编辑推荐
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内容简介
《土地估价实务基础(第五版)》是严格按照《全国土地估价师资格考试大纲》的要求编写的,按照大纲的要求划分出了复习要点、考点,并对考点做了一一讲解。全书内容包括土地价格的概念、土地价格影响因素、土地估价概念、土地估价的原则、土地估价程序及土地价格定义的界定、收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价系数修正法、常见用途土地估价及其他土地权利估价、土地分等、土地定级、城市地价动态监测、征地区片综合地价评估等。
《土地估价实务基础(第五版)》可供参加2014年度全国土地估价师资格考试的考生复习使用。
目录
目 录
第一章 土地价格的概念
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆☆考点1:土地价格的内涵与外延
☆☆☆☆☆考点2:我国土地价格的形式
☆☆☆☆☆考点3:土地价格的主要特征
☆☆☆☆☆考点4:土地价格的类型及特征
☆☆☆考点5:我国土地价格评估的发展历史
第二章 土地价格影响因素
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆☆考点1:一般情况下的地价影响因素
☆☆☆考点2:主要地价影响因素的作用规律
☆☆☆☆☆考点3:不同用途地价影响因素的特点
第三章 土地估价概念
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆☆考点1:土地估价的概念
☆☆☆考点2:土地估价的作用及现实意义
☆考点3:土地估价的服务方向
☆☆☆☆☆考点4:我国土地估价的产生背景和发展过程
第四章 土地估价的原则
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆☆考点1:土地估价原则
☆☆☆考点2:预期收益原则
☆☆☆☆☆考点3:替代原则
☆☆☆☆☆考点4:最有效利用原则
☆☆☆☆☆考点5:供需原则
☆☆☆考点6:报酬递增递减原则
☆☆☆☆考点7:贡献原则
☆☆☆考点8:变动原则
☆☆☆☆考点9:合法原则
第五章 土地估价程序及土地价格定义的界定
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆☆考点1:土地估价程序
☆☆☆☆☆考点2:确定估价基本事项
☆☆☆☆考点3:拟订估价作业计划
☆☆☆☆☆考点4:收集资料实地踏勘
☆☆☆☆☆考点5:分析整理相关资料
☆☆☆☆☆考点6:选定方法试算价格
☆☆☆考点7:确定宗地估价结果
☆☆☆☆考点8:撰写估价报告书
☆☆☆☆考点9:土地估价报告审核
☆☆☆☆☆考点10:土地价格定义的界定
第六章 收益还原法
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆☆考点1:收益还原法概念
☆☆☆考点2:收益还原法的基本公式
☆☆☆☆考点3:收益还原法不同情况下的公式
☆☆☆☆☆考点4:收益还原法估价的基本步骤
☆☆☆☆☆考点5:土地年总收益的概念、测算方法
☆☆☆☆☆考点6:总费用的测算方法
☆☆☆☆☆考点7:土地纯收益的概念及测算方法
☆☆☆☆☆考点8:土地还原率的概念及其确定方法
☆☆☆☆☆考点9:收益还原法的适用范围及基本条件
☆☆考点10:收益还原法的发展历史及其在国外的应用
第七章 市场比较法
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆☆考点1:市场比较法的概念
☆☆☆☆考点2:市场比较法的特征
☆☆☆☆☆考点3:市场比较法的原理
☆☆☆☆☆考点4:市场比较法的基本公式
☆☆☆☆☆考点5:市场比较法的估价步骤
☆☆☆☆☆考点6:调查与选择比较案例
☆☆考点7:确定价格可比基准
☆☆☆☆考点8:交易情况修正
☆☆☆☆考点9:估价期日修正
☆☆☆☆☆考点10:区域因素比较与修正
☆☆☆☆考点11:个别因素比较与修正
☆☆☆考点12:其他相关修正的类型及修正方法
☆☆考点13:确定比准价格
☆☆☆☆考点14:市场比较法适用范围
第八章 成本逼近法
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆考点1:成本逼近法概念
☆☆☆☆☆考点2:成本逼近法的基本公式
☆☆☆☆☆考点3:成本逼近法估价步骤
☆☆☆☆☆考点4:土地取得费的概念、构成及计算方法
☆☆☆☆☆考点5:土地开发费的概念、构成及计算方法
☆☆☆☆考点6:利息
☆☆☆☆考点7:土地开发利润
☆☆☆考点8:土地增值
☆☆☆考点9:土地价格修正与确定
☆☆☆☆考点10:成本逼近法的适用范围及应用限制
☆考点11:成本逼近法在我国的发展
第九章 剩余法
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆考点1:剩余法的概念
☆☆☆☆考点2:剩余法的基本公式
☆☆☆☆☆考点3:剩余法的估价步骤
☆☆☆考点4:最佳开发利用方式
☆☆☆☆☆考点5:不动产价值的测算
☆☆☆☆☆考点6:假设开发条件下建筑开发成本计算
