房地産估價 pdf epub mobi txt 電子書下載 2025

Name: 房地産估價 pdf epub mobi txt 電子書 2025
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☆☆☆☆☆

張紅日著

圖書標籤:

房地産
估價
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土地

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齣版社：清華大學齣版社

ISBN：9787302252528

版次：1

商品編碼：10802846

品牌：清華大學

包裝：平裝

叢書名： 21世紀房地産經營管理係列教材

開本：16開

齣版時間：2011-07-01

用紙：膠版紙

頁數：323

字數：459000

正文語種：中文

具體描述

編輯推薦

·新——內容上力求新穎，吸納瞭個人及學術界的科研成果，反映齣本學科的理論研究動嚮。
·實——立足市場運行和企業發展實踐，編寫時注重理論與實踐並重，具有較強的應用性和務實性。
·全——以基本經濟理論為基礎，以房地産企業的開發經營為主綫，以相關業務和關鍵內容為編寫重點。

內容簡介

《房地産估價》以中華人民共和國傢標準《房地産估價規範》和《中國房地産估價師執業資格考試大綱》為依據，吸收瞭作者多年從事教學的經驗和研究成果，係統地闡述瞭房地産估價的理論、方法及具體應用。
全書共分四部分蔔五章：第一部分涵蓋第一章至第四章，主要闡述與房地産估價有關的基礎知識；第二部分涵蓋第五章至第九章，重點介紹常用的房地産估價方法，如市場比較法、收益還原法、成本逼近法、假設開發法和長期趨勢法等；第三部分涵蓋第十章至第十二章，主要介紹地價評估的一些獨特方法，如路綫價法，城鎮土地定級、基準地價修正係數法等；第四部分涵蓋第十三章至第十五章，介紹房地産評估的相關實務。
《21世紀房地産經營管理係列教材：房地産估價》可作為普通高等院校房地産經營管理、土地資源管理、工程管理等專業本科生的教材使用，也可作為房地産估價師考試的參考教材及從業者的工作參考書。

第一章緒論
第一節房地産估價的含義與特點
一、房地産估價的含義
二、房地産估價的特點
第二節房地産估價的必要性
一、土地使用權齣讓的需要
二、房地産轉讓的需要
三、房地産抵押貸款的需要
四、房地産保險業務的需要
五、房地産稅收業務的需要
六、房地産徵用補償的需要
七、房地産損害賠償的需要
八、房地産糾紛調處的需要
九、企業有關經濟行為的需要
十、房地産行政管理的需要
第三節房地産估價行業的發展概況及趨勢
一、房地産估價行業的發展概況
二、房地産估價行業的發展趨勢
本章小結
綜閤練習
推薦閱讀資料
網上資源

第二章房地産價格的特徵與類型
第一節房地産價格的含義與形成基礎．
一、房地産價格的含義
二、房地産價格的形成條件
三、房地産價格形成的理論基礎
第二節房地産價格的特徵
一、地價與一般物品價格的不同
二、房地産價格的特徵
第三節房地産價格的類型
一、市場價格、評估價格
二、土地價格、建築物價格、房地産價格
三、所有權價格、使用權價格、租賃價格和抵押價格
四、基準地價、標定地價和建築物重置價格
五、齣讓底價、徵地價格、課稅價格、補地價
六、拍賣價格、掛牌價格、招標價格、協議價格
七、起價、均價、標價
八、總價格、單位價格、樓麵地價
九、收益價格、比準價格、積算價格
本章小結
綜閤練習
推薦閱讀資料
網上資源
第三章房地産價格的影響因素
第一節房地産價格的影響因素概述
一、房地産價格影響因素的特點
二、房地産價格影響因素的分類
第二二節影響房地産價格的。般因素
一、社會因素
二、經濟因素
三、行政因素
四、其他因素
第三節影響房地産價格的區域因素商服業繁華程度
二、交通狀況
三、基本設施的完備程度
四、區域環境條件
第四節影響房地産價格的個彆因素
一、土地的個彆因素
二、建築物的個彆因素
……
第四章房地産估價的原則與程序
第五章市場比較法
第六章收益還原法
第七章成本逼近法
第八章假設開發法
第九章長期趨勢法
第十章路綫價法
第十一章城鎮土地定級
第十二章基準地價修正係數法
第十三章訪問地産估價報告
第十四章國外防地産估價製度
第十五章房地産估價信息係統
參考文獻

