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編輯推薦

　　本書的編者基於多年對房地産行業政策法規的跟蹤研究及服務於大中型房地産企業的實踐經驗，不僅對行業政策法規進行全流程、多角度的剖析，而且對可能齣現的風險提齣有針對性的防範措施，更關注到最新的政策走嚮及司法解釋。為方便讀者參考，書中提供瞭大量的閤同、協議、通知等格式文本。因此，本書具備很強的實用性、操作性，可成為房地産企業管理人員、經營人員的工具書，使企業和項目始終在政策、法規的框架內運行和實施，從而避免違法、違規帶來的風險，有助於房地産企業實現閤法的利益最大化，對其他行業的企業也不無裨益。
　　本書實用性強，著重突齣可操作性，可幫助相關人員提升工作能力，使之為企業創造價值、發揮更大作用。

內容簡介

　　本書的編者基於多年對房地産行業政策法規的跟蹤研究及服務於大中型房地産企業的實踐經驗，不僅對行業政策法規進行全流程、多角度的剖析，而且對可能齣現的風險提齣有針對性的防範措施，更關注到最新的政策走嚮及司法解釋。為方便讀者參考，書中提供瞭大量的閤同、協議、通知等格式文本。因此，本書具備很強的實用性、操作性，可成為房地産企業管理人員、經營人員的工具書，使企業和項目始終在政策、法規的框架內運行和實施，從而避免違法、違規帶來的風險，有助於房地産企業實現閤法的利益最大化，對其他行業的企業也不無裨益。
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作者簡介

侯其鋒，資深律師，鄭州大學法學院畢業，16年執業經驗，曾任廣東萬澤實業股份有限公司（股票代碼000534）法律事務部總經理，深圳市康達爾（集團）股份有限公司（股票代碼000048）法律事務部總經理；現任北京市康達律師事務所閤夥人，兼任深圳市對口支援新疆工作前方指揮部常年法律顧問、深圳市龍崗區上市辦上市工作顧問、深圳市中小企業上市培育基地首席法律顧問。擔任多傢大中型房地産企業法律顧問，熟悉房地産企業開發、經營、管理流程，對房地産企業法律風險防範、法律體係建立有深刻的理論認識和豐富的實踐經驗，現主要從事公司、房地産、證券法律業務的研究和實務。

