：9787807693970

版次：1

商品編碼：11443166

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2014-05-01

頁數：144

正文語種：中文

編輯推薦

　　★ 真實的數據，專業的分析，中國房價到底會不會降？黃金還能否升值？
　　★ 專業的理財指導，央視《貨幣》記錄片學術顧問陳思進指導您危機時代如何理財？
　　★ 貨幣的本質到底是什麼！繼《讀懂貨幣》《貨幣的邏輯》之後，陳思進又一重磅力作！
　　★ 陳思進百萬粉絲微博將連續推薦，全國50傢財經媒體重磅推薦

內容簡介

　　中國房價到底有多高？
　　中國房市是否已經麵臨拐點？
　　中國的黃金市場要持續疲軟多久？
　　2014年是不是抄底黃金的好時機？
　　中國大媽去年被套的黃金何時纔能解套？
　　……更多關於錢的問題，答案均在《錢經》
　　貨幣的本質到底是什麼，人民幣匯率要升到何時，本書既有基礎知識，又有觀點解析，知識性和實用性兼備。既普及瞭金融常識又指導讀者該如何理財？
　　貨幣部分講瞭貨幣的起源和本質等基礎知識，並對人民幣的走嚮和趨勢做瞭預測，黃金部分同樣講述瞭黃金的本質等基礎知識，並對黃金的市場做瞭預測。房子部分用各種指標分析瞭中國房價到底多高，預測中國房市的金融風險，指導老百姓何時抄底，何時買房子閤適。

作者簡介

陳思進，著名金融學傢，理財專傢，曾任美國銀行證券集團副總裁，現任加拿大皇傢銀行資深，央視大型記錄片〈華爾街〉總顧問，〈貨幣〉學術顧問。東方衛視〈思進觀察〉主講。第一財經、證券周刊等財經類媒體特邀專欄作傢。著有〈貨幣的邏輯〉〈讀懂貨幣〉等財經書，首部跨國金融商戰小說〈心機〉等。

精彩書評

　　★每經新聞首頁推薦，第一財經重點推薦，東方衛視，CCTV以及全國財經類媒體重點推薦
　　
　　★搜狐財經等財經類網站首頁置頂推薦
　　
　　在2006年中國博客界，李銀河是一顆璀璨的明星，她以自己的專業能力和社會責任感，照亮瞭社會中一些被人忽略的角落，她本身也是不應該被人忽略的。
　　——《南方都市報》

目錄

第一部分
貨 幣

導讀：貨幣，金融問題的根本 / 003
貝幣和石幣時期 / 005

金屬貨幣時期 / 008
青銅貨幣 / 008
秦朝第一次貨幣改革 / 012
黃金與白銀 / 015

紙幣的誕生 / 017
紙幣迴歸到銀本位 / 020
銀本位的發展與衰落 / 023

紙幣時代 / 026
英鎊的崛起 / 026
美元獨霸的黃金時代 / 028
美元的中年危機 / 031
美元特權：好處我獨享，風險你買單 / 033
美元貨幣的貶值策略 / 036
美國故伎重演 / 038
中國轉型迫在眉睫（齣口業轉型迫在眉睫）/ 041
人民幣正走嚮國際 / 044
人民幣升值最大的贏傢——美國 / 047
量化寬鬆作用幾許？ / 050
附：美元的量化寬鬆對人民幣的影響 / 053


第二部分
黃 金

導讀：我對黃金的關鍵觀點 / 059
什麼是黃金 / 061
世界各國的黃金儲備 / 064
作為飾品與貨幣 / 066

黃金的魔力 / 068
黃金恐慌 / 068
黃金與大國關係 / 071
西班牙央行大量拋售黃金 / 071
吸取西班牙教訓 / 073
擊鼓傳花的黃金遊戲 / 078

投資與理財 / 081
現在投資黃金對不對 / 081
可在好價位買入實物黃金 / 083
“中國大媽”何時纔能解套 ?/ 085
黃金為什麼跌跌不休? / 089
紙幣下跌，黃金為什麼也下跌？ / 091
為什麼亂世藏金 ? / 093
2014年金價繼續下移 / 096
抄底黃金何時更靠譜 / 098


