REITs：顛覆傳統地産的金融模式/中國資産證券化係列 epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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産品特色

編輯推薦

　　1.REITs作為房地産行業變革的下一個機遇，投資者投資新渠道，近幾年成為房地産市場以及資本市場熱點。

　　2.中國正在落地發起中國版REITs，REITs成為資産證券化熱産品類彆。本書是一本探索房地産業金融創新的力作，是探索和實踐房地産金融創新的工具書。

　　3.《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》為REITs領域全麵的本土原創，對REITs基金進行全方位的剖釋，係統闡釋房地産投資信托運營之道。

　　4.強大的推薦專傢團隊（孟曉蘇、賈康、宋廣菊、梁上燕作序，以及聶梅生、劉曉光、何小鋒、李善民、宋獻中、王璞、林華、嶽勇堅、黃維綱、李建明、陳光明、何銳平、王大欣地産行業及金融創新領域專傢聯袂推薦）提升業內影響力。

內容簡介

　　REITs——房地産行業下一個機遇，投資者投資新渠道。

　　《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》是一本探索房地産業金融創新的力作，係統闡釋房地産投資信托運營之道。

　　《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》對REITs基金進行全方位的剖釋，是探索和實踐房地産金融創新的工具書，為我國現階段解決房地産投融資探索新的途徑。

　　本書作者從長期投入房地産投融資實務齣發，積極探尋房地産投資信托的運營之道，從REITs的發展曆史、基本理論、前沿課題、實務運營和風險管理等方麵進行瞭係統全麵的研究，對於我國如何扭轉經濟下滑趨勢、化解地方債難題，保持經濟持續健康發展，有一定的現實意義。本書可稱當前中國全麵、深入的有關REITs的信息，包括基本介紹、運營管理、組織設立和相關學術研究，並結閤作者20多年經營管理的實際經驗和管理學博士課程中積纍的理論知識，由淺入深，一步一步地深度探索REITs的管理奧秘，對在中國推進REITs的發展，頗有現實意義。

作者簡介

　　高旭華，高級策劃師、高級工程師。中山大學高級工商管理碩士，暨南大學·圖盧茲商學院工商管理博士在讀。

　　曾任廣東保利投資控股有限公司金融事業部總經理。現任廣東保泰投資控股有限公司、廣東中泰投資股份有限公司董事總經理，國務院發展研究中心地方債REITs試點課題組成員，中山大學地球環境與地球資源研究中心副主任/研究員，廣東省低碳産業技術協會秘書長。曾參與起草四部國傢行業標準。

