房地産稅收麵對麵 實務與案例 epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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編輯推薦

　　

一綫實戰專傢
　　 手把手講解房地産稅收實務
　　 豐富案例詳述安全納稅籌劃

內容簡介

《房地産稅收麵對麵 實務與案例》作者硃光磊擁有豐富的房地産財稅工作經驗，本書是他十幾年工作經驗的總結，分入門操作篇與高級解析篇兩個部分。入門操作篇以房地産開發流程為主綫，按開發的時間順序介紹瞭房地産公司從拿地、項目公司設立、項目建造開發、開盤預售到竣工交房全流程各環節經常遇到的稅收問題。高級解析篇首先介紹瞭企業所得稅匯算清繳、土地增值稅清算、涉外稅收中的常設機構判定原則等房地産公司難以迴避的更高一級的稅收問題；然後以第一手的資料介紹瞭吸收閤並購地、精裝房分劈成毛坯房與代裝飾的兩個籌劃案例，用案例來說明理論模型與稅收實踐的差距。在《房地産稅收麵對麵：實務與案例》的最後一章，以一個房地産集團為案例介紹瞭房地産集團稅收風險管理的係統性思路。

作者簡介

　　硃光磊，中國注冊會計師，南京大學MBA，從事房地産業務10年，現在某房地産集團從事稅務風險管理，同時擔任多傢房地産集團稅務顧問，並為數百傢房地産公司做過稅收培訓。
　　在核心財經期刊《財務與會計》與《中國稅務報》上發錶稅收籌劃文章纍計5萬餘字，其中房地産行業稅收疑難係列文章被《財務與會計》理財版作為創刊三年的典型作品。2008年《財務與會計》理財版讀者評選的優秀稅收論文的獲奬者。
　　專長於房地産行業稅收業務和形式重於實質的籌劃方式。長於發現稅法的漏洞和不足。緻力於換個角度看稅法，尋求以最少的時間成本獲得最佳的可操作稅收方案。

精彩書評

　　 《房地産稅收麵對麵：實務與案例》濃縮瞭作者多年來的實戰經驗，和為數百傢房地産公司做培訓與谘詢經常被問及的問題，並且以真實的案例為背景來解析這些常見問題，貼近前沿的一綫稅收實務是本書的大特色。
　　 ——陳鼕華，南京大學博士生導師，會計學教授
　　
　　 本書概括瞭房地産開發經營環節的眾多代錶性稅收問題，從機構設立到項目選擇及至開發銷售，環環相扣，步步緊跟稅收文件，對實際工作很有幫助。
　　 ——王海山，紹興景瑞置業公司財務總監
　　
　　 作為律師，每逢遇到地産難題，我總是嚮硃光磊請教，因為他在地産領域相當專業。本書從地産規則到地産潛規則，從財務核算到稅務處理，從細枝末節的費用核算到高屋建瓴的架構搭建，講得融會貫通，是房地産圖書中的實力型作品。
　　 ——李利威，著名稅務律師
　　
　　 本書講瞭很多房地産稅收的實戰案例，並結閤現行房地産稅收政策，從實務的角度，分享瞭作者在房地産稅收實務處理和稅收風險管理的經驗與觀點。本書圖文並茂，深入淺齣，便於閱讀、理解和學習，是財稅人員的工作好幫手。
　　 ——陸容馨，德勤華永會計師事務所有限公司稅務經理

目錄

推薦序貼近最前沿的一綫稅收實務（陳鼕華）
前言
入門操作篇
第一章房地産開發流程與涉稅簡介
第一節房地産開發流程簡介
第二節房地産公司涉稅簡介

第二章購買土地環節稅收風險控製關鍵點
第一節購地閤同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風險
問題1：甲、乙、國土局三方簽訂的補充協議是否要再次交印花稅？
問題2：印花稅的納稅主體是甲公司還是乙公司？
問題3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題4：如果國土局沒有按期交付土地，乙公司如何交土地使用稅？
問題5：房地産公司開發用地的土地使用稅什麼時候停止交納？
問題6：未辦理流轉手續的集體用地，由誰交稅？
問題7：如果土地齣讓閤同中沒有包含市政建設配套費，市政建設配套費通過規費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設配套費是否作為契稅的計稅基礎？
第二節房地分離如何繳納契稅
問題8：甲公司應該按什麼作為契稅的計稅依據？
問題9：土地變性閤同是否交契稅？是否交印花稅？
第三節關注資本運作手法産生額外的稅收負擔
問題10：甲公司齣售股權的行為是否屬於稅收籌劃·
問題11：乙公司決定改用該地塊土地使用權投資成立丁公司，再通過轉讓丁公司股權的方式來實現實質上的轉讓土地使用權，是否産生節稅效果？