前言/序言

《城市脈絡：解讀不動産的價值圖譜》一本關於“居住”與“資産”的雙重奏在每個城市的心髒地帶，跳動著的不僅是人口的流動和商業的繁榮，更是無數傢庭的夢想和無數投資的目光——那就是房地産。它承載著安居樂業的樸素願望，也代錶著財富增長的堅實力量。然而，數字背後，那些冷冰冰的標價，究竟蘊含著怎樣的故事？又是什麼樣的力量，在無形中勾勒齣它們各自的價值輪廓？《城市脈絡：解讀不動産的價值圖譜》將帶領你踏上一段深入城市肌理的探索之旅，撥開層層迷霧，揭示不動産價值的生成邏輯與動態演變，讓你看見那些不易察覺卻至關重要的“脈絡”。本書並非一本枯燥的數字手冊，也不是對高深理論的堆砌，而是以一種更加貼近生活、更富人文關懷的視角，去審視我們所處的城市空間及其中的不動産。我們每個人都與房地産有著韆絲萬縷的聯係，無論是作為居住者，還是潛在的投資者，抑或是僅僅一個城市的居民，我們都在用自己的方式參與和感知著房地産市場的脈動。這本書，就是要為你提供一把理解這復雜生態的鑰匙，讓你能夠更清晰地認識到，為什麼有些區域房價穩定攀升，而另一些區域卻可能麵臨挑戰；為什麼同樣的戶型，在不同的地段價格卻天差地彆；又是什麼因素，能夠真正提升一個社區的長期吸引力和價值潛力。走進城市，感知“地段”的魔力 “地段，地段，還是地段”，這句經典名言早已深入人心。但“地段”究竟是什麼？它僅僅是一個地理坐標嗎？《城市脈絡》將首先從“地段”這一不動産價值最核心的維度齣發，深入剖析其多重含義。我們會探討，一個卓越的地段是如何由一係列復雜的因素共同塑造的：交通的脈絡：現代城市的生活節奏，早已與交通的通達度緊密相連。我們不僅會分析地鐵、公交、主乾道的分布，更會深入研究其對居民齣行效率、通勤時間的影響，以及潛在的遠期規劃對地段價值的賦能。你將瞭解到，一條新的地鐵綫路，是如何如同注入新鮮血液一般，激活沉寂的區域；又或是，一個便捷的立體交通網絡，如何為商業區注入源源不斷的活力。商業與服務的配套：購物中心、超市、餐飲、銀行、醫院、學校……這些與日常生活息息相關的商業和服務設施，構成瞭城市功能的最基本單元。本書將詳細闡述，這些配套的密度、品質和便利性，如何直接影響著居民的生活品質，進而成為地段價值的重要支撐。我們將一起探尋，為何某些區域總能吸引更優質的商業入駐，形成“虹吸效應”，從而推升周邊不動産的價值。教育資源的輻射：對於有傢庭的居民而言，優質的教育資源是選擇居住地的首要考量之一。本書將深入分析，學校的排名、教學質量、升學率等因素，如何形成一種強大的“學區效應”，並持續對周邊不動産的價格産生影響。你將看到，名校周邊不動産的價值，是如何在世代傳承中不斷被鞏固和提升的。環境與景觀的吸引：公園綠地、濱水區域、曆史街區……優美的自然風光和獨特的人文景觀，不僅能提升城市的宜居度，更能為不動産增添獨特的價值。我們將探討，良好的生態環境和獨特的景觀資源，如何成為吸引高端人群、提升區域品質的重要因素，並最終轉化為不動産的溢價。曆史文化底蘊的沉澱：城市的曆史文化，是其獨一無二的靈魂所在。本書將審視，那些承載著城市記憶的曆史建築、文化街區，如何通過“文脈”的力量，為周邊不動産賦予特殊的價值和魅力，形成獨特的文化吸引力。超越“錶麵”：深入洞察不動産的“內在”基因如果說“地段”是不動産的外在光環，那麼其“內在”品質，則是支撐其長期價值的基石。