二手房交易三日通：高房價下的二手房投資交易指南（第2版） epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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內容簡介

　　《二手房交易三日通：高房價下的二手房投資交易指南（第2版）》在對房地産行業進行長期實操性研究的基礎上，結閤最新的政策精神以及當今高房價下的二手房交易的特點，對二手房買賣、租賃、投資等交易問題的知識、手續和操作要訣進行全麵介紹。本書共有三章，分彆為二手房交易的基礎知識，二手房交易與投資要訣，二手房交易流程的相關知識。本書編寫脈絡清晰，可以滿足不同讀者不同時期二手房買賣、租賃、投資的需要。
　　本書適閤廣大的二手房交易參與者閱讀參考，包括二手房的買賣雙方、租賃雙方、投資者以及房地産中介經紀人等。

內頁插圖

目錄

前言
第1章 (第1日)二手房交易的基礎知識
1.1 房地産的相關知識
1.房地産的含義
2.房産與地産的含義
3.物業的含義
4.不動産的含義
5.房地産、物業和不動産三者的區彆
6.房地産業的含義
7.房地産投資開發的含義
8.房地産中介服務的含義
9.物業管理的含義
10.房地産開發的含義
11.土地一級開發的含義
12.房地産市場的概念
13.房地産市場的三級分類
14.四種房地産物業類型
1.2 地産的相關知識
1.2.1 有關地産的基本名詞
1.2.2 有關土地權益的知識
1.土地所有權
2.土地使用權
1.2.3 有關土地價格的知識
1.土地使用權齣讓金
2.地價
3.地麵價與樓麵價
4.基準地價與標定地價
1.2.4 有關土地市場的知識
1.土地一級市場
2.土地二級市場
1.2.5 有關商業地産與其他地産的知識
1.商業地産的含義
2.商業地産的經營模式
3.工業地産的含義
4.工業地産的類型
5.旅遊地産的含義
6.景區住宅
1.3 房産的相關知識
1.3.1 有關房産的基本名詞
1.3.2 有關房産開發的名詞
1.3.3 有關房屋産品類型的名詞
1.4 房屋建築規劃的相關知識
1.4.1 有關房屋建築規劃的名詞
1.有關規劃設計的名詞
2.有關房屋建築學的名詞
3.有關住宅建築學的名詞
4.有關房屋結構的名詞
1.4.2 有關房屋麵積計算的知識
附錄1.4 A中華人民共和國城市房地産管理法
附錄1.4 B國務院辦公廳關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的
通知
第2章 (第2日)二手房交易與投資要訣
2.1 二手房的選購要訣
2.1.1 二手房的置業規劃要訣
1.二手房的置業優勢
2.青年購房者的二手房置業規劃
3.中年購房者的二手房置業規劃
4.老年購房者的二手房置業規劃
2.1.2 二手房的選房要訣
1.大環境的選擇要訣
2.小環境的選擇要訣
3.其他影響因素的選擇要訣
4.購房指數的計算方法
5.拍賣二手房的選擇要訣
2.1.3 二手房的價格評估要訣
1.二手房交易需要進行房地産估價的情況
2.國傢對房地産價格評估服務的收費規定
3.房地産價格評估的程序
4.二手房估價的方法
2.1.4 二手房的房齡評估要訣
1.查看外立麵
2.細辨內結構
3.多方麵搜集信息
2.1.5 二手房的議價要訣
2.1.6 二手房的貸款要訣
1.準確評估藉款能力
2.首套房、二套房的利息差距大
3.選擇閤適的貸款品種
4.住房貸款的注意要點
2.1.7 二手房交易時與中介打交道的要訣
1.教你看二手房廣告
2.教你簽看樓書
3.教你辨彆二手房信息
4.教你支付誠意金
5.教你避免被賺取差價
6.教你支付中介傭金
7.教你與中介簽閤同
8.教你認清私自交易的法律責任
2.1.8 二手房的産權審查與過戶要訣
1.審查上市交易資格
2.查詢二手房産權狀況
3.辦理戶口遷移
2.1.9 二手房的收房驗房要訣
1.注意交樓附送物品的清單
2.注意檢查單元室內各項設施的質量
3.注意各項費用必須結清
4.注意收樓證明是否齊全
5.注意戶籍是否遷齣
6.注意發票是否齊全
2.1 二手房置業計劃錶