目錄

第一部分　房地産開發企業注冊審批
第一章　房地産企業概述 2
要點1：房地産企業的特徵 2
要點2：房地産企業的類型 2
第二章　房地産開發企業的設立與資質等級管理 4
第一節　房地産開發企業的設立 4
要點1：房地産開發企業設立的條件 4
要點2：房地産開發企業設立的程序 5
第二節　房地産開發企業資質等級管理 6
解讀1：一級資質條件 6
解讀2：二級資質條件 6
解讀3：三級資質條件 7
解讀4：四級資質條件 8
第三節　房地産開發企業資質年檢 8
解讀1：房地産開發企業資質申請 8
解讀2：房地産開發企業資質審批 9
解讀3：房地産開發企業資質年檢 9
第三章　外商投資房地産注冊審批 10
第一節　外商投資房地産方式 10
方式1：新設方式 10
方式2：並購方式 10
方式3：再投資方式 11
第二節　外商投資房地産政策解讀 11
要點1：法律依據 11
要點2：外商投資領域限製 12
第三節　外商投資房地産審批 12
要點1：外資新設審批 12
要點2：外資並購審批 13
要點3：外資新增審批 14
要點4：外資擴大房地産業務審批 14
要點5：外資再投資審批 14
第四節　外匯管製 15
要點1：外資新設 15
要點2：外商參加國有土地使用權“招標、拍賣、掛牌” 15
要點3：外商收購境內房地産企業股權或者資産 16
要點4：外商再投資 17
要點5：其他特殊情況 17
第二部分　房地産開發企業調控政策
第一章　房地産開發企業市場趨勢 20
第一節　房地産市場趨勢 20
趨勢1：産業地産是未來發展的一個方嚮 20
趨勢2：高使用率的功能地産是房地産正能量 21
趨勢3：土地製度頂層設計與改革將深刻影響房地産業 21
趨勢4：房産稅和資源稅都將對市場産生巨大衝擊 22
第二節　房地産市場走勢分析 22
分析1：全國房地産市場總體形勢分析 22
分析2：部分房地産主要區域市場形勢分析 22
第二章　房地産開發企業調控政策 24
第一節　樓市調控十年曆程 24
階段1：2003年3季度～2007年2季度 24
階段2：2007年3季度～2008年3季度 25
階段3：2008年4季度～2009年4季度 25
階段4：2010年1季度至今 26
第二節　地方房地産開發政策迴顧（2009～2010年） 26
解讀1：北京地區房地産市場政策迴顧 26
解讀2：上海地區房地産市場政策迴顧 32
解讀3：深圳地區房地産市場政策迴顧 37
第三節　2012年房地産政策解讀 41
解讀1：地方政策微調 41
解讀2：存準利率下調 41
解讀3：央行三年來首度降息 41
解讀4：“閑置土地”定義變寬 42
解讀5：新購經適房不得在市場上齣售 42
解讀6：中國香港對內地炒傢收重稅 42
解讀7：陝西劃定房地産閤理利潤率為10% 42
解讀8：多個城市“鬆綁”公積金房貸 43
解讀9：積極齣颱政策鼓勵閤理需求 43
第四節　“新國五條”五大關鍵詞 45
關鍵詞1：房價 46
關鍵詞2：限購 46
關鍵詞3：土地 46
關鍵詞4：保障房 46
關鍵詞5：市場監管 47
第五節　地方版國五條細則 47
城市1：北京—京籍單身限購一套住房 47
城市2：上海—強化異地人群貸款審查 47
城市3：廣州—非戶籍居民限購一套房 48
城市4：深圳—未細化徵收20%個稅 48
城市5：天津—嚴查購房傢庭住房套數 48
城市6：南京—細則內容未提及徵收20%個稅 49
城市7：青島—堅決抑製投資性購房需求 49
城市8：重慶—報價過高不發預售許可 49
城市9：濟南—今年供地總量不低於過去5年均值 49
城市10：閤肥—已備案商品房3個月內不得漲價 49
第三部分　房地産開發企業土地政策
第一章　房地産開發企業土地基礎知識 52
第一節　土地基本概念 52
知識1：土地所有製 52
知識2：土地所有權 52
知識3：土地使用權 52
知識4：土地用途管製 53
知識5：開發用地 53
知識6：房地産開發用地的類型 53
知識7：生地 54
知識8：毛地 54
知識9：熟地 54
第二節　房地産開發企業土地獲取常見方式 54
方式1：劃撥 54
方式2：齣讓 54
方式3：租賃 55
方式4：作價投資（入股） 55
方式5：授權經營 55
第三節　房地産開發企業土地獲取其他方式 55
方式1：房地産受讓開發 55
方式2：拍賣開發 56
方式3：國資競買 56
方式4：不良資産 56
方式5：抵押開發 56
方式6：裁判開發 56
方式7：附加資質 56
方式8：規劃縮減 56
第二章　國有土地使用權的取得 57
第一節　國有土地使用權取得法律依據 57
第二節　國有土地使用權劃撥 57
要點1：集體所有土地 57
要點2：國有建設用地 58
要點3：國有荒山、荒地以及原屬其他單位使用的國有土地 59
第三節　國有土地使用權齣讓 59
要點1：以齣讓方式取得國有土地使用權的前提條件 59
要點2：國有土地使用權的使用期限 59
要點3：招標、拍賣、掛牌方式 60
要點4：協議方式 60
要點5：土地使用權收迴 60
第四節　國有土地使用權租賃 61
要點1：國有土地使用權租賃的條件 61
要點2：國有土地使用權租賃的方式 62
要點3：國有土地使用權租賃閤同 63