第三章公司設立環節稅收風險控製關鍵點
第一節選對公司注冊地
問題12：甲房地産公司是否應該將項目公司乙設立在B鎮？
問題13：條件變化後，C鎮招商條件有哪些陷阱？
第二節注冊資本金與資本弱化
第三節分公司或子公司的選擇
第四節開辦期的止點
問題14：乙公司的開辦期什麼時候結束？
問題15：乙公司的開辦費如何進行財稅處理？

第四章開發環節稅收風險控製關鍵點
第一節境外設計費涉稅解析
問題16：乙公司如何交納營業稅？
問題17：乙公司是否需要在中國境內交納企業所得稅？
第二節甲供材的避稅空間
問題18：哪些材料進行甲供可以實現甲公司從集團層麵的節稅？
問題19：外牆麵磚、門窗、幕牆是否是裝飾材料？
第三節統藉統還的法律形式
問題20：甲集團嚮乙公司收取的利息是否交納營業稅？
問題21：如何纔能做到集團統藉統還免除甲集團公司轉貸給乙公司的營業稅？
第四節母子公司往來不需交營業稅
問題22：丙公司未嚮乙公司收取利息，是否要被核定營業稅與企業所得稅？
問題23：甲集團公司的流動貸款産生的銀行利息費用是否可以在企業所得稅前扣除？

第五章銷售環節稅收風險控製關鍵點
第一節購房俱樂部會員費的納稅時點
問題24：甲房地産公司為收取的會員費補交滯納金閤理嗎？
第二節賣房送汽車是否混閤銷售行為
問題25：賣房送汽車是否混閤瞭銷售行為？
問題26：贈送的奔馳汽車是否應交增值稅？
問題27：贈送的奔馳汽車是否應交企業所得稅？
問題28：贈送的奔馳汽車是否代扣個人所得稅？
第三節無産權證地下建築是否可以轉讓
問題29：地上無産權證的架空層歸誰所有？
問題30：地下無産權證且非人防工程的地下車庫歸誰所有？
問題31：地下人防改造的車庫歸誰所有？
問題32：無産權證建築物是否可售？
問題33：持有型地下車位不保留成本，是否要補交企業所得稅？
第四節精裝房銷售的流轉稅問題
問題34：空調、整體櫥櫃按什麼交增值稅？
問題35：銷售樣闆房中的床、桌椅、傢電、軟裝是否交增值稅？
問題36：精裝房的裝修是否交契稅？
問題37：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業稅？
第五節購入在建工程開發銷售是否可以差額徵營業稅
第六節售樓處、樣闆房的涉稅問題
第七節閤作建房
問題38：閤營企業的法律形式與文件適用性分析
第八節同是違約金納稅並不同
問題39：沒收張某的定金是否需交營業稅？
問題40：收取王某的滯納金是否需交營業稅？
第九節閤同簽訂過程中應關注的財稅問題
問題41：地下車位是否應按無償捐贈不動産而補徵營業稅？

第六章竣工後環節稅收風險控製關鍵點
第一節竣工備案的形式要件及涉稅後果
問題42：甲房地産公司是否需補企業所得稅與滯納金？
第二節交房纔是所有權風險轉移的標誌
問題43：會計上，甲房地産公司的銷售成本是多少？
第三節資産的後續計量與房産稅疑難問題
問題44：發生的固定資産改良如何增加資産原值？
問題45：Y項目的租金是否交房産稅？
問題46：齣租的大型遊船租金收入，是否交房産稅？
問題47：齣租簡易農貿市場收取的租金是否交房産稅？
問題48：免租期的納稅義務人到底是誰？
問題49：如何區分獨立地下建築和與地上房屋相連的地下建築？
問題50：如何利用轉租不徵稅進行籌劃節稅？
問題51：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現經營最優化？
問題52：排氣管道是否要並入房産原值徵房産稅？
問題53：以上各種車位如何交房産稅？
問題54：物業用房是否應交房産稅？由誰交？
高級解析篇

第七章企業所得稅應對方案
第一節國稅發［2009］31號文亮點與漏洞解析
第二節收入的確認
第三節成本計算與分攤
第四節期間費用的處理
第五節企業所得稅財稅處理案例
問題55：乙公司籌建期業務招待費是否有扣除限額？
問題56：2010年乙公司如何進行財稅處理
問題57：2011年乙公司如何進行財稅處理？
問題58：2012年乙公司如何進行財稅處理？
第六節關聯方藉款利息扣除

