房地産抵押融資實務風險防範與案例解析 epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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江丁庫，北京德恒(溫州)律師事務所閤夥人，中國政法大學法學院兼職教授。浙江省優秀律師，溫州市人民政府法律顧問，鹿城區人民政府法律顧問。主要著作《民間藉貸法律規範與操作實務》、《電力營銷風險的法律防範》。其設計的危機企業債權人重組模式為破解溫州民間藉貸睏局提供瞭有力的藉鑒。江丁庫律師擅長為企業提供投資、融資、規範運營管理、企業危機救濟，金融機構法律風險防控等民商事訴訟和非訴法律服務。

第二章 房地産抵押人資格與法律風險

……

第二節 企業法人提供房地産抵押及相關法律風險

我國的法人分為非企業法人與企業法人。企業法人和非企業法人都具備法人的基本要素，但兩者有很大差彆。就房地産抵押而言，企業法人可以作為抵押人，而非企業法人要視其有無經營性質再確定其擔保資格問題。

一、企業法人提供房地産抵押的主體資格問題

企業法人，是指具有符閤國傢法律規定的獨立財産、企業名稱、組織章程、組織機構、住所等法定條件，能夠獨立承擔民事責任，經主管機關核準登記取得法人資格的社會經濟組織。企業法人是以營利為目的，從事生産經營活動的經濟組織，包括依法取得法人資格的全民所有製企業、集體所有製企業、私營企業、中外閤資經營企業、中外閤作經營企業和外資企業。《民法通則》第36條規定：“法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人的民事權利能力和民事行為能力，從法人成立時産生，到法人終止時消滅。”據此規定，企業法人的民事主體資格從成立時産生到法人終止時消滅。企業取得法人資格後至法人終止前，因其具有民事權利能力和民事行為能力，所以是適格的房地産抵押主體，可以提供房地産抵押進行融資活動。

二、分支機構提供房地産抵押及其法律風險

這裏的分支機構，是指由企業法人投資設立、有固定經營場所、以自己名義直接對外從事經營活動、但不具有法人資格，其民事責任由其隸屬的企業法人承擔的經濟組織。企業法人的分支機構主要有兩種：一是沒有領取營業執照的分支機構;二是依法設立並領取營業執照的分支機構。

1.沒有領取營業執照的分支機構提供房地産抵押問題

(1)這種分支機構因其不具有民事主體資格，其占用的財産不是自有財産而是其企業法人的財産，但若擅自將其占用的房地産為他人債務提供抵押，並與債權人訂立房地産抵押閤同，因其不是抵押房地産的所有權人，故無法辦理登記使抵押權設立，在此情況下，分支機構的過錯責任應當由企業法人承擔。

(2)這種分支機構已經得到其企業法人書麵授權的，可以在授權範圍內提供房地産抵押，但超齣授權範圍部分的抵押擔保無效。

(3)企業法人將房地産登記在這種分支機構名下的，可將這種分支機構推定為該房地産所有權人。這種分支機構將其名下的房地産用於抵押的，應當認定為企業法人授權的有效擔保行為。2005年11月16日，《zui高人民法院關於企業法人分支機構未經授權以登記在其名下的房地産為他人提供抵押擔保的效力應如何認定問題請示之答復》指齣：“根據我國房地産法律關於登記確權規定之精神，企業法人的分支機構以登記在其名下的房地産為他人債權設定抵押，該抵押設定行為符閤擔保法規定的抵押權生效條件的，人民法院應當認定有效。”

2.領取營業執照的分支機構提供房地産抵押問題

《民事訴訟法》第48條規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。法人由其法定代錶人進行訴訟。其他組織由其主要負責人進行訴訟。”根據《zui高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第52條規定，其他組織是指閤法成立、有一定的組織機構和財産，但又不具備法人資格的組織，其中包括依法設立並領取營業執照的法人的分支機構。根據上述規定，領取瞭營業執照的企業法人分支機構，雖然不具有法人資格，但可以作為民事訴訟的當事人參加訴訟。

這種分支機構是在法人授權範圍內依法從事經營活動的相對獨立的組織，其經營管理的財産是法人財産的一部分，其以授權占用的企業法人的房地産進行抵押的，應當直接認定有效。這種分支機構既然具有訴訟主體資格，如果在房地産抵押權糾紛案件中成為被告並敗訴的，人民法院就可以直接判決該分支機構承擔抵押責任。但因分支機構的房地産屬於企業法人的財産，故以分支機構的房地産承擔抵押責任，zui終還是企業法人承擔抵押責任。

【風險提示】

1.企業法人未取得法人資格或者法人資格已經消滅，不具有民事權利能力和民事行為能力，在此情況下與債權人訂立房地産抵押閤同無效，由此造成債權人損失的，應當根據過錯情況依法承擔賠償責任。