　　研究方嚮：房地産金融、地方債、股權投資、低碳經濟。

　　修逸群，廣東外語外貿大學國際商務碩士，投融資方嚮；廣東金融學院金融數學專業、金融學專業。

　　現任廣東保利投資控股有限公司金融事業部總經理助理。

　　研究方嚮：房地産金融、股權投資、地方債。

目錄

第一篇.REITs基本理論1

第一章.REITs的定義5

一、REITs的特徵7

二、REITs的結構13

（一）REITs中的關鍵主體13

（二）REITs中的關鍵協議13

（三）REITs的結構圖 14

第二章.REITs的概念15

一、不動産證券化 15

二、營運模式 17

（一）直接持有 17

（二）私人閤夥 18

（三）業主有限閤夥 19

（四）房地産公司 20

（五）商業信托 21

三、投資工具 23

（一）債券23

（二）可轉換債券 24

（三）優先股 24

（四）公共事業類股票 25

第三章.REITs的分類26

一、按收入來源分類 26

（一）權益型REITs 26

（二）抵押型REITs 27

（三）混閤型REITs 28

二、按法律性質分類 29

（一）契約型REITs 29

（二）公司型REITs 30

（三）有限閤夥型REITs 32

三、按基金期限分類 33

（一）封閉式REITs 33

（二）開放式REITs 34

（三）封閉式和開放式REITs的比較 34

四、按募集對象分類 35

（一）私募REITs 35

（二）公募REITs 36

五、按行業分類 36

六、按組織形式分類 38

（一）傘形閤夥REITs 38

（二）下REITs 39

（三）打包或者捆綁的REITs 40

（四）協議型REITs 40

（五）谘詢顧問 40

第四章.REITs的優勢41

一、優勢 42

（一）股本金低、持股靈活 42

（二）組閤投資多元化、投資風險低 42

（三）流動性和變現性較高 43

（四）稅收優惠、股東收益高 43

（五）團隊管理專業化 44

（六）金融投資靈活有效 44

二、生存環境 45

（一）經濟背景 45

（二）製度背景 47

三、意義和影響 48

（一）有助於降低我國銀行業自身潛在的金融風險 49

（二）為我國金融市場提供更多的低風險金融産品 50

（三）促進商業房地産的發展 50

四、政府REITs 52

（一）從PPP到REITs 52

（二）保障房 54

（三）地方債 56

第五章.地方債REITs58

一、地方債的發展 59

（一）縱嚮均衡的視角 59

（二）橫嚮均衡的視角 61

二、地方債的根源 63

（一）公共産品理論 63

（二）公共債理論 64

（三）委托代理理論 65

（四）財政分權理論 65

（五）政府與市場邊界理論 66

三、構建地方債REITs 66

第六章.REITs的曆史70

一、美國REITs的發展曆程 70

（一）緩慢發展（1960~1967年） 70

（二）成長期（1968~1974年） 71

（三）成熟期（1975~1986年） 71

（四）高速擴張（1986~2000年） 72

（五）近來趨勢（2000~2014年） 73

二、亞洲REITs的發展曆程 74

（一）新加坡 74

（二）日本76

（三）中國颱灣 78

（四）中國香港 79

三、其他地區REITs的發展 82

四、各地區REITs比較 84

（一）REITs的兩種發展模式比較 84

（二）各國/地區REITs的共性 85

第二篇.REITs實務運營89

第七章.REITs的物業類型 92

一、公寓 93

二、零售物業 95

三、寫字樓 102

四、工業地産 105

五、健康地産 106

六、酒店 107

第八章.項目操作109

一、盡職調查 109

（一）市場盡職調查 109

（二）財務盡職調查 111

（三）法律盡職調查 113

二、投資模式 113

（一）直接收購 113

（二）杠杆收購 114

（三）陽光化募投 115

三、投後管理 115

第九章.運營管理119

一、業務組閤 119

二、規範製度 121

三、業務管理 122

（一）業務創新 122

（二）業務管理 124

第十章.管理結構127

一、成立要求 127

（一）組織結構 127

（二）收入測試 129

（三）資産結構 130

（四）分配測試 131

二、結構類型 137

（一）傳統結構 137

（二）閤訂和雙股結構 138

（三）紙夾結構 140

（四）傘形閤夥式結構 141

（五）下REITs 144

三、組織模式 146

第十一章.資本運作 151

一、資本內涵 151

二、財務指標 153

（一）運營基金 153

（二）價格/經營收入乘數 155

（三）置入成本 155

三、資本運作模式 158

（一）資本擴張 159

（二）資本收縮 159

第十二章.資産證券化 165

一、資産證券化核心原理 166

二、資産證券化基本原理 167

（一）資産重組原理 167

（二）風險隔離原理 168

（三）信用增級原理 169

三、資産證券化運作流程 170

（一）確定證券化資産並組建資産池 170

（二）設立特殊目的機構 171

（三）資産的真實齣售 171

（四）信用增級 172

（五）信用評級 172

（六）發售證券 172

（七）嚮發起人支付資産購買價款 173

（八）管理資産池 173

（九）清償證券 173

四、資産證券化風險及對策174

（一）一般風險 174

（二）中國特殊風險因素 177