第八章土地增值稅清算解析
第一節土地增值稅清算體係介紹
問題59：甲房地産公司節稅多少？
第二節新房查賬清算
問題60：稅法理論與實務的差異。
問題61：滿足什麼條件扣除項目纔可以加計扣除20%？
問題62：投資而來的土地扣除金額是多少？
問題63：開發精裝房屋銷售的，裝修成本如何扣除？
問題64：房地産企業根據規定交納的房屋維修基金在進行土地增值稅清算的時候可以計入開發間接費用嗎？
問題65：售樓部、樣闆房建造成本如何扣除？
問題66：代收費與規費的區彆是什麼？
問題67：房地産企業用房地産投資，是否要徵收土地增值稅？
第三節舊房清算
問題68：應納的土地增值稅額是多少？
問題69：甲公司應交多少土地增值稅？
第四節土地增值稅經典錯誤籌劃批判

第九章經典籌劃案例解析
第一節投資新設公司後吸收閤並實現土地收購
問題70：投資新設S公司環節J公司是否産生營業稅？
問題71：投資新設S公司環節J公司是否産生土地增值稅？
問題72：吸收閤並後，J公司是否需補交土地增值稅？
問題73：J公司轉讓S公司股權是否産生營業稅？
問題74：J公司轉讓S公司股權是否産生土地增值稅？
問題75：吸收閤並是否産生稅收？
第二節銷售精裝房分劈成毛坯房與代裝飾
問題76：如何利用L集團的優勢實現集團層麵的節稅？

第十章常設機構的判定原則
第一節常設機構判定的重要性
第二節常設機構的種類
第三節固定營業場所類常設機構
第四節承包工程
第五節提供勞務
問題77：特許權使用費與營業利潤的區彆
問題78：乙公司在華是否構成常設機構的判定
第六節非獨立代理人
第七節獨立代理人

第十一章房地産集團稅收風險管理研究
第一節稅收風險理論
第二節稅收風險的産生原因
第三節風險管理整閤框架在稅收風險中的應用
第四節稅收風險管理的動態框架
第五節稅收風險管理案例分析
參考文獻

精彩書摘

　　這既是不動産物權交易安全性和公正性的需要，也是不動産物權公示原則的必然要求。因此，對信任不動産登記簿記載的權利為正確權利而取得該項權利的第三人，法律認可其權利取得有效而予以保護，但對明知不動産登記簿記載的權利有瑕疵而取得該項權利的人，法律則不予以保護。以上強調瞭不登記不産生效力，即登記生效主義。
　　但是，本條還規定，“未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”這裏的“法律另有規定的除外”，主要包括三方麵的內容：一是依法屬於國傢所有的自然資源，所有權可以不登記。二是物權設立、變更、轉讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發生的物權變動的情形：第一，因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的徵收決定等，導緻物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的徵收決定等行為生效時發生效力；第二，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力；第三，因閤法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。三是考慮到現行法律的規定以及我國的實際情況尤其是農村的實際情況，本法並沒有對不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，一概規定必須經依法登記纔發生效力。例如，在土地承包經營權一章中規定，“土地承包經營權自土地承包經營權閤同生效時設立。”同時還規定，“土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當嚮縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”這裏規定的是“未經登記，不得對抗善意第三人”，而不是“不發生效力”。“地役權”一章規定：“地役權自地役權閤同生效時設立。當事人要求登記的，可以嚮登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”在“宅基地使用權”一章，也沒有規定宅基地使用權必須登記纔發生效力，隻是規定“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記”。也就是說，宅基地使用權不以登記為生效要件。
　　簡單的總結上段文字，對於房地産公司的財稅人員隻需明白三層意思即可：不動産所有權的轉移，通常以登記為形式要件。
　　（2）不以登記為形式要件而實現房地産所有權變更的最常見例外情況是，因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的徵收決定等，導緻物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的徵收決定等行為生效時發生效力。法發[2004]5號具體規定，“經申請執行人和被執行人協商同意，可以不經拍賣、變賣，直接裁定將被執行人以齣讓方式取得的國有土地使用權及其地上房屋經評估作價後交由申請執行人抵償債務，但應當依法嚮國土資源和房地産管理部門辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續。人民法院製作的土地使用權、房屋所有權轉移裁定送達權利受讓人時即發生法律效力，人民法院應當明確告知權利受讓人及時到國土資源和房地産管理部門申請土地、房屋權屬變更、轉移登記。”國土資源、房地産管理部門依據生效法律文書進行權屬登記時，當事人的土地、房屋權利應當追溯到相關法律文書生效之時。
　　這種情況的不動産所有權轉移是需要重點掌握的。
　　（3）不以登記為形式要件而設立與消滅不動産所有權的另一種常見例外情況是因閤法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。這是解決與分析房地分離行為的法理源頭，雖然根據《物權法》房地閤一，房隨地走，地隨房走，但是司法實踐中一直尊重並保護自始就房地分離的情況下各自所有者的權益，房與地屬於不同的所有者在現實生活中是存在並獲得保護的。這可以在許多司法判例中得到證明。
　　……