第三部分
房 子

導讀 : 中國房價究竟有沒有泡沫？ / 103
中國房市 / 105
收入比 / 106
租售比 / 109
二手房市 / 112
房價推高瞭通脹 / 114
房産稅的作用 / 117
房價怎樣纔會下跌？ / 119
請彆再熱衷並糾結房價瞭 / 123

歐美房市 / 124
和地産經紀的對話 / 124
投資歐美房市是時候嗎 ? / 128
底特律房地産市場抄底啓示錄 / 130
用中國外儲投資美國樓市閤適嗎 / 133

精彩書摘

導讀:中國房價究竟有沒有泡沫？
近來，有一種聲音在中國房市上越來越響亮瞭，就是中國房價根本不存在泡沫，理由有兩條：
第一條：“因為對樓市調控多年，房價越調越高，所以不存在泡沫……”
眾所周知，打蛇打七寸。而這些年的樓市調控措施，幾乎沒有一條是打在高房價的死穴上，這早已成瞭共識。顯然，這一條理由本身就毫無邏輯可言，也就失去瞭辯駁的價值！
第二條：“由於供求關係，因為，造齣來的房子都賣掉瞭，而且好些城市還都在限購。所以，中國房價不存在泡沫。”
對於這一觀點，在此倒是可以好好兒地探討一番。
首先，對人類來說基本有三種不同的需求：
空氣、水和陽光等自然資源，是人類生活的第一需求。如果人類離開空氣，最多隻能維持幾分鍾；沒有水的話，最多隻能夠支撐幾天；而沒有瞭陽光的話，世界將是一片漆黑。因此，空氣、水和陽光纔是人類真正的“剛需”，它們與價格無關，所以不存在泡沫一說。而房子，雖然也是人類的生活必需，但“居者有其屋”和“居者擁其屋”的概念有所不同，房子並非一定要買來擁有，纔能居住。因此把擁有房子說成是“剛需”，是非常不恰當的！
其次，食品、住房、衣物、醫療保健、必要的傢具、交通工具、傢庭保險、以及基礎教育，是人類的基本生活必需品。這些商品在經濟學上，其價格一般都是“有效”的，由“供求關係”這隻“看不見的手”來調節，自有其閤理的價位，的確無泡沫可言。當一種商品的價格達到一定的高度，人們沒有能力購買時，需求就會下降。當房子作為商品時，本來也不例外。
但是，當房子被人們購買之後，漸漸地遠離其單純商品的屬性，而被人囤積起來，齣現空置房和“房姐”、“房哥”等“房氏傢族”，以至産生齣諸多所謂的“鬼城”，便逐漸演變成另外的功能——一種低買高賣的資産——甚至最佳的投機炒作工具時，便體現瞭人性中的追求利潤的第三種貪婪欲望的需求。
可能有人會問何以見得？
因為，單純的商品隻是用來消費和使用的，人們不會購買100颱電視機囤在傢裏，除非電視機能低買高賣來盈利；在此必須強調一點：單純的商品是不會有泡沫的，隻有當商品轉化為資産之後，比如房子、黃金和股票，纔會因炒作而産生泡沫。而那些認為因為供求關係，中國房價不存在泡沫的人，顯然是把房子歸類在單純商品的屬性上瞭。
在過去的10年裏，中國房價大幅飆升，北京平均房價從每平方4500元漲到近來的22000元。如果在10年前的最低點進入樓市，在現在的最高點拋掉，那麼投資迴報率超過380%，也難怪大傢會為之瘋狂排隊搶房子瞭。
在這種情況下，無論多少經濟學傢、金融專傢指齣中國樓市有泡沫，而泡沫早晚必將是會破滅的，都沒人願意相信。因為大傢堅信並預期，中國的樓市還有上漲空間，可以從中獲利。而恰恰就是這種預期，使得泡沫越來越大！
據北京鏈傢房地産經紀有限公司的數據看，2009年1月到9月底，自住房的買房者占60%，還屬於多數；而2010年第一季度開始，自住房的買房者就降到瞭50%以下，所謂投資型購房成為房市的主流。隨著政府調控力度不斷加大，投資型購房者的比例越來越高。
2010年5月，國傢電網曾公布一個數據：在全國660個城市中，共有6540萬套住宅電錶讀數連續6個月為零。顯然，這6540萬套房子是空置房！獨立學者劉植榮曾從一傢自來水公司得到的數據，也佐證瞭中國住房空置率非常高這一判斷：“某小區約400套房子，水錶讀數有變化的隻有57套，住房空置率在80%以上。這雖然是個彆小區的空置率，但從媒體不斷披露的數據綜閤分析，全國城鎮住房空置率不會低於30%。”
其實，一旦大量的房子從單純的商品，異化為資産後，從金融的角度就可很容易地判斷齣中國房價是否有泡沫，如，計算齣空置房的比例，有一個非常簡單的金融公式：在樓市裏，由於房地産是金融衍生品，加上房貸的乘數效應，隻要有10%的房子被當作資産而空置的話，就會産生10%的泡沫。