《城市脈絡》將帶你穿越錶象，探究不動産本身的物理屬性、設計理念、以及所處的社區環境，是如何共同塑造其核心價值的：建築的品質與生命周期：從建築材料的選擇、施工工藝的嚴謹，到建築的抗震性能、保溫隔熱效果，再到物業管理服務的專業程度，每一個細節都關乎著不動産的長期價值。本書將深入分析，高質量的建築如何能夠抵禦時間的侵蝕，保持其功能性和美觀性，從而在二手市場中更具競爭力。我們也會探討，不同年代、不同類型的建築，其價值的演變路徑和潛在風險。空間的設計與功能：戶型設計是否閤理？采光通風是否良好？功能分區是否滿足現代生活的需求？這些看似微小的設計差異，卻對居住者的體驗産生著巨大的影響，並最終體現在不動産的價值上。我們將分析，如何從戶型圖、平麵布局中洞察其優劣，理解那些真正人性化的設計所帶來的附加值。社區的氛圍與認同感：一個成熟、和諧的社區，往往意味著更高的居住品質和更強的價值穩定性。本書將探討，社區的構成、居民的構成、社區的公共設施（如會所、健身房、兒童遊樂區等）以及社區的整體管理和維護水平，如何共同營造齣一種獨特的社區氛圍，並影響著居住者的歸屬感和不動産的價值。潛在的開發與改造：城市的發展永不停歇，區域的更新與改造，往往能帶來新的價值增長點。本書將審視，周邊區域的規劃發展、商業升級、基礎設施建設等潛在因素，如何為不動産注入新的生命力，並影響其未來的價值走嚮。我們會分析，哪些區域的未來潛力值得關注。從“量化”到“質化”：理解價值的動態平衡房地産市場並非靜態的鍾錶，而是日夜運轉的復雜機器，其價值的形成與變動，是多種因素相互作用的結果。《城市脈絡》將引導你跳齣簡單的“價格”思維，理解價值的“質化”構成：宏觀經濟的潮汐：利率、通貨膨脹、經濟增長率、就業水平……這些宏觀經濟指標，如同潮汐般影響著房地産市場的整體走嚮。本書將為你揭示，宏觀經濟的波動如何傳遞到不動産市場，並影響著其供需關係和價格水平。政策調控的風嚮標：房地産政策，如限購、限貸、稅收政策等，是影響市場短期和中期走勢的關鍵因素。我們將深入分析，不同的政策工具是如何發揮作用的，以及它們對市場參與者行為産生的直接和間接影響。市場供需的博弈：新房供應量、二手房掛牌量、人口流入、傢庭結構變化……這些供需兩側的因素，共同驅動著房地産市場的價格變動。本書將幫助你理解，供求關係如何影響價格的漲跌，以及如何通過數據分析洞察市場的真實狀況。金融杠杆的角色：貸款利率、首付比例、按揭産品的選擇，都與金融杠杆息息相關。本書將探討，金融杠杆如何放大投資迴報，同時也伴隨著風險，並分析其在不動産市場中的重要作用。《城市脈絡》：你的不動産價值導航儀閱讀《城市脈絡：解讀不動産的價值圖譜》，你將收獲的不僅僅是知識，更是一種洞察力。你將學會：識彆優質地段的潛規則：不再僅僅被錶麵的價格所迷惑，而是能夠深入分析地段背後的交通、商業、教育、環境等多重價值驅動因素。評估不動産的真實品質：從建築的細節到社區的氛圍，都能夠做齣更專業的判斷，避免購買“虛有其錶”的房産。理解市場的周期與趨勢：能夠更清晰地把握宏觀經濟、政策調控、供需關係等對房地産市場的影響，做齣更明智的決策。培養審慎的投資思維：不再盲目跟風，而是能夠基於理性的分析，評估風險與收益，做齣適閤自己的投資選擇。這本書，是為所有渴望理解自己所居住的城市，理解自己資産的價值，並希望在房地産市場中做齣更明智選擇的你而寫。它將幫助你，在紛繁復雜的城市空間中，找到屬於自己的“價值圖譜”，讓每一次與不動産的互動，都更加清晰、更加從容、更有價值。讓我們一起，撥開迷霧，看見城市真正的脈絡。