2.2 二手房的齣售要訣
2.2.1 二手房齣售的方式
1.自行齣售
2.委托齣售
2.2.2 二手房齣售需要準備的材料
2.2.3 二手房齣售的稅費
1.營業稅
2.印花稅
3.個人所得稅
4.中介傭金
2.2.4 二手房齣售的放盤要訣
2.2.5 二手房齣售的議價要訣
1.閤理確定齣售價位
2.選準目標購房者
3.凸顯房子的優點
4.弱化房子的缺點
5.強調升值保值功能
6.掌握談判技巧
附錄2.2 A二手房買賣閤同(三方閤同)
附錄2.2 B二手房買賣閤同(雙方閤同)
2.3 二手房的租賃要訣
2.3.1 房屋租賃的基本知識
1.什麼是房屋租賃
2.有關房屋租賃的政策
3.有關房屋租賃閤同的規定
4.有關房屋租賃的稅費問題
5.有關房屋租賃的登記問題
6.有關房屋租賃的租金問題
2.3.2 二手房齣租的要訣
1.分析房屋所處的齣租市場
2.尋找閤適的租房者
3.提升房子吸引力
4.靈活製定租金收取方式
5.簽訂正式的書麵租賃閤同
6.辦理租賃登記手續
7.依法交納房屋齣租稅費
2.3.3 二手房承租的要訣
1.尋找齣租房源的方式
2.租房前實地仔細檢查
3.與房東商討租金的要訣
4.與房東簽訂租賃閤同的要訣
5.物業交接與檢驗的要訣
附錄2.3 A非居住用房租售委托協議
附錄2.3 B共有權人同意書
附錄2.3 C承租人放棄優先購買權聲明書
2.4 二手房的投資要訣
2.4.1 房産投資的基本知識
1.房産投資的功能分析
2.房産投資的六種模式
3.房産投資的正確觀念
2.4.2 二手住房的投資要訣
1.投資二手住房的方式選擇
2.投資二手住房的房産價值評估要訣
3.投資二手住房的投資價值評估要訣
4.投資二手住房的物業類型選擇要訣
5.投資二手住房的戶型選擇要訣
2.4.3 二手商鋪的投資要訣
1.二手商鋪的特徵
2.二手商鋪的三種盈利模式
3.二手商鋪的類型
4.投資二手商鋪要考慮的因素
5.二手商鋪投資要注意的問題
6.二手商鋪投資的十三個經驗
7.小型商鋪的投資要訣
8.二手商鋪的投資陷阱
2.4.4 二手寫字樓的投資要訣
1.投資二手寫字樓的三大理由
2.二手寫字樓投資價值的估算要訣
3.不同投資目的的投資者投資二手寫字樓的要訣
4.不同資金實力的投資者投資二手寫字樓的要訣
5.二手寫字樓投資選擇地段的三個要訣
6.二手寫字樓投資應關注的十項硬件設施
2.4.5 二手公寓的投資要訣
1.二手公寓的類型
2.各類型二手公寓的區彆
3.二手公寓投資的一般要訣
4.二手普通公寓的投資要訣
5.二手酒店式公寓的投資要訣
6.二手商務公寓的投資要訣
7.二手小戶型公寓的投資要訣
2.4.6 二手彆墅和二手豪宅的投資要訣
1.投資二手彆墅的三個理由
2.二手彆墅的五種類型
3.投資二手彆墅應關注的四個問題
4.投資二手彆墅的五個要訣
5.投資二手豪宅的兩個理由
6.投資二手豪宅的五個要訣
2.4.7 二手車位的投資要訣
1.二手車位的産權是投資者首先要瞭解的問題
2.投資二手車位應注意的五個要點
第3章 (第3日)二手房交易流程的相關知識
3.1 二手房交易過程的操作知識
3.1.1 有關房地産交易的知識
1.房地産交易的基本概念
2.房地産轉讓的知識
3.房地産銷售的名詞
4.住房限購政策的具體規定
3.1.2 二手房交易前的操作要點
1.買賣雙方委托房地産中介公司
2.買方實地看房
3.賣方協助買方審查房屋權屬
4.買方付定金
3.1.3 二手房交易時的操作要點
1.買賣雙方簽閤同
2.賣方報稅
3.買賣雙方共同申請轉移登記
4.賣方繳稅並辦理過戶手續
5.買方領取新房産證
3.1.4 二手房交易後的操作要點
1.結清水錶賬單
2.告知電錶狀況
3.天然氣過戶
4.結清電話費和上網費
5.協助有綫電視過戶
3.1.5 涉及按揭的二手房交易知識
1.賣方無抵押，買方一次性付款的情況
2.賣方無抵押，買方按揭付款的情況
3.賣方有抵押，買方一次性付款的情況
4.賣方有抵押，由擔保贖契，買方辦按揭的情況
5.賣方有抵押，由現金贖契，買方辦按揭的情況
3.1.6 涉及房改房的二手房交易知識
1.房改房的相關知識
2.成本價房改房的二手房交易知識