中國房市
房價有沒有泡沫，本來是個非常簡單的問題，就像股價有沒有泡沫，隻要用P/E（市盈率）就能判斷一樣，隻要用租售比（房價除以月租）就可衡量瞭，一旦超過200倍就有泡沫瞭。但這些年來，就是有無數的“專傢”顧左右而言他，要麼試圖用解釋高房價的原因來對泡沫的否定，如什麼城市化、剛需、政府拿去瞭大頭等等；要麼試圖用解決方案來取代對泡沫的判斷，如“收入倍增”啦等等……
收入比

有的說樓價會漲，有的說樓價會跌，也有人說股市會因此受影響……而反映到市場上，齣現瞭許多大城市排隊搶房子的現象，依據經濟學的供求關係，價格自然是走高的。
由此，中國日益高企的房價，已遠遠超齣國際“房價收入比”（平均房價除以平均傢庭年收入）的標準。在美國和北歐，房價收入比一般保持在2到3倍；其它西歐國傢因人口密度較大，房價收入比常年維持在3到4倍之間。
但是，國內有些學者對此提齣瞭質疑，認為“由於世界各國國情不一樣，房價收入比”在中國根本無效，因為“安居樂業”是中國百姓根深蒂固的觀念，擁有一套産權屬於自己的房子，是人生的頭等大事。
事實上，製定“房價收入比”的目的，正是基於世界各國傢庭年收入的差異，纔並未使用一個具體的數字來判斷全球的閤理房價，這恰恰是從“安居樂業”的因素來考量的。
舉例來說。北美人的生活一般都非常按部就班：高中畢業之後上大學，然後戀愛、結婚、生子、養孩子、養狗、聽歌劇、看電影、旅遊、減肥、看病、吃藥、付賬……在他們的觀念裏，人生就該如此這般。
以一個年收入7萬加元的傢庭來說（按照2009年的統計結果，多倫多平均傢庭年收入為66,790加元），假如想購房，精確地測量這個傢庭是否有購房能力，銀行通常會以“房屋負擔能力指數”（Housing affordability index），一個被普遍接受的30%準則作為依據。
也就是說，一個傢庭負擔住房（包括按揭費用）支齣的金額，不能超過傢庭總收入的30%。在具體操作時，銀行和貸款機構決不會將房貸的本金、利息、房産稅和取暖費的住房成本，調高至傢庭總收入的32%。否則的話，這個傢庭的日子將會很難過。
因為還有25%要交個人所得稅，另外25%到30%是日常開銷，包括支付汽車貸款、汽車保險、度假旅遊、娛樂和日常生活開支等等。剩下的15%到20%要存退休金、孩子的教育基金，以及不時之需等等。而近幾年購房的大多數業主，現在又多齣一項開支——按揭保險。
近年來，加拿大將利率不斷下降到接近零利率，並且保持瞭多年，使得加拿大的房價大幅上漲，平均房價接近38萬加元，超過瞭美國平均房價的一倍！而負債率（Debt to Income Ratio）則超過165%，遠高於美國危機爆發前的157%，陷入希臘式的危機也為時不遠瞭。
因此，加拿大“聯邦銀行法”規定，購房首付低於25%，需要購買按揭保險，以防美國式的次貸危機在加拿大重演。但是，據2005年加拿大商業雜誌報道，在2004年的購房者中，有45%或50萬的加拿大傢庭，需要購買總價值16億美元的抵押貸款按揭保險。如果利率稍微上調3個百分點（正常水平），這些傢庭就不堪重負瞭。
而現在的加拿大人更是負債纍纍、如履薄冰，談何“安居樂業”？
再來看中國。中國人可以不上館子、不進影院、不去歌劇院、不買圖書、不到體育館看球賽、不齣去旅遊、不上健身房，一心一意除瞭買房就是買房，哪怕自己沒錢，也要四下藉錢買，有些傢庭為瞭買套房子，竟然籌集瞭祖孫三代的錢。
正因為考慮到中國人的隱性收入，以及目前還未徵收房地産稅等因素，持房成本要低於歐美，因此“房價收入比”的標準比歐美設得高，可以提升至6倍。而一旦“房價收入比”超過6倍，對於百姓來說負擔過重，那也就無安居樂業可言瞭。
目前，中國的住房自有率高達89%！遠超世界各國。但從百姓（包括“房奴”們）抱怨高企的房價程度來觀察，當大傢嚮銀行貸款買下房子之後，“房價收入比”往往超過6倍，用於房子上的開支顯然影響瞭日常生活質量。那麼“安居樂業”之“樂”在何方？
“安居樂業”是每一個百姓的夢想！但假如購買瞭高齣自己支付能力的房子後，撇開影響生活質量不說，還將每時每刻提心吊膽利息上調，這就意味著每個月還款額的上漲。可見，購房超齣房價收入比和寬鬆信貸之下所“圓的住房夢”，往往是噩夢！
因此，“房價收入比”是一個非常閤理的標準，是衡量能否安居樂業的普世標準，不僅適用於歐美，也適閤中國！
現在，越來越多的中國百姓為房子所睏擾。不久前，有一位80後的男嘉賓，在“一站到底”的節目中說得好，“人不能為瞭房子而忘瞭自己的夢想。”他辭去做瞭5年的工作獨自前往國外，靠自己的技能到處遊曆，並齣書立說，實現瞭自己的夢想。

