房地产经营管理丛书：房地产估价（修订第7版） epub pdf mobi txt 电子书 下载 2024

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内容简介

《房地产经营管理丛书：房地产估价（修订第7版）》初版于1993年2月，之后每隔两三年修订再版一次，现在已是第七版了。这是我有生以来耗费精力最多的一本书。相信经过近20年来先后7次修订。本书能够较好地满足读者对房地产估价知识的需要。
本书能够成为现在这个样子。是广大读者和许多专家学者长期以来提出了很多很好的修改意见和建议的结果。本书的姊妹篇《房地产估价理论与方法》作为全国房地产估价师执业资格考试用书。考生在学习中以及房地产估价专业人士在使用中提出的问题，也对完善本书有很大的启示和帮助。特别是本书编辑刘红女士，没有她每次的“逼迫”，我难以不断地、及时地完成本书的修订。而且每次修订，她都认真通读全书，使文字增色不少。在此。我要感谢所有对本书的改进有帮助的人士，希望广大读者继续提出修改意见和建议。

作者简介

柴强，1961年10月出生。1982年毕业于武汉工学院（今武汉理工大学）管理工程系，获工学学士学位；1985年、1989年先后毕业于中国社会科学院研究生院数量经济与技术经济系、投资经济系。获经济学硕士、博士学位。
现任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长。研究员；国务院批准享受政府特殊津贴专家；住房和城乡建设部科学技术委员会委员，房地产估价与房地产经纪专家委员会主任委员。房地产市场调控决策咨询专家；国家发展和改革委员会价格专家咨询委员会委员；美国估价学会荣誉会员。
主要著作有：《各国（地区）土地制度与政策》、《房地产估价理论与方法》（全国房地产估价师执业资格考试用书。主编）、《房地产经济专业知识与实务》（全国房地产经济专业技术资格考试用书，主编）、《物业经营管理》（全国物业管理师执业资格考试用书，主编）、《土地经济学》（2011年普通高等教育精品教材，副主编）。执笔起草了国家标准《房地产估价规范》以及《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产抵押估价指导意见》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》；参与起草了《房地产开发项目经济评价方法》；完成了《城市住房价格指数编制方案与推广应用研究》、《中国房地产税税基评估技术与制度研究》等科研项目；发表了《我国房地产制度改革与市场发展30年》等论文。

内页插图

目录

第一章 房地产估价概论
第一节 对房地产估价的基本认识
第二节 房地产估价的要素
第三节 房地产估价的现实需要
第四节 房地产估价师的职业道德
第五节 中国房地产估价行业发展概况

第二章 房地产及其描述
第一节 房地产的含义
第二节 房地产的特性
第三节 房地产的种类
第四节 房地产状况描述

第三章 房地产价格和价值
第一节 房地产价格的含义和形成条件
第二节 房地产价格的特征
第三节 房地产供求与价格
第四节 房地产价格和价值的种类

第四章 房地产价格影响因素
第一节 房地产价格影响因素概述
第二节 房地产自身因素
第三节 人口因素
第四节 制度政策因素
第五节 经济因素
第六节 社会因素
第七节 国际因素
第八节 心理因素
第九节 其他因素

第五章 房地产估价原则
第一节 房地产估价原则概述
第二节 独立、客观、公正原则
第三节 合法原则
第四节 最高最佳使用原则
第五节 估价时点原则
第六节 替代原则
第七节 谨慎原则

第六章 市场法及其运用
第一节 市场法概述
第二节 搜集交易实例
第三节 选取可比实例
第四节 建立比较基准
第五节 交易情况修正
第六节 市场状况调整
第七节 房地产状况调整
第八节 求取比准价格
第九节 市场法总结和运用举例

第七章 成本法及其运用
第一节 成本法概述
第二节 房地产价格构成
第三节 成本法的基本公式
第四节 重新购建价格的求取
第五节 建筑物折旧的求取
第六节 成本法应用中涉及的有关规定
第七节 成本法总结和运用举例

第八章 收益法及其运用
第一节 收益法概述
第二节 报酬资本化法的公式
第三节 收益期限的确定
第四节 净收益的求取
第五节 报酬率的求取
第六节 直接资本化法
第七节 投资组合技术和剩余技术
第八节 收益法总结和运用举例

