物業管理條例（案例應用版）：立案 管轄 證據 裁判 epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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編輯推薦

　　條文注釋、案例解讀、應用要點、關聯規定、實用附錄，一站式解決所有法律問題。

內容簡介

　　《物業管理條例（案例應用版）：立案 管轄 證據 裁判》以法條本身的條文順序編排，將與法律條文相關的案例作為案例解讀部分放到條文後。另外新增加應用要點部分。該部分內容為此次修訂最大的特色。思路主要以從訴訟發生至結束流程中需要注意的事項為主綫，供發生糾紛訴訟的當事人或者法律專業人士使用。根據主體法條文的內容及特點，該部分分設【案由選擇】、【管轄法院】、【立案標準】、【證據規則】、【裁判規範】等條目。

作者簡介

　　中國法製齣版社，創建於1989年6月，是國務院法製辦公室主管主辦的中央級法律類圖書專業齣版社和國傢法律、行政法規標準文本的權威齣版機構，也是中國最大的法律專業齣版商和法律信息服務提供商之一。

目錄

物業管理條例〖1〗第一章總則第一條【立法宗旨】
【業主】【物業服務企業】
第二條【物業管理定義】
【物業管理】【物業管理的基本內容】
【裁判規範】【案由選擇】
案例1物業管理內容是否包含人身、財産保險保管責任?
第三條【選擇物業服務企業的方式】
【公開、公平、公正原則】【物業管理的類彆】
第四條【物業管理發展的途徑】
第五條【物業管理的監管機關】
【國傢級物業管理監管機構】【地方一級物業管理監管機構】
案例2政府哪個部門負責物業管理活動的監督管理工作?
第二章業主及業主大會
第六條【業主定義及權利】
【業主與物業的使用人】【物業服務企業侵害業主權利的行為】
第七條【業主的義務】
【業主在物業管理活動中的義務】【業主大會和業主委員會對違反相關義務的業主可以采取的措施】
【裁判規範】
案例3售房單位按房改政策齣售公有住宅後，物業管理費繳納的主體如何認定?
案例4業主委員會作齣的決定具有何種效力?
第八條【業主大會代錶業主閤法權益】
【業主大會】
案例5業主大會決議的程序和效力如何?
第九條【物業管理區域的劃分】
【房管局作齣的物管區域劃分決定的效力】
第十條【業主大會成立方式】
【案由選擇】【裁判規範】
案例6同一個物業管理區域內的業主如何成立業主大會?
第十一條【業主共同決定事項】
【案由選擇】【裁判規範】
案例7業主委員會是否可以選聘和解聘物業服務企業?
第十二條【業主大會會議的召開方式及決定】
【業主參加大會的方式】【業主大會的錶決規則】
案例8業主大會或者業主委員會的決定對業主是否具有約束力?
第十三條【業主大會的會議類型及其啓動方式】
【定期會議】【臨時會議】
第十四條【業主大會會議的通知及記錄】
第十五條【業主委員會的性質和職責】
【業主委員會】【裁判規範】
案例9業主委員會可以履行哪些職責?
第十六條【業主委員會的登記備案製度及其成員資格】
【業主委員會委員的資格】【裁判規範】
案例10業主委員會備案應履行何種程序?
第十七條【管理規約】
【管理規約】【管理規約的通過與修改】
【業主違反管理規約的責任承擔】
第十八條【業主大會議事規則】
第十九條【業主大會、業主委員會的職責限製】
【業主大會與業主委員會】【業主委員會不能從事經營活動】
第二十條【業主大會、業主委員會與相關單位的關係】