租售比
眾所周知，當一種資産的價格脫離瞭基本的價值，泡沫就形成瞭！如果以房子作為投資品，其基本價值源於齣租所産生的收入。而最簡潔的衡量房價是否閤理的方式，就是國際通用的租售比。
所謂的租售比，就是房價和月租金的比值（也可定義為房價和年租金之比）。比如一棟市值100萬的房子，假如月租金為5000元，那麼其租售比就是200倍。而國際上通用的閤理租售比值為：舊的公寓大樓是120倍（因為收取的管理等費用和樓齡成正比），新公寓是140倍，獨立的彆墅、或連體鎮屋是160倍。如果計算得齣的數字低於這些比值，說明房價是閤理的，而一旦超齣這個比值，說明房價被高估，也就是說有泡沫之嫌瞭。
為什麼房子租售比能夠衡量房價是否有泡沫呢？
首先，由於房屋是普通百姓購買的最大宗商品，絕大多數傢庭如不嚮銀行貸款就根本買不瞭房子，因此在寬鬆的信貸環境下，隻要有購房意願，誰都能獲得房貸。而越來越多的人將買房作為投資、甚至投機的時候，這一信貸消費模式其實是嚴重扭麯真正的供求關係的。結果，房價就會越來越高，使得泡沫不斷變大！
而租房市場就不一樣瞭，隻要稍加留意便可發現一個有趣的現象，那就是在房價飛漲的地區，房租並不隨之同步上漲。這是因為租房市場是一個“有效市場”。關於“有效市場”的假設，是認為市場在信息方麵的有效性：已經把過去、現在，甚至將來事件的貼現值反映在瞭市場價格中，所以在任何時候，房租市場的價格都是閤理的。
而從金融上來說，最關鍵的原因是房租不能藉貸，必須以現金全款支付，房租必須依照真正的供求關係而定。也就是說，房租所反映齣來的，纔是百姓在房子這一商品上的真正承受力。一旦房租漲到房客租不起的時候，就真的租不起瞭！逃離北上廣的人有各種原因，房租過於昂貴絕對是最大的原因之一。
舉一個具體的實例：
在20世紀90年代初商品房剛剛興起時，杭州一套70平米的公寓售價10來萬，那時房子竟然還滯銷。不難想像，中國百姓長期以來秉承傳統的觀念，賺到的錢起碼存起來大半。他們省吃儉用過日子，從來不花不屬於自己的錢——即藉貸。
但是，當“用明天的錢圓今天的夢”之藉貸消費觀念，從美國被搬到中國之後，完全顛覆瞭中國人“量入為齣”的古老傳統。這一籠頭一放，便一發不可收。迴頭再看杭州的房價，一套70平米的公寓售價按當時普通民眾的收入來計算，隻是相當於普通傢庭3年的收入。也就說說，一般傢庭如果省吃儉用5、6年，不必藉錢便能購買。
可是，歐美的藉貸消費方式一被炒熱，被國人接受，人們不願意再等瞭，他們從謹慎觀望到盲目跟風，一哄而上，好像要豁齣去瞭。原本一套公寓售價為10多萬，20年過去瞭，售價變成瞭100來萬，相當於杭州普通傢庭15、6年的收入！如果將其齣租的話，在20年前，每月的房租是600元上下，目前則徘徊在1300-1400元之間。房租的增長率比通脹率還低，等於20年下來房租不漲反跌。
讓我們再看看美國吧。
美國自1890年後的120年間，扣除通脹（平均每年2%）的因素，房價雖然有高有低，但平均價位始終徘徊在100這個點上。也就是一旦除去通脹因素，長期來看房價是不變的。 舉一個具體的實例。這裏有甲乙二君，他們看中瞭兩套一模一樣市值100萬的房子，假設他們口袋裏都有100萬。甲君以100萬買下瞭房子，乙君以6250一個月租瞭下來。以歐美每年平均2%的地産稅來計算（按當年的房價徵收），這兒為計算方便，房租的上升值和地稅的上升值正好相抵，都忽略不計。在160個月之後，甲君擁有的房子升值瞭，但扣去所付的地産稅、房子的維護費、保險費、管理費等等，他實際擁有的依然是100萬。而乙君把100萬拿去投資理財，他的投資（按歐美過去100年的保守的理財方式，平均迴報至少8%）迴報率，正好支付房租。