☆☆☆☆考点7:假设开发条件下投资利息计算
☆☆☆考点8:建筑开发利润
☆☆考点9:建成条件下建筑物价值的计算要求及方法
☆☆☆☆考点10:土地价格的计算
☆☆☆☆考点11:剩余法适用范围与限制条件
☆考点12:剩余法的发展历史
第十章 路线价法
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆☆考点1:路线价法的概述
☆☆☆☆☆考点2:与路线价法有关的概念
☆☆☆☆☆考点3:路线价法的操作步骤
☆☆☆☆☆考点4:国外路线价的深度修正方法
☆☆☆☆☆考点5:其他宗地条件修正系数编制
☆☆☆☆考点6:路线价法的适用范围
☆考点7:路线价法的发展历史
第十一章 基准地价系数修正法
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆☆考点1:基准地价系数修正法概念与基本原理
☆☆☆考点2:基准地价系数修正法的公式
☆☆☆☆☆考点3:采用城镇基准地价系数修正法估价的要求及方法
☆☆☆考点4:基准地价系数修正法的适用范围与限制
☆☆☆☆考点5:农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤
第十二章 常见用途土地估价及其他土地权利估价
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆☆考点1:常见用途土地估价
☆☆☆考点2:其他土地权利估价
第十三章 土地分等
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆☆考点1:城镇土地分等的概念和原理
☆☆☆☆☆考点2:城镇土地分等的因素因子体系
☆☆☆考点3:城镇土地分等的技术路线和程序
☆☆☆☆考点4:城镇土地分等的因子分值计算方法
☆考点5:城镇土地分等的因素因子分值计算标准化方式
☆☆☆考点6:因素因子分值计算位序标准化
☆☆☆☆考点7:因素因子分值计算极值标准化
☆☆☆☆☆考点8:城镇土地分等涉及指数方式的因子指标计算
☆考点9:城镇土地分等因素因子权重确定的原则
☆☆☆☆☆考点10:城镇土地分等因素因子权重确定的方法
☆☆☆考点11:城镇土地分等划分方法
☆☆☆☆☆考点12:农用地分等的基本概念
☆☆☆考点13:农用地分等的原则
☆☆☆☆考点14:农用地分等的因素法
☆☆☆☆考点15:农用地分等的样地法
☆☆考点16:农用地分等的程序
☆☆☆☆考点17:农用地分等单元划分原则与方法
☆☆☆☆考点18:土地利用系数分指定作物计算方法
☆☆考点19:土地利用系数综合计算方法
☆☆☆考点20:土地经济系数分指定作物计算方法
☆考点21:土地经济系数综合计算方法
第十四章 土地定级
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆考点1:城镇土地定级的概念和原理
☆☆☆☆考点2:城镇土地定级的因素因子体系
☆☆☆☆☆考点3:城镇土地定级的技术路线和程序
☆☆☆☆考点4:城镇土地定级的因素因子分值计算原则
☆☆☆☆☆考点5:城镇土地定级的因素因子分值计算方法
☆☆☆☆☆考点6:因素对土地质量的影响方式及类型
☆考点7:城镇土地定级中的面状土地因素分值计算方法
☆☆考点8:城镇土地定级中的点、线状土地因素分值计算方法
☆☆☆☆☆考点9:城镇土地定级中的商服繁华影响度的指标分析
☆☆☆☆☆考点10:城镇土地定级中的繁华影响度分值的计算与叠加
☆☆☆☆☆考点11:城镇土地定级中的道路通达度指标分析
☆☆☆☆考点12:城镇土地定级中的道路通达度的分值计算
☆☆☆考点13:城镇土地定级中的公交便捷度分析
☆☆☆☆考点14:城镇土地定级中的公交便捷度的分值计算和修订
☆☆☆☆☆考点15:城镇土地定级中的基础设施完善度作用分值计算
☆☆☆考点16:城镇土地定级中的环境质量优劣度作用分值计算
☆☆☆☆☆考点17:城镇土地定级中的公用设施完备度、对外交通便利度、
文体设施影响度作用分值计算
☆☆☆考点18:绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算
☆☆☆考点19:产业集聚影响度的作用分值计算
☆☆☆☆☆考点20:城镇土地定级的因素因子权重确定方法
☆☆☆☆考点21:城镇土地级别划分方法
☆☆☆考点22:农用地定级的基本概念
☆考点23:农用地等价的关系
☆☆☆☆☆考点24:农用地定级的原则
☆☆☆☆☆考点25:农用地定级的程序和方法
☆☆☆☆☆考点26:农用地定级单元划分原则与方法
第十五章 城市地价动态监测
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆☆考点1:城市地价动态监测的程序及指标采集方法
☆☆☆☆考点2:标准宗地的设立及估价要求与方法
第十六章 征地区片综合地价评估
【重点提示】
【考试范围】
【考点采分】
☆☆☆☆☆考点1:征地区片综合地价的范围和特点
☆☆☆☆☆考点2:征地区片综合地价的评估步骤和方法、表达形式,
以及在征地补偿估价中的应用
土地估价实务基础模拟试卷(一)
土地估价实务基础模拟试卷(一)参考答案及解析
土地估价实务基础模拟试卷(二)
土地估价实务基础模拟试卷(二)参考答案及解析