2.不具有民事主體資格的分支機構，以占用企業法人的房地産提供抵押，企業法人不予追認的，抵押閤同無效，在此情形下，分支機構的過錯責任應由其企業法人承擔;債權人明知其不具有民事主體資格而接受抵押的，也應承受相應的過錯責任。

3.企業法人授權分支機構以其占用房地産提供房地産抵押，分支機構超齣授權範圍抵押的，除企業法人追認和構成錶見代理外，超齣部分無效，由此造成債權人損失的，由企業法人承擔責任;債權人有過錯的，自行承受相應損失。

4.企業職能部門提供房地産抵押。企業法人的職能部門如辦公室、財務科等，屬於企業法人的內部機構，既無獨立財産，又無獨立承擔民事責任的能力，所以，它們隻能按照企業法人的指示開展業務活動，而不能以其名義為他人提供擔保。《擔保法解釋》第18條第1款規定：“企業法人的職能部門提供保證的，保證閤同無效。債權人知道或者應當知道保證人為企業法人的職能部門的，因此造成的損失由債權人自行承擔。”第2款規定：“債權人不知保證人為企業法人的職能部門，因此造成的損失，可以參照擔保法第五條第二款的規定和第二十九條的規定處理。”基於職能部門提供保證無效的同樣理由，職能部門以其名義提供其企業法人的房地産為他人債務設立抵押，如在抵押閤同上加蓋辦公室的印章或者財務部門的印章，該抵押閤同無效;債權人接受職能部門提供的抵押，由此造成的損失由債權人自行承擔。

從實踐情況來看，職能部門通常都以企業法人名義與債權人訂立房地産抵押閤同，並利用職務便利蓋上企業印章，這種行為對其企業法人具有很大的法律風險，主要理由是，這種蓋章行為在通常情況下都被認為是企業法人的直接行為或者被認為構成錶見代理，不能免除公司法人疏於印章管理的過錯責任，由此訂立的房地産抵押閤同對企業法人將直接産生法律效力。在此基礎上，職能部門繼續以企業法人的名義和印章辦理房地産抵押權登記的，抵押權設立，屆時，被擔保的債務人不能清償債務的，企業法人就將承擔抵押責任。債權人知道或者應當知道職能部門擅自與其訂立抵押閤同的，該抵押閤同屬無效，由此造成債權人損失的，應當根據債權人和企業法人過錯各自承擔相應的民事責任;債權人無過錯的，由企業法人承擔民事責任。

這裏附帶說明一下企業法人的印章問題。企業法人可以有多種印章，但用途和效力各不相同。如：公司章，是公司在工商部門登記備案的全稱印章，其特點是集體性，對外使用代錶著公司的行為;法人章，是刻有單位法定代錶人姓名的個人印鑒，對外使用具有一定的法律效力，如簽訂閤同、齣具委托書等;閤同專用章，在簽訂閤同時代錶企業法人;財務專用章，在財務收支結算方麵代錶企業法人;辦公室印章，在辦理行政事務時代錶企業法人。企業法人在對外訂立閤同時隻有使用公司章、法人章、閤同專用章纔具有法律效力。財務專用章、辦公室印章如果chao越其使用範圍與他人訂立閤同，不具有代錶企業法人的法律效力。

5.不具有獨立法人資格的企業集團提供房地産抵押。根據《企業集團登記管理暫行規定》(工商企字[1998]第59號)第3條規定，企業集團是以資本為主要聯結紐帶的母子公司為主體，以集團章程為共同行為規範的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業或機構共同組成的具有一定規模的企業法人聯閤體。企業集團是由具有法人資格的母公司、子公司、參股公司等企業組成，但其本身屬於非法人經濟聯閤體，不是獨立法人，即不具有獨立的民事權利能力和民事行為能力，不享有獨立的民事權利，不能獨立承擔民事義務。

當前，一些由民營企業組成的不具有獨立法人資格的企業集團(有的稱集團總部)，其企業主或大股東實際控製母公司、子公司，並利用企業集團的名義代替母公司、子公司實施經營管理，譬如，由企業集團與客戶訂立購銷閤同，由企業集團齣麵融資等。在融資活動中，企業集團如果提供房地産抵押的，因其不具有獨立法人資格，故所訂立的抵押閤同無效;企業集團提供母公司、子公司名下的房地産進行抵押，如果未取得母公司、子公司的委托授權，或者不構成錶見代理的，是對具有獨立法人資格的母公司、子公司的侵權，故其抵押行為無效，由此造成母公司、子公司或債權人損失的，應當由行為人承擔相應的責任。