第九章 假设开发法及其运用
第一节 假设开发法概述
第二节 假设开发法的基本公式
第三节 现金流量折现法和传统方法
第四节 假设开发法测算中各项的求取
第五节 假设开发法总结和运用举例

第十章 长期趋势法及其运用
第一节 长期趋势法概述
第二节 数学曲线拟合法
第三节 平均增减量法
第四节 平均发展速度法
第五节 移动平均法
第六节 指数修匀法
第七节 长期趋势法的作用

第十一章 地价评估与分摊
第一节 地租理论及测算
第二节 路线价法
第三节 城镇基准地价评估
第四节 基准地价修正法
第五节 补地价的测算
第六节 高层建筑地价分摊

第十二章 房地产估价程序
第一节 房地产估价程序概述
第二节 获取估价业务
第三节 受理估价委托
第四节 制定估价作业方案
第五节 搜集估价所需资料
第六节 实地查看估价对象
第七节 求取估价对象价值
第八节 撰写估价报告
第九节 审核估价报告
第十节 交付估价报告
第十一节 估价资料归档

精彩书摘

（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价
估价（valuation，appraisal）与通常意义上的定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于房地产的价值。例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。①至于私人之间的让利交易就更不用讲了。
再进一步从估价是一种广义的“定价”来说，虽然价值总的讲是一种主观的东西，估价在表面上或形式上也是一种主观活动，看上去是估价师在给估价对象定价，并且由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不存在大量相同房地产的交易，同一宗房地产交易的参与者数量一般也很少，许多情况下甚至只有一两个买者，从而房地产成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响，但是对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由市场力量决定，即房地产价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。因此，房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”房地产价值，而不是去“发明”或者“创造”房地产价值。在具体模拟市场给某个估价对象“定价”时，房地产估价师应考虑该估价对象的潜在目标客户群是如何思考和分析的，即要模拟估价对象潜在目标客户群的思维进行估价，避免以自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。
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学校统一教材，一般啊

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2.阅读后真实的内心感受

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一旦房价停止上涨，为违约而设计的次贷将按照其设计初衷开始发力。最初，我们错误地认为，仅占金融市场小小一隅的次贷无力对整体经济造成太大的损害。然则，我们将很快变得乖觉。巨额的杠杆成倍地加剧了其破坏程度，而几近扭曲的复杂性则为其四处扩散推波助澜。金融界的高管们——据称是业界最聪慧的一群人——有着充分的动机竭尽所能地维持这场派对，他们也的确这么做了。而监管者却无知地以为自己手握利器，纵容他们在错误的道路上越走越远。因此，审判日被延迟了，但却并未幸免。为什么这座纸牌搭建的房屋倒塌得如此猛烈和迅速？

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上课用书，还不错

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瑞银证券认为，此轮暴跌源于市场无法找到短期流动性趋势逆转的信号，其认为，本轮金融市场“钱荒”已经传导至短期票据市场，直贴/转贴利率冲高，开始影响实体层面资金成本。关于“流动性危机”的紧张情绪并没有消除，反而再度强化，市场担心金融市场的危机将转化为“信贷危机”，使得个别银行机构、地产、信托公司出现破产。同时，24日央行的表态，暗示近期大规模投放流动性的可能性降低，市场难以找到扭转资金紧张的政策信号。

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一般般吧。为什么一定要写满10个字，京东脑子进水了。

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——花旗集团首席执行官查克·普林斯，2007年7月时至2006年，美国已经制定了一项错综复杂的金融计划，一个集繁冗与脆弱于一身的混合体，像空中楼阁一样不切实际。与大多数不切实际的计划一样，这项计划的出台缓慢而艰难。计划的构思的确令人钦佩。然而，当计划失败时，它将在瞬间崩塌，一片狼藉。其主要支持条件中任意一项的移除都会使大崩溃一触即发。随着住房价格漫长上升周期的结束，欢快的舞曲戛然而止；自此，相关行业的崩溃如约而至。不幸的是，事先洞察到这一扭曲逻辑的人凤毛麟角，而为其破坏性后果做好准备的人更是少之又少。

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质量不错。物流很好。

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