（三）防範風險措施 178

第十三章.股票的發行與錶現 182

一、REITs上市要求 183

（一）紐約證券交易所 183

（二）美國證券交易所 184

（三）納斯達剋 186

二、REITs IPO 187

（一）目的187

（二）美國REITs的上市程序 188

三、REITs股票錶現 191

第十四章.REITs的風險 196

一、風險類型 197

（一）係統性風險 198

（二）非係統性風險 199

（三）組織結構風險 201

二、風險控製 205

三、終止清算機製 209

（一）因不閤格而終止的清算問題 209

（二）破産之前的重組問題 209

（三）破産時債權人的選擇問題 210

第三篇.REITs的理論研究 211

第十五章.REITs的分紅和資本結構 215

一、分紅政策 215

二、資本結構 218

第十六章.代理人問題 228

一、委托代理 230

二、董事會 234

三、職責與激勵 235

四、案例：越秀REIT 237

第十七章.經營管理問題 242

一、規模效應 242

二、機構投資者 245

三、分散與集中 249

四、內外部管理 252

五、行業特徵 255

第十八章.公開型REITs公司股票研究 263

一、美國REITs證券的發行 263

（一）REITs與其他證券的不同 263

（二）REITs IPO的獨到之處 264

二、REITs的股票績效 268

第十九章.REITs價值的增長機理 271

一、內部增長 272

（一）租金增長 273

（二）租戶升級 275

（三）物業翻新 275

二、外部增長 276

（一）收購機會 277

（二）新開發 278

三、藍籌股REITs281

（一）管理團隊的絕對重要性 282

（二）額外的內部增長 282

（三）一錘子買賣 283

（四）吸引最好的租客 284

（五）成本控製 284

（六）資本的渠道以及有效地利用資本 285

第二十章.挑戰與機遇 288

一、挑戰 289

（一）法律法規 289

（二）道德風險 291

（三）專業人纔 292

（四）稅收優惠 292

（五）不成熟市場 297

二、環境構造 298

（一）宏觀經濟環境 299

（二）微觀市場環境 300

（三）政策法律環境 302

三、迎接挑戰與機遇 306

（一）組織模式 306

（二）資金來源 307

（三）投資模式 309

附錄：相關法規 317

一、《信托投資公司管理辦法》 317

二、私募投資基金監督管理暫行辦法 328

三、我國颱灣《不動産證券化條例》（節選） 335

緻謝 353

參考文獻357

精彩書摘

　　REITs來瞭

　　技術和製度創新深刻地改變著人類的發展軌跡，正如雷·庫茲韋爾（Ray Kurzweil）在《奇點臨近》（The Singularity is Near：When Humans Transcend Biology）中描述的那樣：以互聯網、人工智能為代錶的技術創新正如從遠處而來的高速列車，在遠處時人類隻能隱隱地聽到聲音。慢慢地聲音逐漸變大，當高速列車趕上人類的那一瞬間，人類其實是感受不到它的存在的，這一瞬間被稱之為“奇點”。然後這列火車又以閃電般的速度消失在人類的視野。技術創新這種指數型的發展軌跡使得它們起初的發展很慢，很不起眼，後期的發展衍生卻超齣瞭人類的想象。

　　製度創新的發展也是如此，迴想當初中國開始實施改革開放政策的時候，誰也沒有想到中國經濟超過30年的快速騰飛。然而對細微事物的察覺缺失和對未來預期的判斷失準，一直是人類天生的弱點。資産證券化10多年前還隻是理論，現在全世界資産證券化早已如火如荼地展開，並發展齣瞭許多相關的衍生品。而作為資産證券化衍生品之一的REITs，在中國正式實施的曆程卻比較麯摺。

　　2014年APEC工商領導人峰會在北京開幕，會上提齣：我們需不斷發掘經濟增長新動力。生活從不眷顧因循守舊、滿足現狀者，而將更多機遇留給勇於、敢於和善於改革創新的人們。在新一輪全球增長麵前，唯改革者進，唯創新者強，唯改革創新者勝。我們要拿齣“敢為天下先”的勇氣，銳意改革，激勵創新，積極探索適閤自身發展需要的新道路、新模式，不斷尋求新增長點和驅動力。

　　如今C-REITs已是公認的金融改革創新的趨勢。中國自從2002年開始推進REITs，到2015年5月21日，中信“啓航”REITs試水破冰，2015年6月8日鵬華前海萬科REITs正式登陸深圳證券交易所掛牌交易，成為國內第一隻真正意義上符閤國際慣例的公募REITs産品。種種信息都在告訴我們：REITs已經來瞭。

　　《管子·牧民·國頌》中有：“國多財則遠者來，地闢舉則民留處，倉廩實則知禮節，衣食足則知榮辱，上服度則六親固，四維張則君令行。” 所有的趨勢都在呼喚C-REITs的到來：房地産行業已不是之前火爆的賣方市場的黃金時代瞭，整個行業的趨勢是尋找穩定而便宜的資金，而REITs可以為企業打通資本市場，為優質地産項目提供穩定而便宜的資金；投資已不是之前從銀行貸款買房的時代瞭，整個社會正在營造人無股權不富的氛圍，而REITs可以為投資者提供一種相對低風險、高迴報的選擇，滿足大眾持股的需求；中國政府正逐漸簡政放權、減輕稅負、調整經濟結構、盤活沉睡資産，而REITs符閤政府減輕賦稅、調整經濟結構、盤活沉睡資産的政策方嚮；消費者趨嚮年輕化、崇尚自由、注重當下，消費占國內生産總值的比重必然逐漸上升，而REITs為消費者帶來輕資産的生活方式，不必早早成為房奴；中國整個經濟體係已不再是粗放型，未來集約和高效的企業纔能贏得競爭，而REITs也能提供一個專業和高效的商業模式……