用戶評價

評分☆☆☆☆☆

老實說，我拿到這本書時，是抱著一種“試試看”的心態的，畢竟市麵上關於房地産的理論書籍汗牛充棟，真正能兼顧深度和可讀性的鳳毛麟角。但《房地産估價》這本書，確實在理論體係的構建上達到瞭一個令人贊嘆的高度。它對估價理論的溯源非常紮實，從早期的邊際效用理論到現代的風險摺現模型，曆史脈絡梳理得井井有條，讓人明白現行估價方法並非空中樓閣，而是經過無數次迭代和實踐檢驗的産物。尤其是在講解“資本化率的確定”這一核心難題時，作者沒有采用那種生硬的公式堆砌，而是深入剖析瞭不同資本化率背後所代錶的投資者心理和資金成本結構。書中對宏觀經濟指標（如利率、通貨膨脹率）與微觀資産錶現之間的互動關係進行瞭細緻的量化分析，這對於我這種需要進行資産配置決策的讀者來說，提供瞭極其寶貴的參考工具。我甚至迴去翻閱瞭過去幾年的經濟數據，對照書中的模型進行迴溯驗證，發現其預測能力和解釋力都非常可靠。總而言之，如果你想從一個“知道估價怎麼做”的層麵，提升到“理解為什麼這麼做”的境界，這本書提供瞭必要的理論支撐和曆史視野，絕非一本浮光掠影的入門讀物。

評分☆☆☆☆☆

這本書的實用性，簡直可以用“教科書級彆”來形容，但它的編寫方式卻比我大學時的任何教材都要鮮活有趣。最讓我驚喜的是它在處理復雜場景時的務實態度。比如，當涉及到那些標準不一、産權關係復雜的舊城區房産估價時，許多書籍往往會簡單地跳過或者用模糊的語言帶過，但《房地産估價》卻專門闢齣章節，詳細討論瞭“非標準物業的估價調整技巧”。作者提供的那些實戰經驗，比如如何針對噪音、采光不佳等“負麵特徵”設計調整因子，以及如何處理共有産權或曆史遺留問題的法律風險，都像是從資深估價師的案例庫裏直接提取齣來的。我特彆喜歡書中穿插的“專業警示”闆塊，它不斷提醒讀者，估價的最終目的不是一個數字，而是為交易提供信心和法律依據，因此對證據鏈的完整性和客觀性要求極高。閱讀過程中，我反復停下來，對比自己周邊一些待售房産的特徵，嘗試運用書中的方法進行初步評估，發現很多原本認為“價格很奇怪”的物業，在套用書中邏輯後，其定價邏輯立刻變得清晰起來。這本書是那種你可以一邊看一邊做筆記，閤上書就能立刻拿去實踐的工具書。

評分☆☆☆☆☆

這本《房地産估價》簡直是為我這種對數字和市場波動都感到頭疼的初學者量身定做的寶典！我一直以為估價這行當充斥著各種晦澀難懂的專業術語和復雜的計算模型，光是看到目錄裏那些“收益法”、“比較實例法”之類的詞匯就讓人望而卻步。然而，這本書的行文風格齣乎意料地親切和耐心。它沒有急著把讀者推入高深的理論深淵，而是像一位經驗豐富的導師，先從最基礎的經濟學原理和房地産市場的基本構成講起，把估價的邏輯鏈條梳理得清清楚楚。特彆是關於市場數據收集和修正的部分，作者用瞭很多生動的案例來說明“可比案例的選擇”並非簡單的數字匹配，而是對區域發展趨勢、物業物理狀況乃至未來規劃的綜閤判斷。我印象最深的是它對“土地使用現狀與潛力分析”的論述，書中強調瞭對城市規劃紅綫的敏感度，這讓我這個門外漢也意識到，估價師的工作遠不止於計算房子的價值，更是在解讀城市的未來走嚮。讀完前幾章，我感覺自己對房産的價值有瞭更立體、更具批判性的認識，不再盲目相信中介給齣的任何報價，因為我已經掌握瞭評估其內在價值的“底層邏輯”。這本書的結構設計非常巧妙，知識點層層遞進，保證瞭即使是第一次接觸這個領域的人，也能平穩過渡，最終形成一套完整的估價思維框架。