因此在租售比160的情況下，甲君和乙君在房子上最後所擁有的財富正好相等。這一例子說明從金融的角度來分析，當房價沒有泡沫的時候，租房和買房沒有優劣之分，隻是選擇不同的生活方式而已。這也正是為何歐美的大城市，長期以來租房和買房的比例一半一半，好些歐洲國傢甚至租房者的比例遠超50%！
不過，由於中國的特殊情況，比如目前還不用支付地産稅等，所以租售比可以從歐美最高的160，大幅提高至200倍以上。再考慮一綫大城市（如北京、上海）的特殊情況，租售比進一步提高到240倍。也就是說，如果以市值100萬的房子為例的話，假如月租金超過4167元，從金融的角度來看，那麼隨便居住在中國的哪個城市，這一房價都不算存在泡沫，而一旦房租低於4167元，那這房價無論在哪個城市都被高估瞭！
但事實上，當今中國房子的租售比已經普遍超過240倍，特彆像北上廣那樣的大都市，租售之比平均為500，超齣800到1000的也隨處可見。最近，我一個老朋友迴國定居，在上海東方曼哈頓租瞭一套市價超過800萬的高級公寓，每月租金竟然隻有10000元，租售比超過瞭800倍！也就是說，這套房子的價值高估瞭4倍以上！
總之，房子租售比是衡量房價是否閤理的精確標尺，特彆是對於個人投資者來言，請放心選用！
二手房市
判斷樓市是否有泡沫，除瞭常用的租售比、房價收入比和空置率以外，二手房的是否上漲也是一個非常準確的標杆！
近來，自國務院正式批準設立上海自貿區以來，市場情緒普遍受鼓舞，自貿區以及周邊的房地産市場二手房價格預期上揚。不過，漲幅並不高，9月非新興城區整體上漲隻有0.98%，幾乎沒漲。浦東漲幅雖然較高一點，如浦東臨港新城、浦東外環、浦東曹路分彆上漲2.05%、1.88%和1.31%。其它地區如奉賢、金山分彆上漲1.73%、1.24%，但都不超過2%，和新房上漲的幅度不成比例。
上個月，我迴國一次，在上海注意到，雖然新房樓市房價依然上升，但二手房價停止上升，二手房市更似乎有價無市。
判斷樓市是否有泡沫，除瞭常用的租售比、房價收入比和空置率以外，二手房的是否上漲也是一個非常準確的標杆！一般來說，如果新房市場雖然上升，但二手房價不隨之上漲的話，那也是樓市泡沫的另一顯著特徵。
自貿區的設立肯定會使得好些人覺得炒作“概念”的好時機到來瞭，或許能夠大撈一票。但絕大多數炒傢顯然已經意識到瞭，當前這種房市的概念炒作與股市中的概念炒作一樣，是不會長久的。因為目前的國際大環境，已不適閤大傢這麼做瞭，影響房價和股市的低利率、寬鬆貨幣即將結束。10月22日，中國總理李剋強在齣席世界審計組織會議時提及：中國中央政府財政收入齣現瞭多年未見的負增長，中國政府要“保持定力，堅持不擴大赤字，不放鬆也不收緊銀根（也就是銀根將繼續偏緊）。”銀行勢必會提高貸款的條件，不敢亂藉錢瞭。
而另一個世界最大的經濟體美國，前不久因國債上限問題導緻政府關閉大門數日，其根本問題是貨幣寬鬆政策走到瞭難以為繼的地步。近來，兩國領導人的頻繁互動，應該是確認瞭從低利率、寬鬆貨幣——到低利率、收緊貨幣的政策轉變。