精彩书摘
第一章 土地价格的概念
【重点提示】
掌握:土地价格的内涵,土地价格的特征
熟悉:不同类型土地价格及特征
了解:我国土地价格评估的发展历史
【考试范围】
1.土地价格概念
(1) 土地价格的内涵
(2) 我国土地价格的形式
2.土地价格的特征
3.不同类型土地价格及特征
(1) 土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他项权利价格(按土地权利分类)的特征
(2) 交易价格、理论价格、评估价格等(按生产方式分类)的特征
(3) 基准地价、标定地价、监测地价等(按管理目的分类)的特征
(4) 土地总价格、土地单位面积价格、楼面地价等(按结果表示方法分类)的特征
(5) 生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格等(按土地形态划分)的特征
(6) 拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格等(按土地交易方式划分)的特征
(7) 买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等(按使用目的划分)的特征
(8) 监测地价等其他一些划分方法形成的土地价格的特征
4.我国土地价格评估的发展历史
【考点采分】
考点1:土地价格的内涵与外延
重点等级:☆☆☆☆☆
☆☆☆☆☆考点1:土地价格的内涵与外延
土地价格是土地经济作用的反映,也称Ⅰ【 A.土地使用价值 B.土地收益 C.基准地价 D.地价】,是土地权利和预期收益的购买价格,即地租的资本化。土地价格存在的根源是Ⅱ【 A.垄断地租 B.绝对地租 C.经济地租 D.级差地租】。决定土地价格高低的主要因素是Ⅲ【 A.绝对地租 B.经济地租 C.级差地租 D.垄断地租】。完整的土地价格定义应包括Ⅳ A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型 B.估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型 C.估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期[=YQ]D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期】等内容。我国的地价是以Ⅴ【 A.土地使用权出售 B.土地使用权购买 C.土地使用权出租 D.土地使用权出让 E.土地使用权转让】为前提,一次性支付的多年地租的现值总和,是土地所有权在经济上的实现形式。
一般来说,土地价格具有如下特点:Ⅵ【 A.土地有比较完整的市场 B.土地价格高低不由生产成本决定 C.土地价格形成时间长且相对比较困难 D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态 E.土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低和利息率的大小】。用公式表示:土地价格=地租/利息率。所以,土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格,它随着Ⅶ【 A.地租的提高或利息率的上升 B.地租的提高或利息率的下降 C.地租的降低或利息率的上升 D.地租的降低或利息率的下降】而不断上涨。不同的权利可取得不同的土地收益,也会有相应不同的土地价格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性,土地价格与一般物品的价格相比,有其自身的特性:Ⅷ【 A.价格基础不同 B.形成时间不同 C.地价具有明显的地区性和地域性 D.地价形成市场的不充分性 E.地价呈总体上升趋势】;土地价格的高低不由Ⅸ【 A.地租 B.利息 C.利息率 D.生产成本】决定,主要由土地的有效需求决定;
Ⅹ【 A.土地 B.房屋 C.汽车 D.机器】一般不具有折旧现象。
【经典试题】
(多选题)1.关于土地价格,说法正确的有( )。
A.地价具有明显的地区性和个别性
B.地价呈明显上升趋势,地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度
C.土地市场是不完全的市场
D.土地价格的高低由其生产成本决定
E.土地价格是土地经济作用的反映
参考答案Ⅰ.DⅡ.BⅢ.CⅣ.A(2006年考试真题)Ⅴ.DE Ⅵ.BCDEⅦ.B Ⅷ.ABCDEⅨ.DⅩ.A1.ABCE
考点2:我国土地价格的形式
重点等级:☆☆☆☆☆
☆☆☆☆☆考点2:我国土地价格的形式
土地同一般商品类似,在不同的阶段满足不同的目的,会形成不同的价格形式。为加以区分,往往在价格前分别加上相应的限定词。这样,一组相辅相成的价格系列就构成了价格体系。
对一般商品价格而言,为区分其在不同阶段的价格形成特点,长期以来,已形成了一系列固定的名称。以具体商品为例,有表示企业内部商品生产成本的成本价格、商品出厂转入
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