評分☆☆☆☆☆

對於那些渴望深入研究估價方法論，尤其是想涉足特定類型資産評估的專業人士，《房地産估價》提供瞭一套極為詳盡的評估流程圖。這本書的深度不僅體現在理論的全麵性上，更體現在其對不同估價方法的適用邊界和局限性的深刻洞察上。例如，在對持有型商業地産進行估值時，書中對收益法中“摺現率與資本化率的轉換”進行瞭極其嚴謹的數學推導，並詳細比較瞭直接資本化法、分解技術和現金流摺現法的優劣，指齣在不同市場周期下，哪種方法更能反映真實的投資迴報預期。更難能可貴的是，作者並未陷入單一方法論的教條主義，而是強調瞭“三種基本方法相互驗證”的綜閤評估原則。這種多維度交叉驗證的思路，極大地提升瞭估值結果的可靠性。書中的圖錶製作精良，數據可視化清晰，特彆是那些展示敏感性分析結果的圖譜，讓人一目瞭然地看到關鍵變量變動對最終價值的影響幅度。對於需要在高價值資産交易中提供決策支持的人員來說，這本書提供的論證深度，足以支撐起嚴苛的盡職調查要求。

評分☆☆☆☆☆

讀完這本《房地産估價》，我最大的感受是，它成功地將一門看似冰冷的“技術科學”轉化成瞭一門充滿人文關懷的“社會科學”。作者在闡述估價流程時，始終沒有忘記將“估價目的”和“估價對象的使用者”放在首位。比如，在談及政府徵收或拆遷補償估價時，書中強調瞭對被評估人生活狀態的尊重和對社會公平的考量，而不是單純追求市場最高價。這種對倫理和職業責任的強調，讓這本書的格調顯著高於一般的操作手冊。書中引用瞭大量判例和行業爭議，展示瞭估價師如何在法律框架、市場波動和客戶需求的三重擠壓下做齣專業判斷。這種對職業睏境的坦誠討論，對於年輕從業者來說是無價的經驗傳承。它告訴我，估價師不僅要精通數學，更需要具備強大的溝通能力和道德定力。這本書不隻是教你“算數”，更重要的是教你如何帶著責任感和專業精神，去平衡復雜的利益關係，做齣一個既符閤法規又閤乎情理的價值判斷。它真正做到瞭，用嚴謹的知識體係，承載起沉甸甸的社會職責。

評分☆☆☆☆☆

古人雲書中自有黃金屋，書中自有顔如玉。可見，古人對讀書的情有獨鍾。其實，對於任何人而言，讀書最大的好處在於它讓求知的人從中獲知，讓無知的人變得有知。讀史蒂芬?霍金的時間簡史和果殼中的宇宙，暢遊在粒子、生命和星體的處境中，感受智慧的光澤，猶如攀登高山一樣，瞬間眼前呈現齣仿佛九疊畫屏般的開闊視野。於是，便像李白在詩中所寫到的廬山秀齣南鬥旁，屏風九疊雲錦張，影落明湖青黛光。對於坎坷麯摺的人生道路而言，讀書便是最佳的潤滑劑。麵對苦難，我們苦悶、彷徨、悲傷、絕望，甚至我們低下瞭曾經高貴驕傲的頭。然而我們可否想到過書籍可以給予我們希望和勇氣，將慰藉緩緩注入我們乾枯的心田，使黑暗的天空再現光芒讀羅曼?羅蘭創作、傅雷先生翻譯的名人傳，讓我們從偉人的生涯中汲取生存的力量和戰鬥的勇氣，更讓我們明白唯有真實的苦難，纔能驅除羅曼諦剋式幻想的苦難唯有剋服苦難的悲劇，纔能幫助我們擔當起命運的磨難。讀海倫?凱勒一個個真實而感人肺腑的故事，感受遭受不濟命運的人所具備的自強不息和從容豁達，從而讓我們在並非一帆風順的人生道路上越走越勇，做命運真正的主宰者。在書籍的帶領下，我們不斷磨煉自己的意誌，而我們的心靈也將漸漸充實成熟。讀書能夠蕩滌浮躁的塵埃汙穢，過濾齣一股沁人心脾的靈新之氣，甚至還可以營造齣一種超凡脫俗的嫻靜氛圍。讀陶淵明的飲酒詩，體會結廬在人境，而無車馬喧那種置身鬧市卻人靜如深潭的境界，感悟作者高深、清高背後所具有的定力和毅力讀世界經典名著巴黎聖母院，讓我們看到如此醜陋的卡西莫多卻能夠擁有善良美麗的心靈、淳樸真誠的品質、平靜從容的氣質和不卑不亢的風度，他的內心在時間的見證下摺射齣耀人的光彩，使我們在尋覓美的真諦的同時去追求心靈的高尚與純潔。讀王濛的寬容的哲學、林語堂的生活的藝術以及古人流傳於世的名言警句，這些都能使我們擁有誠實捨棄虛僞，擁有充實捨棄空虛，擁有踏實捨棄浮躁，平靜而坦然地度過每一個晨曦每一個黃昏。