3.標準價房改房的二手房交易知識
3.1.7 涉及經濟適用住房的二手房交易知識
1.經濟適用住房的含義
2.經濟適用住房的升值空間
3.經濟適用住房的二手房交易知識
4.經濟適用住房二手房交易所需提交的材料
5.不得齣售的經濟適用住房
3.2 房地産中介的相關知識
3.2.1 房地産中介服務的知識
1.房地産中介服務相關名詞
2.正確認識中介服務七要點
3.正確認識中介服務中的"三金"
3.2.2 房地産中介公司的知識
1.房地産中介公司的經營資格
2.房地産中介公司經營範圍
3.房地産經紀機構
3.2.3 房地産經紀人的知識
1.房地産經紀人員的含義
2.房地産經紀人的服務流程
3.房地産經紀人禁止的行為
4.房地産經紀人的權利
5.房地産經紀人的義務
6.房地産經紀業務委托人的權利
7.房地産經紀業務委托人的義務
8.房地産經紀服務的收費標準
3.3 二手房購房抵押貸款的相關知識
3.3.1 有關貸款的名詞
3.3.2 有關房地産抵押的知識
1.有關房地産抵押的名詞
2.有關房地産抵押的問題
3.3.3 有關個人購房貸款的常見問題
3.3.4 有關貸款銀行的知識
3.3.5 有關個人住房商業性貸款的知識
1.什麼是個人住房商業性貸款?
2.貸款申請人需要具備哪些條件?
3.個人住房商業性貸款的發放對象有無限製性規定?
4.個人住房商業性貸款的額度和期限如何確定?
5.如何辦理二手房商業性貸款?
6.辦理二手房商業性貸款需提交哪些材料?
7.住房抵押貸款閤同和藉款閤同的內容
8.什麼情況下銀行對貸款人實行第二套(及以上)住房差彆化信貸?
9.個人住房商業性貸款的首付比例
10.個人住房商業性貸款如何認定居民傢庭住房套數?
11.如藉款人逾期還款，如何處理?
12.藉款人如何選擇閤理的還款期限?
13.申請個人住房商業性貸款需辦理的手續
14.藉款人如何償還銀行貸款?
15.個人住房商業性貸款與公積金貸款有什麼區彆?
3.3.6 有關個人住房公積金貸款及組閤貸款的知識
1.有關個人住房公積金貸款的知識
2.有關個人住房組閤貸款的知識
3.3.7 有關個人商業用房貸款的知識
3.3.8 有關按揭還款方式的知識
3.3.9 有關提前還款的知識
3.3.10 有關按揭保險的知識
3.3.11 有關轉按揭和加按揭的知識
附錄3.3 A個人住房貸款管理辦法
附錄3.3 B關於加強商業性房地産信貸管理的通知
附錄3.3 C關於加強商業性房地産信貸管理的補充通知
3.4 二手房買賣稅費的相關知識
3.4.1 二手房買賣稅費的名詞
1.稅收與稅率
2.普通住房
3.轉讓收入
4.上手購房發票
5.契稅
6.印花稅
7.營業稅
8.營業稅附加
9.個人所得稅
10.土地增值稅
11.房産稅
3.4.2 房地産交易費用
3.4.3 二手房買賣的幾種價格
3.4.4 二手房買賣的稅費免徵知識
1.兩種情況可享受個稅優惠
2.營業稅免徵條件
3.符閤減免條件要提前申請
3.4.5 購買二手房所需支付的稅費
1.一次性付款購買二手房所需的稅費
2.按揭付款購買二手房所需的稅費
3.4.6 齣售二手房所需支付的稅費
3.4.7 二手房賣方實收時買方需要支付的稅費
3.4.8 二手房買賣交納稅費的幾種不規範做法
1.以租代售
2.虛報成交價格
3.假贈與
4.離婚造假
3.4.9 其他有關的稅費常見問題
3.5 二手房買賣閤同簽訂的相關知識
3.5.1 簽訂閤同前的操作要點
1.買賣雙方審查對方的簽約主體資格
2.買方查明房屋情況
3.買賣雙方進行信息披露
4.買賣雙方簽約前應該準備的材料
3.5.2 簽訂閤同時的操作要點
1.核實簽約主體
2.審查閤同條款
3.買賣雙方簽署閤同
3.5.3 簽訂閤同後的操作要點
3.6 房地産産權的相關知識
3.6.1 有關房地産産權的名詞
3.6.2 有關房地産産權的問題
3.6.3 有關房地産權證的相關問題
1.有關房地産權證的名詞
2.有關房地産權證的問題
3.有關房地産權證的辦理問題
3.6.4 有關房地産産權登記的相關知識
1.有關房地産産權登記的名詞
2.有關房地産産權登記的問題
3.有關房地産抵押登記的問題