【案例解析】

◎案情簡介

2012年5月17日，某某小額貸款公司(以下簡稱“小額貸款公司”)與彭某、蘇某某、張某某以及某某房地産開發有限公司(以下簡稱“公司”)下屬的某某分公司(以下簡稱“分公司”)簽訂瞭一份《房地産抵押擔保貸款閤同》。該閤同約定以下幾個主要內容：(1)彭某、蘇某某嚮小額貸款公司藉款50萬元，年利率24.4%，貸款期限為5個月，自2012年5月17日至2012年10月13日;(2)分公司(公司法定代錶人和分公司負責人同為白某某)自願以其名下擁有的房地産以不轉移占有的方式抵押給小額貸款公司，為藉款人的藉款提供擔保，並承擔連帶責任保證;(3)保證人張某某(個體工商戶，某某廠業主)提供連帶責任保證。按照上述約定，各當事人在《房地産抵押擔保貸款閤同》上簽名，其中，分公司在該閤同上加蓋瞭負責人白某某的印鑒和分公司的印章，公司在該閤同上加蓋瞭法定代錶人白某某的印鑒。同日，分公司嚮小額貸款公司齣具瞭擔保書，承諾為藉款人彭某、蘇某某的50萬元藉款提供保證擔保，當彭某、蘇某某不能按期清償藉款時，願意代為清償，擔保書上加蓋瞭公司法定代錶人、分公司負責人白某某的印鑒以及分公司的印章。張某某也於同日嚮小額貸款公司齣具瞭擔保書，承諾以其廠的全部資産為藉款人彭某、蘇某某的藉款提供連帶責任的保證擔保。分公司提供的房地産抵押未辦理登記。

2012年5月18日，小額貸款公司嚮彭某、蘇某某發放瞭50萬元貸款，並於貸款發放當日收取瞭12500元的利息。貸款到期後，彭某、蘇某某分五次共計償還小額貸款公司31250元，剩餘貸款及利息未償還。

小額貸款公司提起訴訟，請求判令:1.被告彭某、蘇某某清償藉款本金458258元及逾期息費、違約金、相關費用;2.被告公司、分公司承擔抵押責任和連帶保證責任;3.被告張某某承擔連帶保證責任。

被告公司、分公司辯稱:分公司與原告小額貸款公司簽訂《房地産抵押擔保貸款閤同》後，雙方未辦理抵押登記，抵押權未設立，故原告要求公司、分公司承擔抵押擔保責任無法律依據;公司未授權分公司對外擔保，分公司不承擔保證責任，請求駁迴原告對被告公司、分公司的訴訟請求。

◎法院判決

法院經審理認為：原告小額貸款公司與被告彭某、蘇某某、張某某、分公司簽訂的《房地産抵押擔保貸款閤同》是雙方當事人的真實意思錶示，內容不違反法律、行政法規的強製性規定，依法成立並生效，應受法律保護。原告依約嚮被告彭某、蘇某某發放貸款後，被告彭某、蘇某某作為藉款人應按閤同約定履行還本付息的義務。

關於分公司提供房地産抵押問題。原告小額貸款公司與被告分公司在《房地産抵押擔保貸款閤同》中約定，分公司“自願以其名下擁有的房地産以不轉移占有的方式抵押”，並有附件《抵押物清單》，該抵押閤同成立並生效，但未辦理抵押登記，抵押權不能設立，被告分公司不承擔抵押責任。。

關於被告分公司是否承擔保證責任的問題。因被告公司法定代錶人白某某與分公司的負責人係同一人，被告分公司與原告簽訂的《房地産抵押擔保貸款閤同》及齣具的擔保書上均加蓋瞭白某某的印鑒，可視為分公司對彭某、蘇某某的藉款提供保證已經公司授權，保證閤同成立並生效。擔保書記載分公司為藉款人彭某、蘇某某的50萬元藉款提供保證擔保，當彭某、蘇某某不能按期清償小額貸款公司的藉款時，分公司願意代為清償。根據《中華人民共和國擔保法》第十七條diyi款的規定:“當事人在保證閤同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。”被告分公司為一般保證的保證人。但擔保書承諾的保證方式與《房地産抵押擔保貸款閤同》約定的保證方式不一緻，可視為雙方對保證方式約定不明確。根據《中華人民共和國擔保法》第十九條的規定:“當事人對保證方式沒有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。”故被告分公司應按照連帶責任保證承擔保證責任。《房地産抵押擔保貸款閤同》及擔保書均未約定保證期間，根據《中華人民共和國擔保法》第二十六條的規定:“連帶責任保證的保證人與債權人未約定保證期間的，債權人有權自主債務履行期屆滿之日起六個月內要求保證人承擔保證責任。在閤同約定的保證期間和前款規定的保證期間，債權人未要求保證人承擔保證責任的，保證人免除保證責任。”被告分公司的保證期間應為藉款人彭某、蘇某某還款期限屆滿之日起6個月，但原告未提供證據證明在該保證期間嚮被告分公司主張過保證責任，故免除被告分公司的保證責任。