　　相比於REITs何時真正開放落實，本書認為REITs的發展趨勢也同樣值得關注。因為真正聰明的投資者，都是贏在高明，而不是精明；都是贏趨勢，而不是贏貴賤。清初思想傢顔元曾強調：“一身動則一身強，一傢動則一傢強，一國動則一國強，天下動則天下強。”所以說，無論多麼有用的理論和規劃，歸根結底都是要行動起來，使其真正達到經世緻用的最終目標。“問渠哪得清如許，為有源頭活水來”，如何把握REITs的發展軌跡，掌握REITs的管理精髓，緊跟時代潮流，正是我們在本書中真正希望和讀者共同實踐和學習的問題。

　　讀者在翻閱本書的時候，必然會問究竟什麼是REITs？REITs有哪些價值和優勢？我們如何運用REITs創造財富？看瞭本書以後，相信你一定會有基本的瞭解和認識。

　　REITs來瞭，你聽見瞭嗎？

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前言/序言

　　序一

　　REITs是大國崛起的金融之道

　　改革開放近40年來，我國國民經濟和人民生活水平發生瞭巨大變化。特彆是自1998年實行住房製度改革以來，包括保障房建設在內的房地産業迅猛發展，不僅使國民居住得更加寬敞舒適，生活得更有尊嚴，而且使房地産業成為國民經濟的重要主導産業，成為拉動經濟發展的“火車頭”。與此相關聯的部分房地産金融産品，包括住房公積金、住房抵押貸款、住房貸款保險等也得到較好發展。最近我提倡多年的住房反嚮抵押養老保險也已啓動，讓有意願的老人及其傢庭多瞭一種以房養老的選擇。但是與保障房相關聯的金融機構與金融産品，包括我提倡多年的國傢住房銀行、持有保障房和政府其他公共資産的不動産證券化産品——房地産投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）多年來卻推進遲緩，難於以金融服務更好地支持保障房建設、銷售、持有與租賃，麵對日益增長的地方債也缺乏證券化的辦法與途徑。中國經濟的改革發展亟待推進金融創新。

　　《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》一書是一本探索房地産業金融創新的力作。作者從自己長期從事房地産投融資實務齣發，積極探尋房地産投資信托的運營之道，寫齣瞭這樣一本時代急需的著作。這本書從REITs的發展曆史、基本理論、前沿課題、實務運營和風險管理等方麵進行瞭係統、全麵的研究，對於我國如何扭轉經濟下滑趨勢、化解地方債難題、保持經濟持續健康發展，有一定的現實意義。

　　半個多世紀以來，REITs産品在世界多數國傢和地區得到很好發展，已相當成熟。2013年全球已經有REITs基金約540傢，資産規模超過1萬億美元。在全球市值規模最大的50隻REITs基金中，投資美國不動産的占72%。以REITs發源地美國為例，2013年在紐約證券交易所掛牌交易的REITs基金約172隻，市值超6 800億美元。自2000年以來，REITs被廣泛引進亞洲國傢和地區，成為資産證券化的重要金融工具。

　　本書作者說REITs是顛覆傳統地産的金融模式，我完全贊同。記得在2000年前後我曾邀請國外專傢來中國講房地産金融創新，他們異口同聲地說：“除瞭REITs，沒有更好的可講。”瞭解REITs的人都知道這毫不誇張。REITs把凝固在不動産中的租金收益提取齣來，組織社會資金實現收購與持有，有定期分紅和嚴格管理，並將其送入資本市場流通，變成瞭有特殊投資價值的資本品，這真是一個偉大的創新。金融是現代經濟的核心，REITs在許多國傢和地區已是一種相當成熟的金融工具。2005年我在國內最早建議引進REITs，2007年我又提齣用它來持有租賃型保障房和化解地方債。2008年國務院辦公廳發布瞭《關於當前金融促進經濟發展的若乾意見》，同意開展房地産信托投資基金試點。國傢住建部2015年1月發文，要求各城市積極開展REITs試點，促進住房租賃市場發展。如果這種金融産品真的能與我國實際結閤，為我所用，就能為我國經濟騰飛插上新的金融“翅膀”。

　　通過REITs化解地方債，把不動産租賃權益變成資本品，這是我國目前急需的金融創新。近年來，很多

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