精彩書摘

　　1．3 房産的相關知識
　　1．3．1 有關房産的基本名詞
　　房屋一般是指上有屋頂，周圍有牆，能防風避雨，禦寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，並具有固定基礎，層高在2．2米以上的永久性場所。但根據某些地方的生活習慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內。
　　私房也稱私有住宅、私産住宅。它是由個人或傢庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本都是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場齣售給個人和傢庭後，也就轉為私有住宅。
　　公房也稱公有住房或國有住宅。它是指由國傢以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未齣售之前，住宅的産權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國傢所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策可分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房，這兩類房均為使用權房。其中，歸房管局管理的稱直管公房，歸各單位管理的稱自管公房。
　　商品房是指由房地産開發企業開發建設並齣售、齣租的房屋。
　　存量房是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋。
　　增量房是指房屋開發一級市場所開發齣的新房，是相對於存量房而言的房屋，包括商品房及經濟適用住房的預售房和現房。
　　已購公有住房又稱為房改房，是指城鎮職工根據國傢和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房製度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有。按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年後歸職工個人所有。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋等。房改房産權分為三個級彆：成本價産權、標準價産權以及標準價優惠産權。
　　保障性住房是指政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象、承租或銷售價格，具有保障性質的政策性住房。經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房、單位集資建房等屬於保障性住房的範疇。
　　經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定套型麵積和銷售價格，按照閤理標準建設，麵嚮城市低收入住房睏難傢庭供應，具有保障性質的政策性住房。
　　經濟適用住房製度是解決城市低收人傢庭住房睏難政策體係的組成部分。經濟適用住房供應對象與廉租住房保障對象相銜接。
　　單位集資建房簡稱集資房，根據2007年《經濟適用住房管理辦法》規定，距離城區較遠的獨立工礦企業和住房睏難戶較多的企業，在符閤土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資閤作建房。參加單位集資閤作建房的對象，必須限定在本單位符閤市、縣人民政府規定的低收入住房睏難傢庭。單位集資建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、供應對象、産權關係等均按照經濟適用住房有關規定嚴格執行。集資所建住房的權屬按齣資比例確定。個人按房價全額齣資的，擁有全部産權，個人部分齣資的，擁有部分産權。
　　廉租住房簡稱廉租房，是指政府以租金補貼或實物配租的方式，嚮符閤城鎮居民最低生活保障標準且住房睏難的傢庭提供社會保障性質的住房。廉租房隻租不售，嚮城市低收入睏難傢庭齣租，隻收取象徵性的房租。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。
　　公共租賃住房是指政府提供政策優惠，限定套型麵積和齣租價格，按照閤理標準籌集，主要麵嚮低收入住房睏難傢庭齣租的具有保障性質的住房。
　　單位租賃房是指企業、産業園區開發管理主體、高校、部隊及其他單位利用自用土地建設或者以舊建築改建，提供給本單位職工短期租住的職工宿捨，包括本市農村集體經濟組織利用農村集體建設用地建設並主要定嚮提供給産業園區、産業集聚區內員工租住的市場化相賃宿捨。
　　……

前言/序言

　　房地産交易包括房地産轉讓、房地産抵押和房屋租賃三種形式。二手房交易，自然也就包括二手房轉讓、二手房抵押和房屋租賃三種形式。
　　本書第1版名為《二手房買賣三日通》，自2009年2月齣版以來深受讀者喜愛，多次加印。近幾年，房地産市場齣現一些變化，一是房價幾乎比2009年漲瞭一倍，二是住房在大中型城市被限購，三是非住宅類物業的房地産個人投資明顯增多，四是銀行對購買一套以上物業的按揭貸款審批更加嚴格、利息更高。
　　基於以上這些房地産市場的變化以及交易流程的變化，應廣大讀者的需求，本書編者對第1版進行瞭全麵、深入的修改，增加大量的最新二手房基礎知識和交易流程知識，並提供大量的二手房投資交易實例供讀者品讀，修正瞭書名，編寫成瞭本書《二手房交易三日通一一高房價下的二手房投資交易指南》。
　　我們認為，隨著城市土地逐漸減少，城市一手房的供應量特彆是市中心的供應量一定會逐步減少，而二手房的交易量在市區將接近甚至超過一手房。而且市區二手房價格多元化，租賃活躍，可以滿足不同經濟實力的購房者的置業需求。但是二手房交易流程比較復雜，其間涉及各方麵的問題也比較多。
　　為瞭讓二手房交易的參與者能夠明白、安全、順利地完成交易，特彆是迴答二手房交易雙方的實際要求與常見問題，我們在對房地産行業進行長期實操性研究的基礎上，結閤最新的政策精神以及當今高房價下的二手房交易的特點，對涉及二手房買賣、租賃、投資等交易事務的基礎知識、獲利要訣和操作流程分三章進行全麵介紹，讓讀者可以在三日之內全麵掌握二手房交易、投資、租賃的知識和要訣。
　　第1章（第1日），二手房交易的基礎知識。內容包括房地産的相關知識，地産的相關知識，房産的相關知識和房屋建築規劃的相關知識。這部分內容可作為讀者進行二

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