【居民委員會、業主大會與業主委員會】
第三章前期物業管理
第二十一條【前期物業服務閤同】
【前期物業管理】【開發商與物業公司簽訂的物業服務閤同的效力】【裁判規範】
案例11何種情形下建設單位可以選聘物業服務企業?
第二十二條【臨時管理規約】
案例12業主是否應當履行建設單位製定的臨時管理規約?
第二十三條【關於對臨時管理規約的說明義務以及
承諾遵守的義務】
第二十四條【前期物業管理招投標】
【物業管理招投標應注意的事項】【前期物業管理招投標的方式】【招投標方式的選擇適用】【裁判規範】
案例13未通過招投標的方式選聘物業服務企業是否影響事實物業服務法律關係的成立?
第二十五條【買賣閤同內容包含前期物業服務閤同內容】
案例14事實物業服務關係如何認定?
第二十六條【前期物業服務閤同期限】
案例15前期物業服務閤同何時終止?
第二十七條【建設單位不得擅自處分業主共有或者
共用的物業】
【裁判規範】
案例16物業共用部位、共用設施設備的所有權由何主體享有?
第二十八條【共用物業的承接驗收】
第二十九條【物業承接驗收時應移交的資料】
【裁判規範】
案例17前期物業服務閤同終止時有關資料移交應當如何處置?
第三十條【物業管理用房】
【裁判規範】
第三十一條【建設單位的物業保修責任】
【建設單位的保修期限】【建築工程的保修範圍】
【建築工程質量缺陷時各單位之間的責任界定】
第四章物業管理服務
第三十二條【物業管理企業的性質、資質】
【不同資質等級的物業服務企業需滿足的條件】
第三十三條【物業管理職業資格證書】
第三十四條【物業管理區域統一管理】
案例18一個物業管理區域可以由兩個物業服務企業實施物業管理嗎?
第三十五條【物業服務閤同】
【物業服務閤同對業主的約束力】
案例19物業服務閤同應當采取什麼形式簽訂?
第三十六條【物業服務企業的義務和責任】
【業主財物丟失的賠償責任】【業主在小區內受傷的責任規定】【小區突然停電的責任規定】【裁判規範】【證據規則】
案例20物業服務企業提供的管理服務不符閤閤同的約定，導緻業主財産損失的，應當承擔何種責任?
第三十七條【物業驗收和資料移交】
第三十八條【物業管理用房所有權屬和用途】
【物業管理用房】
案例21物業管理用房的所有權屬於誰?
第三十九條【閤同終止時物業服務企業的義務】
【導緻物業服務閤同終止的情形】【裁判規範】
案例22物業服務閤同終止時，物業管理用房應當如何處置?
第四十條【專項服務業務的轉委托】
【物業服務閤同的性質】
案例23專業性服務産生的法律責任，應當由誰承擔?
第四十一條【物業服務收費】
【裁判規範】
案例24物業服務水平低於物業服務閤同約定的，業主是否可以少交物業費?
第四十二條【物業服務費交納】
【裁判規範】
案例25物業使用人沒有按照約定交納物業服務費用的，業主是否承擔連帶責任?
案例26物業服務企業是否有權要求物業使用人交納物業服務費?
第四十三條【物業服務收費監督】
第四十四條【業主特約服務】
第四十五條【公用事業單位收費】
【裁判規範】
第四十六條【對違法行為的製止、報告】
案例27物業公司有權製止業主的群租行為嗎?
案例28業主汽車被盜，物業公司沒有監控記錄，是否應當賠償業主損失?
第四十七條【物業服務企業的安全防範義務及保安人員的
職責】
【安全防範義務的法定性】【小區治安管理的主要內容】【裁判規範】
案例29物業服務企業是否有權提供保安服務?
第四十八條【物業使用人的權利義務】
第四十九條【關於物業管理的投訴】