評分☆☆☆☆☆

覺得一般般吧，總體來說整體框架還算清晰

評分☆☆☆☆☆

還沒看，不好意思啊！！

評分☆☆☆☆☆

張紅日著寫的的書都寫得很好，[]還是朋友推薦我看的，後來就非非常喜歡，他的書瞭。除瞭他的書，我和我傢小孩還喜歡看鄭淵潔、楊紅櫻、黃曉陽、小橋老樹、王永傑、楊其鐸、曉玲叮當、方洲，他們的書我覺得都寫得很好。房地産估價，很值得看，價格也非常便宜，比實體店買便宜好多還省車費。書的內容直得一讀·新——內容上力求新穎，吸納瞭個人及學術界最新的科研成果，反映齣本學科的理論研究動嚮。·實——立足市場運行和企業發展實踐，編寫時注重理論與實踐並重，具有較強的應用性和務實性。·全——以基本經濟理論為基礎，以房地産企業的開發經營為主綫，以相關業務和關鍵內容為編寫重點。，閱讀瞭一下，寫得很好，房地産估價以中華人民共和國傢標準房地産估價規範和中國房地産估價師執業資格考試大綱為依據，吸收瞭作者多年從事教學的經驗和研究成果，係統地闡述瞭房地産估價的理論、方法及具體應用。全書共分四部分蔔五章第一部分涵蓋第一章至第四章，主要闡述與房地産估價有關的基礎知識第二部分涵蓋第五章至第九章，重點介紹常用的房地産估價方法，如市場比較法、收益還原法、成本逼近法、假設開發法和長期趨勢法等第三部分涵蓋第十章至第十二章，主要介紹地價評估的一些獨特方法，如路綫價法，城鎮土地定級、基準地價修正係數法等第四部分涵蓋第十三章至第十五章，介紹房地産評估的相關實務。21世紀房地産經營管理係列教材房地産估價可作為普通高等院校房地産經營管理、土地資源管理、工程管理等專業本科生的教材使用，也可作為房地産估價師考試的參考教材及從業者的工作參考書。，內容也很豐富。，一本書多讀幾次，。快遞送貨也很快。還送貨上樓。非常好。房地産估價，超值。買書就來來京東商城。價格還比彆傢便宜，還免郵費不錯，速度還真是快而且都是正版書。·新——內容上力求新穎，吸納瞭個人及學術界最新的科研成果，反映齣本學科的理論研究動嚮。·實——立足市場運行和企業發展實踐，編寫時注重理論與實踐並重，具有較強的應用性和務實性。·全——以基本經濟理論為基礎，以房地産企業的開發經營為主綫，以相關業務和關鍵內容為編寫重點。，買迴來覺得還是非常值的。我喜歡看書，喜歡看各種各樣的書，看的很雜，文學名著，流行小說都看，隻要作者的文筆不是太差，總能讓我從頭到腳看完整本書。隻不過很多時候是當成故事來看，看完瞭感嘆一番也就丟下瞭。所在來這裏買書是非常明智的。然而，目前社會上還有許多人被一些價值不大的東西所束縛，卻自得其樂，還覺得很滿足。經過幾百年的探索和發展，人們對物質需求已不再迫切，但對於精神自由的需求卻無端被抹殺瞭。總之，我認為現代人最缺乏的就是一種開闊進取，尋找最大自由的精神。中國人講虛實

評分☆☆☆☆☆

內容較適閤初學者，較實用。

評分☆☆☆☆☆

好

評分☆☆☆☆☆

不錯，真正看不錯，真正看不錯，真正看不錯，真正看不錯，真正看不錯，真正看不錯，真正看不錯，真正看不錯，真正看不錯，真正看不錯，真正看不錯，真正看不錯，真正看不錯，真正看不錯

評分☆☆☆☆☆

覺得一般般吧，總體來說整體框架還算清晰

評分☆☆☆☆☆

一萬個差評，一萬個差評