而實際上，低利率和緊縮貨幣是互相矛盾的兩種政策，但由於經過若乾年的寬鬆貨幣，經濟依然不見明顯的好轉，“貨幣放水”卻明顯齣現瞭很多副作用（如美國和歐洲的債務危機），各國央行不得不維持低利率政策。
盡管央行依然推行低利率，但是商業銀行的貸款利率卻已上調。以加拿大為例，從今年8月開始加拿大五大銀行陸續上調瞭按揭利率，TD銀行從3.69%至3.79%，上調瞭10個基點。
由此可見，央行利率雖然低，但企業（或個人）的藉貸成本卻增加瞭，麵對利差套利、股市虛高等問題，這種“利率剪刀差”現象，不久之後必將逼迫各國央行提高基準利率。
未來新一輪的利率上揚，不但將提高企業和個人的藉貸成本，使藉錢變得更加昂貴，而且將影響價格。如果一個企業的成本上升是因為藉貸，那麼一部分或全部的成本很可能會轉嫁到消費者手中。而依靠按揭購房的傢庭將因為利率上揚，麵臨持房成本的上升。同樣，利用藉貸資金炒房的成本也將增加。
此外，利率上升還將導緻亞洲新興市場（包括中國）的資本外流、本幣匯率急跌、流動性吃緊、資産價格大幅縮水、甚至觸發資産泡沫破滅。隻需迴顧金融曆史400年，無一不是一個泡沫接著一個泡沫，以及一個泡沫破滅接著一個泡沫破滅的曆史。比如2007年中國A股從6000多點下跌到1000多點。
前車之鑒，後事之師。希望意欲炒作“概念”房的人們提高警覺，避免在貨幣緊縮的大環境下，作齣非理性的決策。
房價推高瞭通脹
人民幣不斷升值的直接後果，首先是齣口導嚮型企業承受越來越沉重的匯兌貶值壓力；其次，熱錢的不斷湧入，對國內的物價水平和資産價格將造成影響，比如房地産。
因為股市不振，金價又大跌，大傢都把注意力放到瞭房子上，以為隻有房子纔能抗通脹。所以，齣現各大城市爭奪房子的現象，推高瞭房價。許多網友因此認為，是通脹推高瞭房價。
其實這是隻見錶象，忘卻本源的本末倒置的說法！
在大多數情況下，一個國傢經濟的高通脹主要由兩個原因所驅動：
首先，是相對供應商品的需求增加。當大傢打破頭搶購一種稀缺商品時，價格上升。比如，中國和印度近幾十年發展迅猛，這意味著全球有限的銅、銀、金、和其它大宗商品，被更大的潛在買傢競投後抬高瞭價格。過去隻有極少數的工業化國傢，如美國、加拿大、澳大利亞、英國、德國、法國、意大利、俄羅斯等需求石油或其它商品。現在，那個時代已經過去瞭；
其次，在一段時間內，商品和服務價格的總水平超過瞭經濟增長，市場價格的總水平上升瞭，每個貨幣單位能夠買到的商品和服務卻減少瞭，這反映瞭對貨幣購買力的侵蝕。簡單地說，是貨幣超發貶值瞭購買力。
眾所周知，在通脹的年代藉錢消費是明智之舉。因為從銀行藉來的錢很值錢，償還的卻是貶值的錢，通脹侵蝕瞭錢的價值。舉例來說，當你去銀行簽下一紙買房閤約，銀行似乎隻能眼睜睜地看著他的購買力被稀釋，而你卻大獲全勝，因為你夠精明，懂得以負債來抗衡通脹。這也是銀行一直以來所宣傳的：用明天的錢圓今天的夢的藉貸消費模式。
本來，中國百姓長期以來秉承著傳統觀念，賺十分起碼存七分，視寅吃卯糧為敗傢子。上世紀九十年代初，當商品房剛剛興起之時，杭州一套 70 平米的公寓隻需十來萬人民幣，按目前房價來看簡直是便宜的不可思議，可當時房子竟然還滯銷，為什麼呢，因為那時普通百姓還不習慣藉貸買房。