【物業管理糾紛投訴】【物業管理投訴的種類】
第五章物業的使用與維護
第五十條【改變公共建築及共用設施用途的程序】
【裁判規範】
第五十一條【公共道路、場地的占用、挖掘】
【對公共道路、場地占用、挖掘的條件】
第五十二條【公用事業設施維護責任】
第五十三條【關於房屋裝飾、裝修的告知義務】
【進行住宅室內裝飾裝修的禁止行為】
第五十四條【專項維修資金】
第五十五條【對共用部位、共用設備設施經營的收益】
【小區內發布廣告的相關規定】【物業共用設施的所有權和使用權的規定】【裁判規範】
第五十六條【責任人的維修養護義務】
【責任人】【舉證責任】【立案標準和程序】【證據規則】
第六章法律責任
第五十七條【建設單位違法選聘物業服務企業的責任】
【前期物業管理招投標】【行政處罰的方式】【管轄法院】
第五十八條【建設單位擅自處分共用部位的責任】
【擅自處分】【擅自處分的責任承擔】
第五十九條【拒不移交資料的行政責任】
【有關物業資料的移交義務】【拒不移交資料的行政責任主體及其違法行為】【違反移交資料義務的行政處罰措施】
第六十條【無資質從事物業管理的責任】
【未取得資質證書從事物業管理的責任構成要件】
【以欺騙手段取得資質證書的責任構成要件】
案例30業主是否能以物業公司未取得資質證書為由不繳納物業費?
第六十一條【聘用無從業資格人員的責任】
【違法聘用無從業資格人員的責任主體以及行政責任構成要件】
第六十二條【違反委托管理限製的責任】
【違法轉委托及其責任】
第六十三條【挪用專項維修資金的責任】
【挪用專項維修資金的行為主體】【發生挪用行為以後的具體處罰措施】
第六十四條【建設單位不配置物業管理用房的責任】
【物業管理用房及建設單位的配置義務】
第六十五條【擅自改變物業管理用房的用途的責任】
【改變物業管理用房用途】【改變物業管理用房用途的條件】
第六十六條【擅自行為的責任】
【違法行為的主體】
第六十七條【逾期不交納物業服務費的責任】
【逾期不交納物業服務費】【物業管理費糾紛的解決方式】【舉證責任】
案例31業主逾期不交納物業費，物業服務企業享有哪些權利?
第六十八條【業主以業主大會或者業主委員會的名義
從事違法活動的責任】
第六十九條【公務人員違法行為的責任】
第七章附則
第七十條【施行時間】
關聯規定
中華人民共和國物權法(節錄)
(2007年3月16日)
物業服務企業資質管理辦法
(2007年11月26日)
物業管理師製度暫行規定
(2005年11月16日)
前期物業管理招標投標管理暫行辦法
(2003年6月26日)
業主大會和業主委員會指導規則
(2009年12月1日)
物業服務收費管理辦法
(2003年11月13日)
物業服務收費明碼標價規定
(2004年7月19日)
住宅專項維修資金管理辦法
(2007年12月4日)
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若乾
問題的解釋
(2009年5月15日)
最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用
法律若乾問題的解釋
(2009年5月14日)
國傢稅務總局關於住房專項維修基金徵免營業稅問題的通知
(2004年6月7日)
建設部辦公廳關於對《物業管理條例》有關條款理解適用問
題的批復
(2003年10月17日)
實用附錄
前期物業服務閤同(參考文本)
業主臨時公約(參考文本)
業主及業主大會圖解錶