要點4：租賃國有土地使用權的登記 64
要點5：租賃土地使用權到期後的處理 64
要點6：租賃土地使用權的提前收迴 65
第三章　國有土地使用權轉讓 66
第一節　國有土地使用權轉讓一般規定 66
要點1：法律依據 66
要點2：國有土地使用權轉讓的方式 66
要點3：國有土地使用權轉讓的限製 67
第二節　在建工程轉讓 67
要點1：在建工程轉讓的條件 68
要點2：在建工程轉讓的範圍 68
要點3：相關閤同處理 68
要點4：在建工程評估和批準 69
要點5：在建工程轉讓閤同 70
要點6：在建工程轉讓過戶登記 70
要點7：辦理在建工程轉讓移交手續 71
第三節　劃撥國有土地使用權的轉讓 72
要點1：劃撥國有土地使用權轉讓的條件 72
要點2：劃撥國有土地使用權轉讓的方式 72
第四節　房地産開發企業股權轉讓 72
要點1：房地産開發企業股權轉讓的條件 72
要點2：資産評估與股權轉讓價格的調整 73
要點3：項目公司債權、債務的承擔 74
要點4：股權轉讓閤同的主要條款 74
要點5：項目公司股權轉讓所涉外資管理 75
第四章　國有土地使用權閤作開發 76
第一節　國有土地使用權閤作開發的法律依據 76
第二節　有效的閤作開發 76
要點1：閤作開發企業的資質要求 76
要點2：閤作開發的基本特徵 76
要點3：不屬於閤作開發房地産的閤同 77
要點4：閤作開發的模式選擇 78
第三節　效力待定的閤作開發 80
要點1：以劃撥土地使用權作為投資實施閤作開發 80
要點2：閤作開發方當事人不具有開發經營資質 80
要點3：未取得土地使用權證 81
要點4：閤作開發的無效 81
第四部分　房地産開發企業房屋拆遷政策
第一章　房地産開發企業房屋拆遷 84
第一節　房屋拆遷基本概念 84
知識1：拆遷 84
知識2：城市房屋拆遷 84
知識3：農村房屋拆遷 84
知識4：拆遷人 84
知識5：被拆遷人 84
知識6：認定房屋産權人 84
知識7：房屋承租人 85
知識8：違章建築 85
知識9：搬遷期限 85
知識10：拆遷期限 85
知識11：房屋拆遷估價 86
知識12：房屋拆遷補償安置協議 86
知識13：價值標準房屋調換 86
知識14：麵積標準房屋調換 86
知識15：異地安置 86
知識16：就地安置 86
知識17：最低補償單價標準 86
第二節　房屋拆遷實施操作步驟 86
步驟1：申領規劃用地許可證 86
步驟2：編製拆遷計劃和方案 87
步驟3：申領拆遷許可證 87
【實戰範本】 88
步驟4：發布拆遷公告 91
【實戰範本】 92
步驟5：簽訂房屋拆遷補償安置協議 94
【實戰範本】 94
步驟6：實施拆遷 96
【實戰範本】 97
第三節　城市房屋拆遷補償與安置 97
要點1：房屋拆遷補償 97
要點2：房屋拆遷安置 98
第四節　特殊情況房屋的拆遷安置 99
情況1：共有産權房屋的拆遷補償與安置 99
情況2：産權有糾紛房屋的拆遷補償 100
情況3：拆遷公共設施的拆遷補償 100
情況4：對低收入、居住睏難戶的拆遷補償 100
情況5：拆遷宗教團體所有房屋的拆遷補償 100
情況6：拆遷公益事業房屋的拆遷補償 101
情況7：拆遷公共設施的拆遷補償 101
情況8：拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理 101
情況9：拆除違章建築和臨時建築的處理 101
情況10：租賃期限未滿的房屋拆遷的處理 101
第二章　房地産開發企業拆遷政策 102
第一節　房屋徵收與拆遷製度階段 102
階段1：房屋拆遷製度完全依附於土地徵用（收）製度的階段 102
階段2：房屋拆遷製度相對獨立於土地徵用（收）製度的階段 102
階段3：房屋拆遷製度完全獨立於土地徵用（收）製度的階段 102
階段4：全新而又獨特的房屋徵收階段 104
第二節　解讀《國有土地上房屋徵收與補償條例》 104
解讀1：條例製定背景 104
解讀2：條例的適用範圍 105
解讀3：新舊條例的區彆 105
解讀4：《國有土地上房屋徵收與補償條例》的亮點 106
解讀5：公平補償 108
解讀6：房屋徵收和補償主體 110
解讀7：司法強製執行 110
第五部分　房地産開發企業營銷政策
第一章　房地産開發企業營銷知識 112
第一節　商品房交易基本術語 112
術語1：房地産開發企業 112
術語2：買受人 112
術語3：業主 112
術語4：商品房預售 112
術語5：商品房現售 112
術語6：商品房預售許可證 112
術語7：返本銷售 113
術語8：售後包租 113
術語9：預測麵積 113
術語10：實測麵積 113
術語11：麵積誤差比 113
術語12：套內建築麵積 113
術語13：分攤的共有建築麵積 114
術語14：代理銷售 114
術語15：包銷 114
術語16：住房專項維修基金 115
術語17：規劃設計變更 115
術語18：二書 115
術語19：住房公積金 115
術語20：住房公積金個人購房貸款 115
術語21：抵押貸款（按揭） 115
術語22：組閤貸款 116
術語23：個人住房貸款擔保 116
術語24：商品房買賣閤同備案 116
術語25：大産權證 116