然而，沒不久，一個誘人的故事傳進瞭中國大地：“某一天，一個美國老太和一個中國老太在天堂相遇，她們互相詢問起人間的生活，美國老太自詡以藉貸的方式，住著大房子開著大汽車，在人間瀟灑地走瞭一迴；中國老太聽瞭之後，悔恨自己一輩子節衣縮食，臨死前纔剛剛存夠買房子的錢，還沒享受一天就進瞭天堂，簡直冤死瞭。”
這個“美國老太”的消費方式，頓時令中國民眾大開眼界，更羨慕不已。幾韆年來，中國百姓節儉過日子，日常生活圍繞一個字——省，從不花費不屬於自己的錢。現在“美國老太”的榜樣放在眼前，一樣的人生，不一樣的生活，如果可以選擇，為什麼不呢？人們無可抑製地嚮往復製“美國老太”的消費模式，提前得到“美國老太”式的享受。於是，“用明天的錢圓今天的夢”這一誘人的口號，在這恰當的時候，堂而皇之響亮地呼喊起來，頗為迎閤民眾的口味，完全顛覆瞭中國人“量入為齣”的古老傳統。
觀念的改變，立刻帶來行動的變化。“美國老太”式的消費模式一齣颱，中國民眾連五、六年都不願再等瞭，他們逐漸放棄瞭以往的謹慎觀望，從盲目跟從，到一哄而上，好像要豁齣去瞭。
其實，“用明天的錢圓今天的夢”正是這三十年來大大小小泡沫産生的根源。為什麼呢？其實非常簡單。大傢都知道，在市場經濟中，物價由供求關係而定。如果大傢都不靠藉貸，那麼房價的漲跌就隻能隨著收入的漲跌上下起伏，反映的是閤理的供求關係。而一旦人人都可以藉貸瞭，當大傢手中都有瞭“明天的錢”，這時人的購買力已經和他的實際收入脫離瞭，市場的供求關係立刻被扭麯。用尚不存在的明天的錢去購買房子時，那種不實的“求”便無限增大，房價自然急劇上升。
那麼高房價為何能推高通脹呢？試想一下，你買房藉來的貸款，即5倍到10倍的貨幣杠杆！而當大多數人都用貸款買房的話，貸款總額肯定超過原先的貨幣供給量——貨幣超發，這主要是來自銀行的“貨幣乘數效應”（Money Multiplier，存款準備金的反比）。而房貸5到10倍的貨幣杠杆，正是導緻中國近年來，M2加速成長的最主要的原因之一，房價越高，M2就越大！根據央行今年2月份最新公布的數據，中國M2餘額達到99.86萬億元，全球排名第一，不推高通脹纔怪呢！
而當高房價推高瞭通脹，大傢以為買房能抗通脹，於是一旦能支付首付，便繼續買房，哪怕空置著也要買，結果形成惡性循壞，房價越高——〉通脹越甚——〉越要買房——〉房價越高，這就是金融上的“狗追尾”現象：房價上漲時，推動土地價格上漲，而土地價格上漲再倒過來推動房價上漲，惡性循環，愈演愈烈。結果必然引發金融危機、甚至經濟危機！
目前，中國的高房價顯然已經齣現瞭綁架實體經濟跡象，阻礙瞭中國經濟的可持續健康發展。怎麼辦呢？一句話，房價必須理性迴歸，擺脫“狗追尾”的窘境，進入和房價上漲時相反的良性循環。
房産稅的作用
去年,一則“京版房産稅要來瞭，起徵麵積或人均24平米”的消息，立刻攪亂瞭一池春水，使人們仿佛聽到瞭房産稅的腳步聲，似有“山雨欲來風滿樓”的意味。不過，北京市地方稅務局官方微博迴應稱，“尚未接到上級部門有關工作部署的通知”。
在歐美，房地産稅（Real estate taxes）通常被稱為物業稅（Property taxes）。而物業稅可以分為兩種類型：一種是不動産稅（Real property taxes），對包括土地、改善結構或附屬建築等徵收；而另一種是個人財産稅（Personal property taxes），對不包括土地的房産、汽車、商業及工業設備等徵收。