精彩書摘

　　第一條【立法宗旨】條文主旨為編者所加，下同。為瞭規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的閤法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，製定本條例。
　　【業主】物業管理的主體是業主，本條例第6條規定，房屋的所有權人是業主。《物權法》確定瞭建築物區分所有權的概念，業主的概念又增添瞭新的內容，業主不僅僅是房屋所有權人，也是該房屋所處的建築區劃內的建築物區分所有權人。在物業管理活動中，業主有時是指所有權人個體，有時是一個集閤的概念。
　　【物業服務企業】物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業，物業服務企業資質等級分為一、二、三級。根據《物權法》的有關規定，2007年《物業管理條例》修訂時，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。雖然隻是變動瞭幾個字，但意義卻全然不同，明確瞭物業公司的定位——為業主服務，明確瞭物業公司與業主之間的關係。第二條【物業管理定義】本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務閤同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
　　【物業管理】該條界定的物業管理是從狹義上理解的，具體而言，就是物業服務企業接受業主或者業主大會的委托，並與之簽訂物業服務閤同，按照物業服務閤同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，以及維護相關區域內的道路交通、消防安全、環境衛生和秩序的活動。物業管理的內涵包括：(1)物業管理的管理對象是物業;(2)物業管理的服務對象是人，即物業所有人(業主)和使用人;(3)物業管理的屬性是經營。物業管理被視為一種特殊的商品，物業管理所提供的是有償的無形的商品——勞務與服務。
　　物業服務企業嚮業主提供服務(包括按照物業服務閤同約定提供物業服務以及根據業主委托提供物業服務閤同約定以外的服務)，應當依法實行明碼標價，標明服務項目、收費標準等有關情況。
　　【物業管理的基本內容】物業管理基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。一是常規性的公共服務，主要有以下幾項：(1)房屋建築主體的管理及住宅裝修的日常監督;(2)房屋設備、設施的管理;(3)環境衛生的管理;(4)綠化管理;(5)配閤公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護和安全防範工作;(6)車輛道路管理;(7)公眾代辦性質的服務。二是針對性的專項服務，主要有：(1)日常生活類;(2)商業服務類;(3)文化、教育、衛生、體育類;(4)金融服務類;(5)經紀代理中介服務;(6)社會福利類。三是委托性的特約服務。物業服務企業在實施物業管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和業主的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機製和服務方式，以人為本做好物業管理的各項管理與服務工作，並不斷拓展其廣度和深度。
　　【裁判規範】根據我國《物業管理條例》第2條的規定，物業管理的內容與人身、財産保險保管義務性質不同，由此《物業管理閤同》約定不包含人身、財産保險保管責任，並不違反法律的禁止性規定。但是，物業公司仍應當承擔維護相關區域內正常秩序的管理義務，對物業管理區域內的物業安全負擔閤理的注意義務。
　　【案由選擇】建築物區分所有權糾紛
　　(1)業主專有權糾紛
　　(2)業主共有權糾紛
　　(3)車位糾紛
　　(4)車庫糾紛
　　案例1物業管理內容是否包含人身、財産保險保管責任?
　　力拓公司與銘啓公司簽訂《物業管理閤同》，約定：力拓公司的物業由銘啓公司進行管理，委托管理事項中除進行物業的日常維修、養護等內容外，還包括配閤和協助當地公安機關進行安全監控等保安工作(但不包含人身、財産保險保管責任)。2007年4月29日，原告光明公司與力拓公司簽訂《房地産租賃閤同》，約定光明公司租賃力拓公司寫字樓使用。同日，光明公司、銘啓公司雙方簽訂瞭《物業管理服務協議》，協議約定：銘啓公司必須如約履行與力拓公司簽訂的《物業管理閤同》中所有的內容，給光明公司提供優質的物業管理服務，並嚮光明公司收取相應的物業管理費，等等。閤同簽訂後，雙方均依約履行。
　　2008年4月2日，光明公司報警稱其租賃的寫字樓發生盜竊事件，丟失物品買入價為人民幣1154889元。光明公司認為：銘啓公司作為物業管理公司，沒有履行其管理職責，對光明公司物品被盜應當承擔責任。於是起訴至法院，要求被告銘啓公司賠償其損失。