關於被告公司是否承擔擔保責任的問題。被告分公司係公司依法設立並領取營業執照的分支機構，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條及《zui高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五十二條的規定，被告分公司可以作為獨立的訴訟主體參加本案訴訟，被告公司非《房地産抵押擔保貸款閤同》的簽約人，也並非擔保書中的擔保人，故對原告對被告公司的訴訟請求不予支持。

綜上，法院在判決被告彭某、蘇某某償還本息的同時，駁迴原告小額貸款公司對公司、分公司的訴訟請求。

◎律師評析

本案的爭議焦點之一是，公司和分公司是否承擔房地産抵押擔保責任和保證擔保責任的問題。

關於房地産抵押問題。分公司雖然是公司下屬的分支機構，不具有法人資格，但已依法設立並領取營業執照，具有訴訟主體資格。再者，《房地産抵押擔保貸款閤同》中約定的抵押房地産登記在分公司的名下，並約定“自願以其名下擁有的房地産以不轉移占有的方式抵押”，且該閤同還附有《抵押物清單》。根據《zui高人民法院關於企業法人分支機構未經授權為他人提供抵押擔保的效力應如何認定的請示》的答復之精神，企業法人的分支機構以登記在其名下的房地産為他人債權設定抵押，該抵押設定行為符閤《擔保法》規定的抵押權生效條件的，應當認定有效。本案分公司即使未得到公司的授權，其與小額貸款公司訂立的房地産抵押閤同也為有效，況且該閤同上加蓋瞭公司法定代錶人白某某的印鑒，可以推定公司授權分公司提供房地産抵押擔保。但涉案房地産抵押未登記，抵押權不能設立，故法院判決駁迴小額貸款公司要求公司、分公司承擔抵押擔保責任的訴訟請求。

關於保證擔保問題。分公司在嚮小額貸款公司齣具的擔保書中，承諾為藉款人彭某、蘇某某的藉款提供保證擔保，該擔保書上還加蓋瞭公司法定代錶人兼分公司負責人白某某的印鑒以及分公司的印章，該保證閤同成立並應有效，但小額貸款公司在法定保證期間內未要求保證人公司和分公司承擔保證責任，依法應當免除分公司的保證責任，本案保證人張某某的保證責任也由於同樣的理由被免除。

diyi章房地産融資抵押概述

diyi節房地産抵押的基本內容

一、房地産抵押

二、房地産抵押主體

三、房地産不適用質押擔保

第二節房地産抵押融資的優勢評估

一、房地産具有普遍性

二、房地産抵押具有安全性

三、房地産抵押不失使用功能

四、房地産抵押融資額度高而成本低

第三節房地産融資抵押的法律適用

一、藉貸融資的法律規範

二、房地産的法律規範

三、房地産抵押的法律規範

四、房地産融資抵押法律的適用規則

第二章房地産抵押人資格與法律風險

diyi節自然人提供房地産抵押及相關法律風險

一、自然人提供房地産抵押的主體資格問題

二、監護人提供被監護人的房地産抵押

[風險提示]

[案例解析1]

[案例解析2]

第二節企業法人提供房地産抵押及相關法律風險

一、企業法人提供房地産抵押的主體資格問題

二、分支機構提供房地産抵押及其法律風險

[風險提示]

[案例解析]

第三節其他組織提供房地産抵押及相關法律風險

一、個人獨資企業提供房地産抵押及其法律風險

[風險提示]

[案例解析]

二、閤夥企業房地産抵押及其法律風險

[風險提示]

[案例解析]

三、中外閤作經營企業房地産抵押及其法律風險

[風險提示]

四、鄉鎮、村企業房地産抵押及其法律風險

[風險提示]

[關聯案例]

第三章房地産融資抵押範圍與法律風險

diyi節抵押房産的基本要求

一、抵押人對房屋必須享有所有權或處分權

[風險提示]

[案例解析]

二、抵押房産必須是特定的具體的房屋

[風險提示]

[案例解析]

三、抵押房産必須是閤法的財産

[風險提示]

[案例解析]

第二節法律禁止融資抵押的房産

一、guojiajiguan的房産

二、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體

的房産

三、依法被查封、扣押、監管的房産

四、所有權有爭議的房産

[關聯案例]

第三節不宜融資抵押的房産

一、抵押人唯一住房

二、夫妻一方為他人債務提供抵押的共有房産

三、已經被列為拆遷範圍的房屋

四、農民私有房屋

[關聯案例]

五、村民集體房産

[案例解析]

第四節地産抵押物範圍及相關法律風險

一、建設用地使用權

二、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權

[風險提示]

第五節房地産一並抵押及相關法律風險

一

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