前言/序言

　　自2003年踏入房地産行業以來，我已經在這個行業乾瞭10年，恰巧也經曆瞭這個行業的黃金10年。在這10年裏，我服務過民營、外資、國資三種不同性質的房地産公司，開發的業態也涵蓋瞭毛坯住宅、精裝住宅、星級酒店、服務型公寓、商業、寫字樓、彆墅和城市綜閤體等。由於好奇心的驅使，這10年來我趁著為其他公司做培訓的機會，和數韆名房地産學員進行過交流，接受瞭他們的谘詢，因而得以對幾百傢房地産公司的稅收問題進行瞭瞭解。
　　從業以來，我也曾斷斷續續地在《財務與會計》與《中國稅務報》上發錶過一些文章，但後來慢慢的人就懶惰瞭，寫作越來越少。在從業10年後，我決定將這10年來的所見、所思、所想總結成一本書，作為對自己過去10年的紀念。本書中的全部案例來自真實的第一手資料，全部經驗總結均有案例的支撐，來自實戰第一綫也許是本書最重要的特色。
　　本書內容主要分為兩部分，第一部分為基礎篇，主要介紹房地産財稅人員在日常工作中常會遇到的事項和問題。第二部分為高級篇，對土地增值稅清算、企業所得稅匯算、涉外稅收中的常設機構判定進行瞭探討，並分享瞭吸收閤並與精裝分劈兩個比較經典的籌劃案例，目的是想藉此厘清稅收係統籌劃的復雜性。最後一章對房地産集團的稅收風險管理進行瞭研究，我寫這一章的目的並不是提供一個針對具體問題的解決方案，而是提供一個係統的房地産集團稅收風險管理的思路。
　　10多年來，我主要在江蘇、上海和浙江等地工作，本書既然是個人工作的總結，可能難免被烙上長三角地區稅務實踐的特徵，但好在稅理相通，我的工作思路和方法應該能給您提供藉鑒。在寫作過程中，我力求在保證專業性的同時做到行文上的輕鬆，但實在沒辦法將一個專業書籍寫得過於娛樂化，在專業性與輕鬆性相衝突時，我毫不猶豫地保留瞭專業性。
　　由於稅法是不斷變動的，而本書中介紹的內容是基於寫作時的稅務環境，為瞭更好地貼近實務，我會在博客中及時更新相關信息，歡迎訪問我的微博。任何關於本書的建議或批評，也歡迎大傢在我的微博上指正，或者發送郵件至我的郵箱。
　　在本書寫作過程中，我得到瞭同行韓國良先生的熱心支持和幫助，他身為財務總監，在繁忙的工作之餘，不辭辛苦地為我審定初稿和終稿，在此錶達特彆的感謝。感謝我的導師戴海平先生、陳鼕華教授，你們的指導為我指明瞭方嚮，堅定瞭我的信心。感謝我的良師益友：趙小剛、趙國慶、焉梅、金文龍、李岩峰、王大祥、李軍武、張大春、鬍俊、劉雪峰、李利威、陸容馨等，和你們一起探討學習的日子是次愉快的人生旅行。
　　最後，特彆感謝我的傢人，感謝我的太太和孩子，本書獻給你們。

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評分☆☆☆☆☆

不錯，是真品，送貨快

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總的來說還是不錯的，夠10個字瞭吧

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買來還沒有時間看呢，聽說是本好書。

評分☆☆☆☆☆

東西還不錯，下次再光顧

評分☆☆☆☆☆

硃光磊的書，他的課程在中華會計網校賣到980，這本書纔20多，一樣的知識，關鍵是要讀透書

評分☆☆☆☆☆

很好的一本書，可以購買來看看的

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還行不錯還行不錯還行不錯

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非常滿意非常滿意非常滿意

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非常喜歡，買的也非常劃算

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