在這兒，不動産是一個民法概念，它所定義的是土地、及在土地之上的房屋等不可移動、有固定地址的建築物；而在基尼斯係數中，物業，即房産（不包括土地）屬於最奢侈的消費品之一。目前中國所指的房産稅，就屬於後者。
在美國，每個州對物業稅和個人財産稅都有詳細的法律定義。通常由當地政府（市級或縣級）對房産徵收物業稅，各州的稅率也不盡相同，依照房産的價值大約在0.2%和4%之間。
而如何來確定物業的稅率，包括瞭兩個部分組成：改善結構或建築的價值，以及土地或地段的價值。物業稅主要用來支持當地的教育、警察/消防、地方政府、一些免費的醫療服務，以及地方的基礎設施……
在中國，由於收入一次分配環節還不夠公平，造成瞭巨大的貧富懸殊，最顯著的體現就是不同的階層，在房産占有上錶現齣財富的巨大差距，使大傢的眼睛都盯在瞭房子上。
針對當前中國樓市的狀況（比如房價過高），對是否應該徵收房産稅，以及如何徵收，各方的爭論相當激烈。我個人認為，房産稅的政策如設計執行得當，可以使房價理性迴歸，並可促進中國經濟可持續地健康發展。而如何抑製貧富差距過大的問題，稅收是最溫和的手段，也是妥協的産物。
因此，徵收房産稅應該以加重持房成本、遏製投機炒房為目的——逼齣空置房，而不該加重房奴的負擔。也就是說，對自住房不該徵、或少徵稅；對擁有第二套以上、尤其是空置房，應該加大稅率，以階梯式徵稅的方法加大持房成本，逼著炒傢要麼賣齣，增大房屋供應量，以降低房價；要麼齣租，加大租房市場的供應量來平抑房租。
比如，就前段時間被炒得沸沸揚揚的“房姐”事件來看，假如對“房姐”屯積的一萬平方樓房加以徵收房産稅，如果按每平方米3萬元、以每年2%的房産稅來計算，每年就將繳稅600萬，“房姐”的持房成本將大幅提高。
不過許多人擔憂，開徵房産稅會傷及普通百姓，比如房産稅是否會提升房租，或提高房價。這種擔憂是有道理的。不過，房産稅和個人所得稅一樣，關鍵在於起徵點。假如你的工資收入未到個稅的起徵點，個稅根本和你無緣。而如果將房産稅從第二套、甚至第三套房為起徵點，並實施階梯式稅率，房子越多，稅率越高。
事實上租房市場是個有效市場，隻有供不應求房租纔會上升。而實施房産稅，恰恰可以增加住房擁有者的持有成本，逼齣大量的空置房進入市場，或齣租，或齣售，不僅會迫使房價的理性迴歸，更會降低租房價格，能使普通百姓受惠！
另外，以歐美的經驗，每年房租的漲幅都受到政府限製。比如多倫多，今年公寓的房租必須下降1.49%。如果中國在房産稅齣颱的同時，政府也能同時限製房租的漲幅，並將房産稅的一部分用於廉租屋的建設，房租就更沒有上漲的可能瞭！
事實上，中國政府早就意識到房産過熱之弊端，宏觀調控也已多年，但為何樓市泡沫一直擠不掉呢？我認為是調控手段不給力。而開徵房産稅是見效最快、也是最方便的操作調整方案：首先嚮空置房徵收高額房産稅，如此政府既可以快速獲得大量稅收，還可彌補因地價下跌帶來的財政損失；以此杜絕投機抄房，根治高房價帶來的各種弊病。
他山之石，可以攻玉。隻要中國結閤自己的特殊情況，巧用房産稅，房價的理性迴歸是完全可能的！

前言/序言

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