術語26：小産權證 116
術語27：房地産廣告 116
第二節　傳統媒體廣告營銷 117
要點1：電視廣告營銷 117
要點2：電颱廣告營銷 117
要點3：報紙廣告營銷 119
要點4：雜誌廣告營銷 120
第三節　戶外媒體廣告營銷 120
要點1：戶外廣告的定義 120
要點2：戶外廣告的分類 121
要點3：申請發布戶外廣告的程序 121
要點4：戶外廣告的特徵 122
要點5：公交車身廣告營銷 122
要點6：地鐵廣告營銷 123
要點7：電梯廣告營銷 124
第四節　房地産開發企業客戶管理 125
要點1：客戶類型 125
要點2：舉例—萬科的客戶市場劃分 127
要點3：休閑房地産細分市場 129
第二章　房地産開發企業營銷政策 130
第一節　房地産開發企業廣告政策 130
解讀1：不得發布廣告的情形 130
解讀2：發布房地産廣告的要求 130
解讀3：房地産預售、銷售廣告必須載明事項 131
解讀4：房地産廣告禁止情形 131
解讀5：有關廣告的條款 132
第二節　客戶購買新建商品房法律解讀 132
解讀1：《商品房銷售管理辦法》的齣颱背景 132
解讀2：關於商品房現售和商品房預售 132
解讀3：關於商品房銷售條件的條款 132
解讀4：商品房買賣閤同內容 134
解讀5：有關商品房銷售計價方法的條款 134
解讀6：誤差的處理方式 135
解讀7：有關商品房交付期限的條款 135
解讀8：商品房的交付要求 135
解讀9：交付時應提供的文件 135
解讀10：所售商品房承擔責任 136
解讀11：有關商品房銷售中的法律責任 136
解讀12：商品房的包銷 137
第三節　房地産開發企業商品房銷售政策解讀 138
解讀1：簽訂認購（預訂）書的前提條件 138
解讀2：認購書（預訂書）的基本內容 138
解讀3：定金的處理 138
解讀4：商品房預售條件 139
解讀5：無證預售的風險 139
解讀6：商品房現售條件 140
解讀7：返本銷售的禁止和售後包租的限製 140
解讀8：預售商品房買賣閤同（大部分內容亦適用於現售閤同） 140
解讀9：麵積差異的處理方式 141
解讀10：付款方式 141
解讀11：交付期限 141
解讀12：關於基礎設施、公共配套建設的正常運行 142
解讀13：關於産權登記 142
解讀14：有關商品房銷售代理的條款 142
解讀15：商品房的交付要求 143
解讀16：首期維修基金的繳納 143
解讀17：維修基金專戶的開立 143
解讀18：首期維修基金的繳納時限 144
解讀19：商品房買賣轉移登記和權證辦理 144
解讀20：違約金 144
解讀21：通知 144
第三章　商品房買賣閤同糾紛處理 145
第一節　商品房買賣閤同訂立階段 145
解讀1：商品房銷售廣告糾紛 145
解讀2：商品房認購書糾紛 145
解讀3：認購書定金糾紛 146
解讀4：商品房買賣閤同定金糾紛 147
第二節　商品房買賣閤同簽訂與成立階段 148
解讀1：麵積和價格差異的糾紛 148
解讀2：建築物區分所有權認定的糾紛 148
解讀3：精裝修與樣闆房交付標準的糾紛 149
解讀4：設計變更與規劃變更的糾紛 150
解讀5：商品房買賣閤同中登記與備案的糾紛 150
第三節　商品房買賣閤同效力的糾紛 151
解讀1：商品房買賣閤同無效糾紛 151
解讀2：一房兩賣閤同糾紛 152
第四節　商品房買賣閤同履行、變更、轉讓、解除、終止中的糾紛 153
解讀1：商品房買賣閤同履行 153
解讀2：商品房買賣閤同變更 154
解讀3：商品房買賣閤同轉讓 154
解讀4：商品房買賣閤同解除 154
解讀5：商品房買賣閤同終止 155
第五節　商品房交付與買受人房屋所有權證（小産權證）取得 155
解讀1：逾期交付房屋 155
解讀2：逾期辦理買受人房屋所有權證（小産權證） 156
解讀3：商品房買賣閤同與抵押、建設工程價款優先受償衝突 156
第六節　不同類型商品房的糾紛及其處理 156
解讀1：商鋪“投資迴報承諾” 156
解讀2：産權證分割 157
第七節　商品房買賣閤同按揭糾紛 157
解讀1：因買受人未取得按揭貸款要求解除商品房買賣閤同 157
解讀2：因買受人未及時還款按揭銀行要求開發商承擔擔保責任 158
第六部分　房地産開發企業工程政策
第一章　房地産開發企業工程基礎知識 160
第一節　工程招投標常見術語 160
術語1：招標 160
術語2：投標 160
術語3：開標 160
術語4：評標 160
術語5：中標 160
術語6：授標 161
術語7：簽訂閤同 161
術語8：招標代理機構 161
術語9：建設工程 161
第二節　工程招標、投標實施 161
知識1：工程監理招標、投標 161
知識2：勘察設計招標、投標 162
知識3：項目工程施工招標、投標 163
第二章　房地産開發企業建築工程政策解讀 164
解讀1：審查是否必須招標 164
解讀2：可不進行施工招標的項目 164
解讀3：工程招標的條件 165
解讀4：自行招標和委托招標 165
解讀5：招標代理機構及其資格 165

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