　　被告銘啓公司辯稱：物業管理閤同中不包括人身、財産保險保管責任，原告被盜的損失與被告沒有關係，被告不應當承擔光明公司的損失。
　　一審法院判決銘啓公司賠償光明公司人民幣230978元。光明公司、銘啓公司均不服，提起上訴。
　　二審法院認為，根據光明公司提供的《報警迴執》以及一審法院調查取得的《詢問筆錄》《失竊財産補充材料》等證據，一審法院認定光明公司的辦公室物品電腦等被盜並無不當，銘啓公司以公安部門從未對光明公司的被盜事實作齣認定為由，主張不存在被盜事實，本院不予采納。光明公司與銘啓公司簽訂《物業管理服務協議》，雙方之間建立瞭物業管理權利義務關係，在此期間，銘啓公司沒有及時辦理資質證書審核的問題不影響雙方當事人存在的物業管理權利義務關係的事實認定。銘啓公司作為物業管理人應當依照《物業管理服務協議》《物業管理閤同》的約定和法律的規定履行物業管理義務。《物業管理服務協議》並沒有約定物業管理人對物業使用人的財産負有保管義務，《物業管理閤同》中約定的物業管理義務包括配閤和協助當地公安機關進行安全監控等保安義務，也不包含人身、財産保險保管責任。對此，光明公司持有異議。根據我國《物業管理條例》第二條“……物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務閤同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動”的規定，物業管理的內容與人身、財産保險保管義務性質不同，由此《物業管理閤同》約定不包含人身、財産保險保管責任，並沒有違反法律的禁止性規定，光明公司對此提齣的異議法律依據不足，本院不予支持。但是，根據上述規定，銘啓公司仍應當承擔維護相關區域內正常秩序的管理義務，對物業管理區域內的物業安全負擔閤理的注意義務。從本案所查證的事實看，銘啓公司所管理的區域包括光明公司承租使用的辦公室，但辦公室內的牆均未到頂，屬於不完全封閉的場所，明顯存在安全隱患，銘啓公司應當提醒與告知物業使用人不宜放置貴重財産，該安全隱患是光明公司被盜的原因之一，故銘啓公司的管理行為有失妥當。銘啓公司未盡到閤理的管理注意義務，違反瞭《物業管理服務協議》《物業管理閤同》中履行物業管理義務的約定，應當承擔相應的民事責任。同時，光明公司作為物業使用人以及從事經營活動的工商業企業，明知其辦公室不是完全封閉的場所，仍在該處放置較大價值的辦公用品，以緻其財産損失較大，其自身有重大疏忽，亦應自行承擔相應責任。對此，一審判決根據銘啓公司的過錯程度，判決銘啓公司承擔20%的賠償責任符閤本案案件事實，本院依法予以維持。判決駁迴上訴，維持原判。
　　本案例涉及物業管理的具體內容。物業公司的物業管理主要有以下幾項內容：1房屋建築主體的管理及住宅裝修的日常監督;2房屋設備、設施的管理;3環境衛生的管理;4綠化管理;5配閤公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護和安全防範工作;6車輛道路管理;7公眾代辦性質的服務等。物業管理公司的管理內容並不包括人身、財産的保管保險管理。當然，如果物業公司在管理方麵存在過錯，並且該過錯導緻瞭業主的損失，物業公司應當根據過錯的程度承擔相應的賠償損失的責任。第三條【選擇物業服務企業的方式】國傢提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機製選擇物業服務企業。
　　【公開、公平、公正原則】(1)物業管理活動要“公開”。
　　其一，物業管理招標活動的信息應當公開。招標人采用公開招標方式，應當通過公開齣版的報刊、信息網絡或者其他公眾媒介發布;需要進行資格預審的，應當發布相關資格預審公告;采用邀請招標方式的，招標人應當嚮3個以上的特定的物業服務企業發齣邀請書。其二，開標的程序要公開。開標應當公開進行，所有的潛在投標人均可參加開標。開標的時間地點應當與事先提供的招標文件上載明的時間地點一緻;開標時，應先由投標人或者其推選的代錶檢查投標文件的密封情況，經確認無誤後，由工作人員當眾拆封，宣讀投標書主要內容。其三，評標的標準和程序要公開。評標的標準和辦法在提供給所有投標人的招標文件中載明，評標應當嚴格按照招標文件載明的標準和辦法進行，招標人不得與投標人就投標價格、招標方案等實質性內容進行談判。其四，中標的結果要公開。確定中標人後，招標人應當嚮中標人發齣中標通知書，並同時將中標結果通知所有未中標的投標人。未中標的投標人對招標活動和中標結果有異議的，有權嚮有關行政監督部門投訴。
　　(2)物業管理活動要“公平”和“公正”。
　　對於物業管理招標方和投標方而言，都要遵循

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